Nguồn cung khan hiếm, thị trường thứ cấp sôi động

Khó khăn chồng chất, nhà đầu cơ buộc phải xả hàng

Trong giai đoạn thị trường bất động sản phát triển nóng, nguồn vốn tiếp cận dễ dàng với lãi suất thấp, nhiều nhà đầu cơ đã mạnh dạn dùng đòn bẩy tài chính để ôm hàng. Dịch Covid-19 bùng phát hơn 2 năm qua, các hoạt động sản xuất kinh doanh bị đình trệ, trong đó có hoạt động mua bán bất động sản.

Tình hình dịch bệnh vừa được kiểm soát thì hàng loạt lùm xùm trên thị trường chứng khoán, thị trường trái phiếu và thị trường bất động sản xảy ra. Trước sự phát triển quá nóng và xuất hiện nhiều vấn đề bất ổn, Chính phủ buộc phải có những biện pháp siết chặt nhằm kiểm soát thị trường. 

Hàng tồn kho còn nhiều, nguồn vốn dành cho ngành bất động sản bị thắt chặt buộc các nhà đầu cơ phải xả hàng số lượng lớn nhằm thu hồi tài chính để giải quyết các khoản chi phí, trả nợ đến hạn, phục vụ cho các dự án đầu tư tiếp theo hoặc để tiếp tục triển khai các dự án hiện tại. Vấn đề tương tự cũng xảy ra đối với nhiều khách hàng đã mua nhà trước đó nhưng do khó khăn về tài chính buộc phải bán cắt lỗ.

Theo ông Nguyễn Đức Thêm, Quản lý Cấp cao, Bộ phận Kinh doanh Nhà ở, Savills Hà Nội chia sẻ: trước tình hình khó khăn của thị trường, nhiều nhà đầu cơ buộc phải xả bớt hàng nhằm thu hồi một phần vốn giải quyết các chi phí để tiếp tục cầm cự chờ thị trường ấm lên. Đặc biệt ở các nhóm nhà đầu cơ có tiềm lực tài chính yếu hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính nhiều buộc phải xả toàn bộ hàng do không chịu được áp lực tài chính. Tuy nhiên, hiện tượng này không thực sự rõ ràng. 

Đồng quan điểm trên, ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty Việt An Hoà cũng nhìn nhận, việc ngân hàng kiểm soát tín dụng đã tác động rất mạnh và gần như ngay lập tức đến tâm lý thị trường thứ cấp. Việc tiếp cận vốn vay khó khăn trong 2 - 3 tháng qua đã phần nào dẫn đến nhiều nhà đầu tư có động thái giảm giá tài sản để thoát hàng.

Tuy nhiên, đây là phản ứng bình thường của thị trường. Đối với nhà đầu tư chuyên nghiệp, việc xả bớt hàng trong rổ tài sản để thu hồi dòng tiền với mục đích dự phòng rủi ro, là bài toán khá phổ biến. Bên cạnh đó cũng có những nhà đầu tư giảm giá xả hàng để dành tiền tươi chờ những cơ hội mua giá tốt trong đợt sàng lọc cuối năm. Ngoài ra, cũng không loại trừ nhóm nhà đầu tư ngắn hạn phải bỏ cuộc giữa chừng do đuối tài chính nên buộc phải giảm giá để xả hàng nhanh. nếu việc kiểm soát tín dụng tiếp tục kéo dài đến cuối năm 2022, nhiều khả năng làn sóng giảm giá cắt lỗ sẽ diễn ra mạnh hơn.

Thị trường thứ cấp sôi động

Đối mặt với những khó khăn buộc nhiều nhà đầu cơ phải xả hàng, nhiều khách hàng mua nhà mặc dù có nhu cầu thực nhưng cũng buộc phải bán cắt lỗ. Đây là cơ hội của nhiều khách hàng có nhu cầu ở thực khi nguồn cung ở thị trường sơ cấp đang cực kỳ khan hiếm và giá nhà đang tăng từng ngày.

Anh Vũ Tùng, giám đốc một phòng giao dịch bất động sản tại Hà Nội cho biết, thực tế mấy năm trở lại đây do nguồn cung nhà ở khan hiếm nên môi giới vừa phải tìm nguồn khách vừa phải tìm nguồn cung. Đặc biệt ở phân khúc chung cư trên thị trường thứ cấp, khi nguồn cung mới không có thì sẽ phải tìm đến nguồn cung đã qua sử dụng.

“Thực tế, tại những dự án mới dù ở vùng ven Hà Nội cũng đã có giá 45 - 60 triệu đồng/m2. Giá bị đẩy lên cao một phần do thiếu nguồn cung, một phần do chi phí xây dựng bị đẩy lên. Trong khi đó, phân khúc căn hộ đã bàn giao 3-6 năm trước dù vẫn còn mới nhưng có mức giá khá tốt chỉ 30-40 triệu đồng. Từ đó dẫn tới nhu cầu tìm nguồn cung tại những dự án đã qua sử dụng”, anh Tùng nói.

Điều này lý giải vì sao thời gian gần đây, rất nhiều khách hàng mua nhà tại các dự án chung cư trên địa bàn Hà Nội thường xuyên bị làm phiền bởi nhân viên môi giới của các sàn giao dịch bất động sản. Các nhân viên môi giới này gọi cho các khách hàng đã mua nhà bất kể ngày đêm.

Theo ông Nguyễn Đức Thêm nhu cầu căn hộ ở thị trường sơ cấp luôn cao hơn ở thị trường thứ cấp vì nhiều lý do như: Căn hộ là mới 100%, chưa bị khấu hao; chính sách bán hàng từ chủ đầu tư các dự án hấp dẫn hơn là sản phẩm thứ cấp (ưu đãi, chiết khấu, hỗ trợ lãi suất vay ngân hàng…); sản phẩm ở thị trường sơ cấp ở khía cạnh nào đó có sư đa dạng hơn ở thị trường thứ cấp; các dịch vụ tiện ích nội khu hay ngoại khu cũng mới 100%.

Ngoài ra, người mua được tự tay thiết kế nội thất căn hộ của mình theo ý mình thay vì chọn sản phẩm thứ cấp mà mọi thứ đã định sẵn hoặc mất nhiều chi phí phát sinh để cải tạo lại.

Về giá cả, sản phẩm sơ cấp mới 100% được đầu tư ở thời điểm hiện tại và theo thời giá hiện tại. Còn sản phẩm thứ cấp, trước đó người mua sẽ mua ở giá thấp hơn nhưng khi bán lại luôn cố gắng bán theo giá thị trường hiện tại. Vì thế sẽ có độ chênh nhất định trong khi sản phẩm đã bị khấu hao tùy mức độ. Tâm lý thông thường thì người mua không sẵn lòng với việc mua chênh.

Bên cạnh đó, đối với người mua lựa chọn sản phẩm sơ cấp họ sẽ không bị quá áp lực về dòng tiền vì đóng theo tiến độ dự án và được hỗ trợ chính sách vay ngân hàng ưu đãi. Trong khi đó, đối với sản phẩm thứ cấp thì hầu hết người mua mới sẽ phải thanh toán 100% trong thời gian rất ngắn để nhận bàn giao nhà.

Tuy nhiên, trong điều kiện hiện nay, nguồn cung căn hộ ở thị trường sơ cấp khan hiếm thì những vấn đề trên không phải rào cản lớn đối với khách hàng có nhu cầu ở thực.
Lựa chọn các căn hộ ở thị trường thứ cấp cũng có nhiều ưu điểm và phù hợp với điều kiện của nhiều khách hàng. Theo đó, khách hàng dù phải chịu áp lực về dòng tiền nhưng lại nhanh chóng được ở cặn hộ của mình. Có nhiều khách hàng không cầu kỳ về nội thất thì đây lại là lựa chọn hợp lý vì không phải tốn tiền và thời gian làm nội thất bởi chi phí làm nội thất được tính vào giá bán căn hộ của người bán thường không nhiều.

Mặc dù căn hộ và tiện ích nội ngoại khu không được mới 100% nhưng người mua được đảm bảo hơn về mặt pháp lý của dự án. Đây là vấn đề cực kỳ quan trọng đối với khách hàng mua căn hộ ở các dự án.Khi mua ở thị trường sơ cấp, nhiều khách hàng bị vướng vào mớ bòng bong do dự án không đủ hồ sơ pháp lý, dự án chậm tiến độ, chủ đầu tư thiếu uy tín, hạ tầng chưa hoàn thiện… xảy ra nhiều trường hợp khiếu kiện kéo dài giữa chủ đầu tư và khách hàng. Đặc biệt, hồ sơ pháp lý là yếu tố quyết định điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng căn hộ của cư dân (sổ đỏ).

Ông Nguyễn Đức Thêm cho rằng, đối với người mua nhà ở thực, sản phẩm sơ cấp (được chào bán lần đầu) luôn là sự lựa chọn thông minh. Tuy nhiên, khách hàng cần lưu ý cẩn trọng với pháp lý dự án, cũng như năng lực phát triển dự án của chủ đầu tư tránh mọi rủi ro, vướng mắc sau này khi lựa chọn sản phẩm sơ cấp.