Nguồn cung BĐS khan hiếm do trì hoãn quá trình phê duyệt dự án

Thị trường "ngủ đông"

Trong báo vừa được công bố, Công ty CP Chứng khoán VNDirect cho rằng, đang có các dấu hiệu cho thấy thị trường bất động sản hiện nay đang bước vào chu kỳ giảm giá khá sâu.

 Một là, nhiều doanh nghiệp bất động sản rất khó tìm được cách để đảo nợ do những quy định chặt chẽ về việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp và thắt chặt tín dụng.

Theo VNDirect, hiện có khoảng 46.145 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản sắp đáo hạn trong nửa đầu năm 2023 và khoảng tầm 64.185 tỷ đồng  sẽ đáo hạn trong nửa cuối của năm 2023,  đã gây nên các áp lực thanh khoản trả nợ vay cho những chủ đầu tư.

Hai là, lãi suất vay mua nhà đang tăng cao đã kéo theo nhu cầu mua giảm xuống.

Ba là, nguồn cung bất động sản mới giảm sâu do trì hoãn quá trình phê duyệt dự án cũng như chờ Luật Đất đai sửa đổi.

Theo dữ liệu của CBRE Việt Nam, doanh thu bán bất động sản đã giảm đáng kể từ quý III năm 2022 khi khối lượng căn hộ giao dịch giảm tới 40% so với quý trước đó, tính riêng khu vực TP.HCM và TP. Hà Nội. Tương tự, khối lượng bán của bất động sản nghỉ dưỡng liền thổ giảm khá mạnh khoảng gần 75% so với quý trước đó.

Tuy nhiên, VNDirect lại nhìn nhận rằng, chu kỳ giảm giá như hiện nay có thể khác với đáy của chu kỳ giai đoạn từ  năm 2011 đến năm 2013, một phần vì tình trạng tài chính của nhiều doanh nghiệp bất động sản đã niêm yết hiện tốt hơn so với chu kỳ giảm gián của lần trước.

Cụ thể, tỷ lệ đòn bẩy của nhiều doanh nghiệp bất động sản hiện thấp hơn và khả năng thanh toán sẽ nhanh khỏe trở lại. Trong đó, tỷ số thanh toán lãi vay hiện nay cũng đã giảm mạnh xuống mức thấp nhất tại giai đoạn năm 2011đến năm 2013, điều này cũng chứng minh rằng, chưa thể có rủi ro xảy ra vỡ nợ cao như hồi năm 2011.

Vậy nên, cho dù hàng tồn kho đang tăng, tuy nhiên tỷ lệ hàng tồn kho/tổng tài sản thấp hơn nên áp lực giải phóng hàng tồn cũng thấp hơn so với giai đoạn nêu trên. Do đó, tình trạng “đóng băng” nếu xảy ra cũng sẽ ngắn hơn so với giai đoạn trước đây.

Đại diện VNDirect cũng kỳ vọng chu kỳ giảm giá lần này sẽ ít khốc liệt hơn và cũng diễn ra trong thời gian ngắn. Trong năm 2023, giá căn hộ sơ cấp trung bình được dự báo giảm từ 5% đến 10% so với cùng kỳ, nhưng lượng căn hộ tiêu thụ sẽ giảm khoảng 20% so với cùng kỳ. Trước đó trong giai đoạn năm 2012 đến năm 2013, giá sơ cấp giảm từ 20% đến 30% và lượng căn hộ được tiêu thụ giảm tới 50%.

“Đặc biệt, với việc Luật Đất đai sửa đổi sẽ có hiệu lực trong những năm tới đây sẽ phần nào giải quyết nút thắt trong phê duyệt những dự án khu đô thị mới, điều này sẽ giúp nguồn cung nhà ở được phục hồi từ năm 2024 đến năm 2025”, vị đại diện của VNDirect cho biết.

Theo VNDirect, các công ty chứng khoán chưa lạc quan về sự phục hồi của bất động sản nhà ở trong ngắn hạn, vì rủi ro mất khả năng thanh toán của chủ đầu tư được xem là mối lo lớn nhất hiện nay. Nhà đầu tư nên chú trọng vào những doanh nghiệp có cấu trúc tài chính lành mạnh cùng với dòng tiền bền vững từ doanh số bán hàng trước đó.

Áp lực thanh khoản ngắn hạn

Trong giai đoạn từ năm 2020 đến năm 2021, thị trường chứng kiến sự bùng nổ của trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt là trái phiếu bất động sản, trong bối cảnh nhiều ngân hàng thương mại phải giảm tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn để sử dụng vào việc cho vay trung, dài hạn.

Theo đó, giá trị trái phiếu phát hành của doanh nghiệp bất động sản tính đến cuối quý III năm nay, ước đạt khoảng 507.000 tỷ đồng, chiếm khoảng 34% tỷ trọng dư nợ trái phiếu chung của thị trường trong nước và chiếm khoảng 6% GDP.

Từ giữa năm nay, để giảm thiểu các rủi ro và tăng cường tính minh bạch cho thị trường trái phiếu, Bộ Tài chính cũng đã rà soát và ban hành khung pháp lý mới với những yêu cầu khắt khe hơn đối với các tổ chức phát hành trái phiếu, đặc biệt là các nhà phát hành riêng lẻ.

Theo VNDirect tổng giá trị phát hành trái phiếu cũng đã giảm 43,5% so với cùng kỳ xuống còn hơn 248.600 tỷ đồng. Trong đó, giá trị mua lại chỉ đạt hơn 142.200 tỷ đồng tính trong 9 tháng đầu năm 2022.

Đặc biệt, kể từ khi một vài lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản đã bị bắt tạm giam do các sai phạm trong quá trình phát hành hoặc mua bán trái phiếu,  trên thị trường cũng đã dấy lên nhiều lo ngại về chất lượng trái phiếu doanh nghiệp và khả năng thanh toán của các tổ chức phát hành trái phiếu.

Hiện nay, vay vốn ngân hàng cùng với phát hành trái phiếu là những kênh huy động vốn quan trọng nhất đối với các nhà đầu tư phát triển dự án bất động sản ở Việt Nam. 

VNDirect  nhận định: “Trong bối cảnh các khoản vay ngân hàng bị kiểm soát chặt, thị trường trái phiếu doanh nghiệp “chao đảo” và vấn đề bán hàng rơi vào trầm lắng, dòng tiền của các nhà đầu tư phát triển bất động sản cạn kiệt dần”.

Ngoài ra, có khoảng 20.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản cũng sẽ đáo hạn trong quý IV năm nay, khoảng 107.299 tỷ đồng và khoảng 112.061 tỷ đồng cũng sẽ lần lượt đáo hạn trong các năm 2023 và năm 2024. Tất cả những vấn đề này đã khiến khả năng thanh toán trong ngắn hạn của các bất động sản gặp nhiều thách thức”, VNDirect khẳng định.