Bất động sản chẳng khác nào quả bom nổ chậm, quản lý không tốt sẽ gây nhiễu loạn thị trường tài chính

PV: Thị trường bất động sản đang gặp khó khăn, dù giảm giá bán để cắt lỗ, thu hồi vốn nhưng vẫn “ế” khách. Theo ông vì sao lại xảy ra tình trạng “đóng băng” thị trường bất động sản?

GS.TSKH Đặng Hùng Võ: Chúng ta cần nhìn nhận một cách toàn diện từ cuối năm 2021 chuyển sang đầu năm 2022 thị trường sốt giá. Thời điểm đó, hầu hết các dự án bất động sản đều tăng giá, chào bán với giá rất cao.

Nhưng sự thực, việc sốt giá chỉ là một số động tác mà giới bất động sản lợi dụng năm đầu kỳ quy hoạch sẽ có nhiều địa điểm đô thị hóa mới, các dự án hạ tầng…để đưa ra cách kích giá, các dự án đội giá lên cao để thu hút nhà đầu tư.

Thời điểm đó, nhiều người cho rằng sốt giá mang tính bền vững nhưng thực chất đó là kiểu sốt giá nhân tạo (tư vấn đầu tư dự án này dự án kia sẽ sinh lời…) hay kích giá bằng việc sử dụng các “chợ cóc” bất động sản chỗ này chỗ kia để tung tin đồn.

Thêm nữa, người dân giảm thu nhập rất nhiều trong thời kỳ Covid-19, đặc biệt giới kinh doanh nhỏ lẻ, hộ gia đình… nên khi có những người môi giới tư vấn mùi mẫn đổ tiền vào bất động sản để sinh lời, họ nghe theo.Thế nên mới có câu chuyện rất nhiều người rót vốn vào bất động sản và giá tăng từng ngày.

Tất nhiên, cơn sốt giá đó không phải là thật thì đến một thời điểm thị trường phải “phơi” bản chất thật ra, giá giảm mạnh, đúng với thực tại thu nhập của người dân. Thêm nữa, sau Covid, bất động sản chưa phải thiết yếu với người dân, nguy cơ lạm phát cao nên hết “sốt” đất sẽ là “đóng băng”. 

Tất cả những điều đó buộc thị trường trở về vị trí đúng của nó. Khi đầu tư vào bất động sản, nhiều người rót vốn, vay vốn ngân hàng để đầu tư đến nay đến hạn phải trả thì buộc phát “thoát hàng”, bán giảm giá để “cắt lỗ”. Điều nghịch lý, khi nhà đầu tư muốn bán “cắt lỗ” thì rất ít người mua vì họ cho rằng đã xuống còn xuống thấp nữa. Chính cách thức kinh doanh bất động sản đã tạo ra sự bất lợi trong những trường hợp sốt giá hay giảm giá, bán với giá cắt lỗ.

PV: Bất động sản bất động, dòng tiền thì "chôn" vào đất, doanh nghiệp bất động sản phải xoay sở đủ cách giảm giá bán, tăng chiết khấu bán nhà, vay vốn lãi cao… để hoạt động cầm chừng. Điều này có liên quan gì đến tính thanh khoản của thị trường hiện nay, thưa ông? 

GS.TSKH Đặng Hùng Võ: Khi thị trường tăng trưởng nóng, nhiều người lao vào kinh doanh bất động sản do lợi nhuận ngày càng cao khiến "bong bóng" tích tụ và đến một thời điểm nhất định, "bong bóng" sẽ nổ. Khi đó thị trường sẽ gây tác động mạnh lên các ngân hàng làm mất thanh khoản, thị trường tiền tệ rối loạn và có thể gây khủng hoảng tài chính, thậm chí khủng hoảng kinh tế.

Thực tế hiện nay, tính thanh khoản của thị trường hiện nay yếu, hoạt động của thị trường gần như không có hiệu quả. Người ta hy vọng giá cao sẽ tạo ra một thị trường hoạt động mạnh nhưng người ta không lường trước được, giá cao do kích giá giả tạo dẫn đến hệ lụy xấu cho thị trường.

Trong các trạng thái mua bán bất động sản khác nhau sẽ có tính thanh khoản khác nhau. Nếu nhà đầu tư không “ôm” bất động sản lúc giá cao thì không rơi vào bi bịch của thị trường mất thanh khoản hiện nay.

Nhiều nhà đầu tư ôm số lượng lớn bất động sản thời điểm sốt đất, giá ảo đến lúc này muốn “đẩy” ra khó hơn nhiều lần với việc mua vào vì đất đã trở về giá trị thực- nói nôm na mua vào thì dễ bán ra thì khó.

Khi đầu tư, nhiều người muốn duy trì bất động sản mình đang có nhưng khả năng duy trì cũng không được lâu vì đi vay tiền để đầu tư thì cũng khó tìm kiếm lợi ích nào để trả lãi ngân hàng. Vì lẽ đó, nhà đầu tư cũng phải tìm cách để trả nợ, họ phải cơ cấu lại nguồn bất động sản, cân đối xem phân khúc nào nên bán cắt lỗ, phân khúc nào nên chờ cơ hội bán sinh lời. Nhiều nhà đầu tư bất động sản đang rơi vào tình cảnh cố gắng bằng mọi cách để tồn tại, để “sống” được thay vì rơi vào cảnh nợ xấu.

 PV: Nhiều ý kiến cho rằng, bức tranh thị trường năm 2022 là “bản sao” những năm 2008. Ông đánh giá như thế nào về giải pháp “cắt sốt” của Nhà nước thời gian qua?

GS.TSKH Đặng Hùng Võ: Nói về câu chuyện “sốt đất”, các chuyên gia bất động sản đều cho rằng ở Việt Nam diễn ra theo chu kỳ. Năm 2022 khá tương đồng với năm 2008. Sau mỗi lần sốt đất giá được tăng cao nhưng chưa bao giờ có hiện tượng vỡ “bong bóng” bất động sản.

Lần sốt đất tiếp theo sẽ làm giá tăng cao hơn và cùng lắm là thị trường đóng băng. Tình trạng này dẫn đến hệ lụy là nhóm những người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp ngày càng khó khăn trong tìm mua nhà ở bằng đồng lương của mình.

Từ giữa năm 2022, Ngân hàng Nhà nước đã quyết định để kìm hãm lại tình trạng "sốt" giá bất động sản áp dụng biện pháp siết tín dụng, tập trung vào khối nhà đầu tư thứ cấp vay kinh doanh bất động sản nhằm mục đích giảm mạnh nguồn cầu đối với các dự án đầu tư bất động sản, làm cho các dự án đầu tư thiếu cầu, từ đó khả năng "sốt" giá bất động sản không còn nữa. Hiện tại thị trường rơi vào tình trạng băng giá.

PV: Sự đóng băng của thị trường bất động sản có nguy cơ kéo dài, nhiều ý kiến cho rằng cần có sự “giải cứu” để các doanh nghiệp bất động sản có cơ hội vực dậy. Quan điểm của ông về vấn đề này như thế nào?

GS.TSKH Đặng Hùng Võ: Thị trường bất động chẳng khác nào quả bom nổ chậm, nếu chúng ta quản lý không tốt sẽ gây nhiễu loạn thị trường tài chính.

Tôi đưa ra mối liên hệ cụ thể, tín dụng cho vay bất động sản lớn mà doanh nghiệp bất động sản đầu tư xong không bán được hàng, không có tiền trả lãi suất ngân hàng gây ra nợ xấu và nợ xấu đó tạo áp lực trực tiếp lên các ngân hàng thương mại, các tổ chức tín dụng. Những bất ổn do doanh nghiệp bất động sản tạo ngay ra bất ổn cho thị trường tín dụng, hay nói cách khác là thị trường tiền tệ, ngân hàng.

Năm 2008, Mỹ cũng không “đỡ đòn” được khi thị trường bất động sản với cơ chế thế chấp thứ cấp, hầu hết các ngân hàng bị tê liệt, giảm phát. Sau đó, Ngân hàng Nhà nước Mỹ phải bỏ ra rất nhiều tiền với lãi suất 0 đồng để cứu thị trường tín dụng chứ không “cứu” thị trường bất động sản. Vì sao lại như vậy? Vì thị trường ngân hàng thuộc khu vực của kinh tế vĩ mô. Nếu bất ổn trong thị trường tài chính thì nền kinh tế sẽ có nguy cơ suy sụp.

Rút kinh nghiệm từ nhiều nước trên thế giới, chúng ta cũng đặt ra những cơ chế quản lý tín dụng bất động sản rất chặt chẽ. Khi quản lý chặt thì lỗ hổng từ đó cũng hẹp đi rất nhiều.

Nhưng có ý kiến lại cho rằng, sau Covid, chúng ta nên mở kênh vốn khác cho doanh nghiệp bất động sản là cổ phiếu- trái phiếu và thực tế có nhiều đại gia lợi dụng lỗ hổng để vi phạm pháp luật. Thế nên, khi mở một kênh vốn mới cho thị trường bất động sản, chúng ta phải xem xét kỹ lưỡng, đừng bao giờ nghe và tin ngay các nhà bất động sản kêu gọi vốn.

PV: Ông có dự báo gì về thị trường bất động sản thời gian tới?

GS.TSKH Đặng Hùng Võ: Thị trường bất động sản đang băng giá và khả năng rơi vào nợ xấu khá cao. Xử lý những khó khăn của thị trường bất động sản phải là các cơ quan Nhà nước. Điều này tùy giải pháp chúng ta xử lý như thế nào. Nếu cách xử lý mà có thể xuất hiện nợ xấu thì câu chuyện sẽ bi đát. Nếu cách xử lý của chúng ta không gây ra nợ xấu, tín hiệu sẽ tích cực, nhẹ nhàng hơn.

Thị trường bất động sản Việt Nam đang có rất nhiều nghịch lý. Thị trường nhà ở thương mại chủ yếu phục vụ cho giới nhà giàu và giới đầu cơ. Một thị trường không hướng tới toàn dân, không hướng đến người lao động mà hướng tới khu vực nhiều tiền và chỉ tạo ra những sự phấp phỏm cho nền kinh tế, lúc nào gây sốt giá, lúc nào gây nợ xấu.

Theo tôi, cần cải cách thị trường bất động sản, đổi mới cách quản lý thị trường bất động sản hiệu quả, thị trường cho toàn dân, thị trường vì lợi ích nền kinh tế.

PV: Thời gian qua, thị trường bất động sản có sự nhiễu loạn là do tình trạng đầu cơ gây nên. Vậy đâu là giải pháp ngăn chặn đầu cơ, thưa ông?

GS.TSKH Đặng Hùng Võ: Theo quan điểm của tôi, giải pháp lâu dài vẫn là phải loại bỏ được tình trạng đầu cơ bất động sản và khuyến khích đầu tư vào sản xuất, kinh doanh. Muốn vậy, cần nghiên cứu kỹ sắc thuế bất động sản phù hợp. Cần có giải pháp kiểm soát lượng vốn đầu tư vào bất động sản so với đầu tư vào sản xuất, kinh doanh hàng hóa. Chuyển đổi số cũng là một giải pháp thực sự cần thiết để công khai, minh bạch nhằm thực hiện đúng và đủ sắc thuế bất động sản…

PV: Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi!