Thị trường BĐS đang giống như thủy triều nước rút, ai không mặc quần sẽ lộ ra

Thị trường BĐS không có động lực cơ học sẽ bị sóng đánh “tụt quần”

Đấy là chia sẻ khá thú vị của ông Đinh Hoàng Thắng, Quản lý cấp cao của Batdongsan.com.vn, về diễn biến thị trường BĐS trong thời gian qua. Trước khi đưa ra những nhận định về thị trường sẽ phát triển ra sao, cũng như xu hướng đầu tư trong tương lai, ông Thắng cho rằng để nhận diện chính xác thị trường cần xét tới hai yếu tố, bao gồm: cung –cầu. Đây cũng là nhân tố quyết định tới giá bán các phân khúc BĐS.

“Thứ nhất về mặt cung, chúng ta thấy các yếu tố khiến giá bán sơ cấp tăng đó là chi phí đầu vào, nguồn vốn bị xiết, các yếu tố liên quan về pháp lý dẫn đến nguồn cung suy giảm. Thứ 2 về lượng cầu, khi so sánh chỉ số các năm từ trước dịch thì nguồn cầu vẫn rất lớn. Như vậy cung ít, cầu cao thì giá bán trung bình sơ cấp vẫn sẽ cao”, ông Thắng cho biết.

Theo vị chuyên gia này, những số liệu phân tích từ đơn vị của ông cho thấy lượng cầu thời điểm hiện tại không nhiều, vẫn chưa hồi phục bằng trước dịch. Thị trường thứ cấp có sự sụt giảm mức quan tâm của khách hàng tới hầu hết các phân khúc BĐS.

“Mức độ sụt giảm thì tùy theo từng thị trường, tùy theo từng phân khúc, mức độ sụt giảm từ 10-30%. Trong đó, phân khúc đất nền tại khu vực miền Bắc, miền Nam mức độ quan tâm giảm từ 13-17% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, đối với khu vực miền Trung mức độ quan tâm lại tăng lên. Cá biệt trên thị trường có một số tỉnh như Tây Ninh, Khánh Hòa, Bình Thuận, Thanh Hóa mức độ quan tâm của BĐS tăng lên rất cao. Ở đâu đó, mức giá bán ở các tỉnh này không giảm lắm”, vị chuyên gia này nhận định.

Ông Thắng cũng đồng tình với nhận định của nhiều chuyên gia trong lĩnh vực BĐS về việc, tổng quan toàn cảnh thị trường có sự sụt giảm giá cục bộ ở một số địa phương, một số phân khúc. Lý giải về việc này, ông Thắng phân tích: “Nguyên nhân là do những yếu tố nhà đầu tư ngắn hạn, những người lướt sóng thời điểm trước tận dụng vốn vay nhưng đến thời điểm hiện tại thì việc tiếp cận vốn vay, vốn tín dụng đang gặp khó khăn, và lãi suất ngân hàng cũng tăng cao. Từ đó dẫn đến việc các nhà đầu tư có tâm lý phải bán BĐS, khiến giá thứ cấp giảm đi. Khi so sánh 1 dự án BĐS nghỉ dưỡng, dự án đất nền ở một số khu vực có nơi giảm giá từ 10-20 %. Và mức độ giám giá này kéo dài từ giờ đến cuối năm 2022, khi mà các yếu tố về mặt vĩ mô vẫn chưa được quản lý thì kịch bản trên vẫn còn duy trì đến hết năm”.

Dù vậy, ông Thắng cũng cho rằng, phân khúc nhà phố/thổ cư vẫn là điểm sáng hiếm hoi của thị trường trong thời điểm hiện tại. Tại phân khúc này, các số liệu thống kê cho thấy có sự trăng trưởng mạnh ở một số khu vực, đặc biệt là khu vực đô thị.

“Thị trường nhà phố/thổ cư thì chúng tôi thấy có sự quan tâm về mặt tìm kiếm BĐS và có sự tăng giá nhà đất ở các khu vực trung tâm tại TP.HCM và Hà Nội. Tức là nhà phố ở trong hẻm, trong ngõ tại trung tâm có sự tăng trưởng. Ngoài ra, bên cạnh phân phúc nhà phố/thổ cư, thì phân khúc BĐS cho thuê đã hồi phục so với trước dịch bệnh xảy ra. Gía cho thuê nhà phố tăng 3%, giá cho thuê chung cư tăng trên 4%”, ông Thắng cho biết.

Nhận định về thị trường BĐS trong thời gian tới, ông Thắng cho rằng thị trường BĐS sẽ thoái trào ở một số địa phương, khu vực. Tuy nhiên, những nơi này không đại diện cho toàn bộ thị trường. Vị chuyên gia này cho rằng, không khó để nhận diện được đâu là khu vực thích hợp nhất đề đầu tư sinh lời. Những thị trường không hội tụ được 2 yếu tố quyết định trên sẽ xảy ra nhiều rủi ro cho các nhà đầu tư.

Hai yếu tố mà ông Thắng nhắc đến được ông gọi là động lực cơ học cho vấn đề tăng trưởng.

“Động lực cho thị trường BĐS khu vực đó phát triển hay không phải hội tụ được hội đủ 2 yếu tố, mà ở đây tôi gọi là phần cứng và phần mền. Thứ nhất nhà đầu tư phải quan tâm tới chi tiết, khu vực mình định đầu tư có cơ sở hạ tầng cứng phát triển hay không. Tức là ở đó có điện đường trường trạm, có sân bay hay không, có cảng biển, có các thông tin về quy hoạch hay không, có vốn đầu tư công, vốn giải ngân ngân sách nhà nước hay không. Yếu tố thứ 2 là khu vực đó có cơ sở hạ tầng mềm hay không, tức là gia tăng dân số cơ học, tiềm năng phát triển trong tương lai”, ông Thắng ví von, khi thủy triều rút những thị trường BĐS không có động lực cơ học sẽ bị sóng đánh “tụt quần”.

Năm 2023, “sóng” ở đâu?

Cũng theo ông Đinh Hoàng Thắng, thị trường BĐS đang vào giai đoạn sàng lọc. Tuy nhiên, thời gian tới vẫn không tránh khỏi tình trạng sốt đất ở một số nơi. Đồng tình với quan điểm này, ông Phạm Lâm - CEO DKRA Vietnam cho rằng, thị trường BĐS như đang vào mùa mưa, tuy nhiên các nhà đầu tư cũng đừng quá bi quan vào thị trường.

“Mùa mưa thì chắc chắn sẽ có một số người bị ướt, người ở nhà đắp chăn thì không việc gì. Nhưng mà mưa rồi thì cũng sẽ hết thôi. Cũng như TP.HCM đang vào mùa mưa, mỗi năm cũng có vài trận mưa khủng khiếp”, ông Lâm cho biết.

Cũng theo ông Lâm, thị trường BĐS đang giai đoạn thanh lọc, hầu như chỉ xuất hiện bên bán chứ không thấy bên mua, kênh đầu tư an toàn phải là thị trường bền vững. Thị trường bền vững được hiểu một cách đơn giản nhất là nhu cầu về ở, về thuê, nhu cầu về đầu tư. Nhà đầu tư không nên chạy theo đám đông, đầu tư vào những nơi sốt đất, thông tin chưa được rõ ràng. Theo chuyên gia này thì những thị trường bền vững giá sẽ sẽ không giảm.

“Những khu vực không phục vụ cho đại đa số đông giá sẽ giảm. Tôi dự báo cả năm rồi, không có gì lạ. Chúng ta thấy bức tranh đối nghịch, khu vực tăng, khu vực giảm, khu trung tâm tăng, khu vực xa xôi thì giảm khi hạ tầng giao thông chưa có, thương hiệu khu vực chưa có tính cạnh tranh. Cụ thể như BĐS du lịch. Ví dụ địa phương có lợi thế về địa danh du lịch như Hạ Long, Đà Nẵng, Nha Trang thì nhu cầu cực kỳ cao”, ông phân tích.

Liên quan đến chủ đề khu vực nào sẽ là kênh đầu tư an toàn, Tiến sĩ Đinh Thế Hiển - Chuyên gia kinh tế cho rằng, xu hướng đầu tư trong những năm tới là hướng biển.

“Hướng đầu tư có 2 hướng, hướng nội địa, tức là các tỉnh như Bình Phước, Tây Ninh, Bình Dương hay Lâm Đồng… Còn hướng biển là Long Thành, Bà Rịa – Vũng Tàu, Phan Thiết. Thị trường BĐS TP.HCM và các đô thị vệ tinh vẫn sẽ được nhiều người quan tâm do động lực kinh tế và hạ tầng. Nhưng “View” đầu tư tăng trưởng nhất trong thời gian tới đó là hướng ra biển vì đây là xu thế”, ông Hiển nhận định.

Nhìn xa hơn, ông Hiển dự báo năm 2023, thị trường BĐS sẽ phục hồi cục bộ. “Tôi dùng từ cục bộ là gì, là những điểm giao thông, đường cao tốc đã được đầu tư xây dựng sẽ xuất hiện 1 vài đợt sóng ở khu vực này. Ví dụ như cao tốc Bến Lức được xây dựng hay sân bay Long Thành khởi công thì xuất hiện 1 vài đợt sóng. Nhưng mà bắt đầu xuất hiện lướt sóng cục bộ chỉ khi các nhà đầu tư trung hạn từ từ giải ngân theo khẩu vị của họ”, chuyên gia kinh tế này cho biết thêm.