Nguồn cung “nhỏ giọt”, người dân TP HCM tranh thủ “vơ vét” nhà giá mềm trước nỗi lo tăng giá

Nguồn cung căn hộ khan hiếm trong khi tỷ lệ hấp thụ tốt

Theo báo cáo gần đây của CBRE Việt Nam, nguồn cung căn hộ ở TP.HCM liên tục lao dốc kể từ năm 2021 đến nay và vẫn tiếp tục duy trì sự khan hiếm trong quý I đầu năm nay. Trong quý đầu năm, thị trường căn hộ chỉ xuất hiện duy nhất 1 dự án hiện hữu ở quận Bình Tân thực hiện mở bán giai đoạn tiếp theo với số lượng 884 sản phẩm. Đây là nguồn cung thấp nhất theo quý kể từ thời điểm năm 2013 đến nay.

Theo đại diện CBRE Việt Nam do quỹ đất ngày càng hạn chế, ảnh hưởng của vấn đề siết chặt cấp phép phê duyệt dự án từ năm 2019 và tâm lý lo lắng, thận trọng của thị trường sau thời gian dài dịch bệnh đã dẫn đến việc nguồn cung tạm thời rơi vào tình trạng hạn chế trong ngắn hạn.

Theo báo cáo của DKRA Việt Nam cũng cho thấy rằng nguồn cung căn hộ ở TP.HCM trong quý I đã giảm tới 70% so với quý trước và giảm gần 72% so với cùng kỳ năm trước. Khu vực quận Bình Tân là nơi dẫn đầu cả về nguồn cung lẫn lượng tiêu thụ mới, trong đó có một dự án hạng trung chiếm tỷ lệ 76% thị trường.

Các báo cáo thị trường đều ghi nhận tỷ lệ hấp thụ các dự án mới đều đạt mức khá cao, trung bình từ 80 - 90% cho thấy nhu cầu mua nhà ở thực trên thị trường vẫn ở mức tốt. Trong khi đó, giá bán nhà trên thị trường vẫn tăng khoảng 8% so với thời điểm cùng kỳ năm 2021. Hiện nay giá bán nhà tại TP.HCM đạt trung bình khoảng 55 triệu đồng/m2. Mức giá trung bình tiếp tục tăng cao do có sự chuyển dịch cơ cấu từ phân khúc bình dân, trung cấp sang phân khúc cao cấp, hạng sang. Tuy nhiên, tốc độ tăng giá đã chậm lại đáng kể từ cuối năm 2021 do mức giá của các dự án nguồn cung mới hiện đều đã nằm ở mức đầu của phân khúc cao cấp hoặc phân khúc hạng sang. 

Người dân tranh thủ mua nhà khi giá tăng cao từng ngày

Chị Phạm Thanh Phương (nhân viên văn phòng tại TP.Thủ Đức) rất “sốc” khi được môi giới thông báo giá căn hộ 50 triệu/m2 đã là giá mềm và rất khó kiếm ở khu vực TP.HCM, còn tại TP.Thủ Đức thì ngay cả mức giá 60 triệu/m2 cũng không còn nhiều dự án. Với đà tăng giá như hiện nay tại TP.HCM thì những nhân viên văn phòng như chị Phương không thể mua nổi nhà hoặc sẽ phải rất vất vả để vay mượn. 

Được biết chị Phương đã chuẩn bị nguồn tài chính là khoảng 2 tỷ đồng nhưng dù đã “chạy đôn chạy đáo” cả quận 9 và quận Thủ Đức (cũ) để tìm các dự án nhà chung cư đang triển khai nhưng không có dự án nào có mức giá dưới ngưỡng 55 triệu đồng/m2 nếu tính cả thuế. Chị Phương tính toán, với mức giá 55 triệu đồng/m2 thì một căn hộ diện tích 50m2 thì phải chi tới 2,7 tỷ đồng, vượt 700 triệu so với ngân sách mà chị có. Ngay cả khi chị đã tính đến việc vay ít nhất 40% giá trị căn hộ thì khoản tiền trên vẫn là một gánh nặng không dễ đối phó. 

Với tâm lý tranh thủ mua nhà khi giá căn hộ còn có thể tiếp tục tăng cao hơn nữa và nguồn cung tiếp tục khan hiếm, chị Phạm Minh Thư (quận 10, TP.HCM) cho hay, trước đó gia đình chị đã “để mắt” tới một dự án được triển khai gần khu công nghệ cao ở TP.Thủ Đức, mức giá trung bình chỉ 36 triệu/m2. Tuy nhiên khi dự án chính thức chào bán thì chị Thư không thể tranh được suất mua. Chị Thư đang canh đợt mở bán giai đoạn 2 để xuống tiền ngay mặc dù có thông tin giá sẽ tăng lên ngưỡng 40 triệu đồng/m2. Dù vậy, theo chị Thư, nếu so sánh với các dự án nằm trên địa bàn quận 9 thì mức giá vẫn còn “rẻ” hơn rất nhiều. 

Theo số liệu nghiên cứu của Cushman & Wakefield Việt Nam cho thấy, thời điểm quý 1/2022 giá bán căn hộ tại thị trường TP.HCM đạt mức trung bình 3.300 USD/m2 (tương đương ngưỡng giá 75,4 triệu/m2), tăng tới 27% theo năm. Riêng khu vực TP.Thủ Đức, giá căn hộ hiện nay đã chạm mức 85,6 triệu/m2. Với mức giá này, căn hộ diện tích trung bình 50-70m2 sẽ khoảng 3,5-5,2 tỷ đồng, kể cả đối với căn hộ chất lượng hạng C thì mức giá cũng đã trên 3 tỷ đồng/căn. Mức giá này quá cao so với thu nhập của các gia đình trẻ, nhóm đối tượng khách hàng chính có nhu cầu an cư  tại TP.HCM.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản đang chuẩn bị giỏ hàng

Savills Việt Nam dự báo từ nay cho đến năm 2025, nguồn cung căn hộ tại khu vực TP.HCM dự kiến sẽ triển khai hơn 147.800 căn. Phân khúc căn hộ chung cấp trung cấp và cao cấp sẽ tiếp tục duy trì vị thế dẫn đầu với 52% thị phần. Chi phí sử dụng đất tăng cao và tình trạng thiếu hụt quỹ đất ở khu vực trung tâm cùng với sự cải thiện, nâng cấp hạ tầng giao thông kết nối ở khu vực ngoài trung tâm sẽ khuyến khích các nhà đầu tư mở rộng phát triển các dự án đô thị ở các quận huyện ngoại thành. Dự kiến đến cuối năm 2022, thị trường sẽ có 22.700 căn hộ mở bán. 

Một số dự án sắp ra mắt đến từ các nhà đầu tư lớn, dự báo sẽ gây xôn xao thị trường trong thời gian tới có thể kể đến như: Phân khu The Beverly Solari nằm trong khu đô thị Vinhomes Grand Park (TP Thủ Đức) với 9.500 căn hộ; Dự án Grand Sentosa tại khu Nam Sài Gòn của Novaland; Tập đoàn An Gia ra mắt các sản phẩm căn hộ tại dự án Westgate (Bình Chánh)...Những dự án này sẽ được khách hàng săn đón trong bối cảnh nguồn cung thiếu hụt.

Theo nhận định của CBRE dù quý đầu tiên của năm 2022 số lượng căn hộ chào bán trên thị trường ít nhưng nhiều đơn vị chủ đầu tư đã chuẩn bị sẵn sàng cho việc ra hàng trong những quý tiếp theo, bằng hoạt động giới thiệu các dự án mới, tổ chức lễ ra quân, nhận giữ chỗ cho khách hàng. Dự kiến nguồn cung căn hộ sẽ đạt khoảng hơn 20.000 căn trong năm nay. Mức giá bán sơ cấp trung bình nhiều khả năng sẽ tăng chậm lại tương ứng với sự chuyển dịch cơ cấu của phân khúc sản phẩm tại các khu vực quận, huyện ngoài trung tâm.