Nhà đầu tư ngoại chiếm lợi thế trong cuộc đua M&A bất động sản

Theo Fili.vn, trên thực tế, từ năm 2022 thị trường M&A sụt giảm trước tình hình chung của nền kinh tế, các nhà đầu tư ngoại trở thành những “tay chơi” lấn át nhà đầu tư trong nước. Kể từ đầu năm nay, Keppel Land ký thỏa thuận mua 49% cổ phần tại khu đô thị Bắc An Khánh (Hoài Đức) của CTCP Địa ốc Phú Long, tổng giá trị khoảng 119 triệu USD. 

The Ascott Group - một thành viên của CapitaLand đã bỏ ra khoảng 9.5 triệu USD để mua lại 90% cổ phần dự án thuộc TD Group. Hay Gamuda Land đã chi 54 triệu USD để mua dự án Uni Galaxy quy mô 5.6 ha tại Bình Dương của CTCP Kinh doanh và Phát triển Bình Dương (HOSE: TDC).

Năm nay, thị trường BĐS phải đối mặt với nhiều khó khăn, hoạt động M&A cũng suy yếu rõ rệt. Ba thương vụ chính đều nhận dòng vốn ngoại. Cụ thể là Capital Land đàm phán mua lại một phần dự án Ocean Park 3 của Vinhomes tại Hải Phòng. Giá trị thương vụ lên tới 1.5 tỷ USD - mức cao nhất trong 5 năm qua. 

Cuối tháng 5, Keppel cùng quỹ đầu tư Keppel Việt Nam (KVF) - gọi chung là Keppel Consortium, ký thỏa thuận ràng buộc để mua lại 49% cổ phần của Tập đoàn Khang Điền (KDH) của 2 dự án khu dân cư liền kề tại TP. Thủ Đức. 

Mới đây, Malaysia Gamuda Bhd đã thông qua công ty BĐS của mình là Gamuda Land để ký thỏa thuận chuyển nhượng cổ phần mua lại CTCP Bất động sản Tâm Lực với giá 315.8 triệu USD (khoảng gần 7,500 tỷ đồng).

Các nhà đầu tư ngoại thắng thế trong cuộc chơi M&A BĐS đã diễn ra mạnh từ năm 2022 tới nay, thị trường dường như không có nhà đầu tư trong nước. 

Trước tên là yếu tố nguồn lực, biến cố tại thị trường trái phiếu khiến cho lĩnh vực BĐS Việt Nam từ nửa cuối năm 2022 tới nay phải đối mặt với tình trạng bất ổn. Nhất là liên quan tới sức cầu và dòng tiền. 

Không chỉ không bán được hàng, các nhà đầu tư BĐS trong nước còn mối lo ngại là giải quyết bài toán nợ đến hạn. Chưa kể, lãi suất tại thị trường Việt có giai đoạn tăng mạnh trước khi tạm giảm về mức thấp hơn sau nhiều động thái quyết liệt từ Chính phủ và NHNN. 

Trong khi nhà đầu tư nước ngoài nắm lợi thế hơn nhiều về tiềm lực tài chính khi tham gia thị trường BĐS Việt Nam. Các tổ chức này thông thường sẽ được hậu thuẫn bởi các ông lớn tại nhiều quốc gia mà họ có nguồn vốn giá rẻ hơn so với các nhà đầu tư nội địa. 

Giám đốc đầu tư của một tập đoàn phát triển BĐS tích hợp trong nước cho hay, tiêu chí tìm dự án ở các chủ đầu tư trong và ngoài nước là giống nhau, tức có quy hoạch, còn thời hạn đầu tư, đã đóng tiền sử dụng đất. Cùng một tiêu chí nên giá cạnh tranh là điều tất yếu cho các nhà đầu tư trong nước. Đây là lý do vì sao thị trường từ đầu năm chỉ xuất hiện vài thương vụ M&A, nó đến từ nhà đầu tư ngoại. 

Về tài chính, một yếu tố khác có thể làm khó dễ các nhà đầu tư trong việc tiếp cận nguồn vốn để mở rộng quỹ đất. Theo đó, Thông tư số 06/2023/TT-NHNN có hiệu lực từ ngày 01/9/2023, quy định nhiều trường hợp không được vay vốn. Tổ chức tín dụng không được cho vay đối với những nhu cầu vốn để thanh toán tiền góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng phần vốn góp của công ty TNHH, công ty hợp danh; góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng cổ phần của công ty cổ phần chưa niêm yết trên thị trường chứng khoán hoặc chưa đăng ký giao dịch trên hệ thống giao dịch UPCoM.