Nhà đầu tư “nín thở” chờ sóng hạ tầng hâm nóng thị trường bất động sản

Nhà đầu tư “ôm đất” trong hoang mang

Anh Trí Quốc cho biết, hồi cuối tháng 12/2023, anh rót hơn 1,8 tỷ đồng để mua vào một lô đất mặt tiền tại Cần Đước (Long An). Mảnh đất từng lên gần 2,5 tỷ đồng sau 2 tháng, nhưng đến nay lại rơi vào cảnh “ế ẩm”, anh Quốc đang phải “chạy đôn, chạy đáo” rao bán cắt lỗ để tất toán khoản vay gần 1 tỷ đồng.

Nhà đầu tư này cho hay, lô đất nằm ở xã Long Cang, được mua lại từ nhà đầu tư trước đó có nhu cầu thu hồi vốn. Thời điểm giữa tháng 2 năm ngoái, nhờ lợi thế giáp ranh TP. Hồ Chí Minh cùng hàng loạt dự án “mọc như nấm sau mưa” trên địa bàn huyện, theo đó giá lô đất của anh Quốc tăng dựng đứng lên gần 2,5 tỷ đồng.

Tuy nhiên, giá lên nhanh nhưng cũng xuống gấp, chỉ sau hơn 3 tháng kể từ khi thiết lập mức đỉnh cao, giá đất nền Long Cang và vùng lân cận bắt đầu chững lại, giao dịch đóng băng theo diễn biến của thị trường chung. Suốt gần 2 năm qua, anh Quốc “ôm đất” trong tâm trạng hoang mang, bán không được, để cũng không xong.

Đất nền vùng ven TP.HCM vẫn khó thanh khoản dù lượng tìm kiếm tăng trở lại

Anh Quốc chia sẻ, cuối năm 2022, khoản vay ngân hàng hết ưu đãi, mỗi tháng anh phải gồng hơn 30 triệu đồng (cả gốc lẫn lãi). Trong hoàn cảnh đó, anh buộc phải tìm mọi cách để có thể thoát hàng, nhưng khách đòi giảm tới 40 - 50%. Hiện tại, anh vẫn đang cố gồng, nhưng nếu sang đầu năm 2024, tình hình không khá hơn thì buộc phải bán.

Không chỉ riêng những trường hợp đơn lẻ, khảo sát thực tế cho thấy, thị trường nhà đất Long An đang rơi vào cảnh “vãn chợ chiều”, đông khách hỏi, vắng khách mua. Nhiều nhà đầu tư ôm đất khu vực này có nguy cơ gãy đòn bẩy tài chính, buộc phải tìm cách giảm giá 30-50% (so với đỉnh sốt) nhưng vẫn khó thoát hàng.

Báo cáo của Nhà tốt cho thấy, nguồn cung nhà đất tại tỉnh Long An trong quý 4/2023 giảm 38%, trong khi đó, nguồn cung mới của phân khúc đất nền chỉ đạt 1/3 so với cùng kỳ năm ngoái. Nhu cầu mua và quan tâm nhà/đất cũng ghi nhận đà suy giảm kể từ tháng 9 - tháng 11/2023.

Bên cạnh đó, mức giảm giá nhà đất trung bình tại Long An đạt từ 2-3 triệu đồng/m2, tương đương 15 - 20%. Thậm chí, một số khu vực ghi nhận đất nền giảm giá từ 30 - 40% nhưng sức cầu vẫn khá chậm. Các nền đất rao bán từ tháng 10/2023 với giá từ 13 - 4 triệu đồng/m2 đến nay giảm xuống 10 - 11 triệu đồng/m2 nhưng cũng không có giao dịch.

Không chỉ riêng Long An, thị trường nhà đất ở hầu hết các khu vực vùng ven, các tỉnh lân cận TP. Hồ Chí Minh khác như Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh, Nhà Bè, Nhơn Trạch, Long Thành,... cũng chìm trong ảm đạm dù “cò” đất đã hoạt động trở lại cũng như lượng tìm kiếm phần nào được cải thiện.

Điển hình tại các huyện Trảng Bom, Long Thành, Thống Nhất,... của tỉnh Đồng Nai, nơi từng được “cò đất” thổi giá chóng mặt nhưng hiện cũng im ắng. Tại Long Thành, dọc các tuyến huyện lộ, hàng loạt biển treo bán đất “ngộp” với mức giảm phổ biến từ 100 - 500 triệu đồng cho các lô diện tích tiêu chuẩn 100 - 150m2. Giao dịch giảm 90% so với thời điểm đầu năm 2022.

Nhà đầu tư đang “nín thở” chờ sóng hạ tầng hâm nóng thị trường trong thời gian tới

Chờ sóng hạ tầng “tiếp lửa”

Trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn “đóng băng”, không thể thoát hàng, nhiều nhà đầu tư cá nhân đang gồng lỗ, chờ sóng hạ tầng “tiếp lửa”, mở lối thoát hiểm trong thời gian tới.

Kỳ vọng trên của nhà đầu tư là có cơ sở bởi với nhu cầu vốn đầu tư hạ tầng trước năm 2030 lên hơn 700.000 tỷ đồng, bất động sản khu vực Đông Nam Bộ, đặc biệt là các tỉnh giáp ranh TP. Hồ Chí Minh được đánh giá sẽ “tăng nhiệt” trong thời gian tới.

Anh Lê Luân, một nhà đầu tư đang sở hữu 3 lô đất nền gần cửa khẩu Mộc Bài (đoạn qua huyện Bến Cầu (Tây Ninh), ven dự án cao tốc TP.HCM - Mộc Bài) cho biết, giá đất khu vực này hiện đang được rao bán ở mức 800 triệu - 1,2 tỷ đồng/lô (70-90m2), nhưng thanh khoản khá khó khăn.

Theo nhà đầu tư này, các trường hợp cắt lỗ đa phần là vì vay quá nhiều để đầu tư. Trong khi những người có dòng tiền mạnh, hoặc chưa chịu áp lực về tài chính quá nhiều thì vẫn hy vọng khi tuyến đường cao tốc hình thành (dự kiến vào năm 2015), thị trường sẽ hồi phục.

“Bản thân tôi đang mong sự hoàn thiện của tuyến cao tốc có thể hâm nóng thị trường, mở ra cơ hội bán “chốt lời” trong thời gian tới. Nếu bán được, tôi sẽ tính toán chuyển sang nơi khác sau gần 3 năm đầu tư ở đây”, nhà đầu tư này chia sẻ.

Các nhà đầu tư đang ngày đêm mong chờ sóng hạ tầng, tuy nhiên, giới chuyên gia trong ngành cho rằng, ngay cả khi có sóng, thị trường bất động sản vùng ven cũng khó có thể lấy lại được sự sôi động như thời đỉnh cao. Bởi sau những khó khăn, thị trường đang dần được thanh lọc, các nhà đầu tư giờ đây cẩn trọng hơn, ưu tiên đất “sạch” pháp lý, việc lựa chọn vị trí, hạ tầng,... cũng gắt gao hơn trước.

Nhà đầu tư cần lưu ý đến 4 yếu tố, gồm thông tin quy hoạch, tiềm năng tăng giá của khu vực, sự hiện diện của các chủ đầu tư lớn và diễn biến thị trường trong các năm trước

Trong thời gian tới, giá bất động sản tại các huyện vùng ven TP. Hồ Chí Minh nhiều khả năng sẽ đi ngang hoặc giảm trong biên độ hẹp 3-4%. Các tỉnh giáp ranh TP. Hồ Chí Minh như Long An, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa Vũng Tàu có thể giảm giá 5-15% trong 12 tháng tới. Các vùng xa hơn thậm chí còn giảm giá mạnh hơn.

Từ diễn biến thực tế, các chuyên gia khuyến cáo những nhà đầu tư “đuối sức” nên cân nhắc thoát hàng sớm, chấp nhận bán hòa vốn, thậm chí cắt lỗ, vì càng để lâu sẽ càng thâm thâm hụt nặng. Ngược lại, với nhà đầu tư mới, vững dòng tiền, thì đây là cơ hội để “bắt đáy”, săn những sản phẩm tốt, đầy đủ pháp lý. Tuy nhiên, để giảm rủi ro, nhà đầu tư cần chọn những lô đất có giá mua thấp hơn thị trường trước khi có sốt đất, giao thông thuận lợi, vị trí gần sông hồ hoặc gần chợ với phương châm: “Nhất cận thị, nhị cận giang”.