Người nước ngoài gặp khó khi mua nhà ở Việt Nam

Vẫn còn vướng

Hiện nay, pháp luật nhà ở hiện hành của Việt Nam đã thừa nhận người nước ngoài có quyền sở hữu nhà ở với những điều kiện quản lý chặt chẽ. Cụ thể tại khoản 2 Điều 159 Luật Nhà ở năm 2014 quy định cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở thông qua mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho, nhà ở thương mại trong dự án nhà ở. Hay tại Khoản 2 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định cá nhân nước ngoài được thuê, mua, thuê mua nhà ở theo pháp luật về nhà ở, thuê các loại bất động sản để sử dụng.

Pháp luật nhà ở quy định nhưng pháp luật đất đai hiện hành lại không thừa nhận việc sở hữu đất của người nước ngoài tại Việt Nam. Tại Điều 5 Luật Đất đai năm 2013 nêu rõ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và tổ chức nước ngoài mới được giao quyền sử dụng đất tại Việt Nam, còn người nước ngoài không thuộc đối tượng này.

Như vậy, tồn tại một điểm nghẽn đó là các cá nhân người nước ngoài được pháp luật thừa nhận quyền sở hữu nhà nhưng lại không được thừa nhận quyền sử dụng đất. Điều này cũng đi ngược lại nguyên tắc “việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất” tại khoản 1 điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

Cũng chính sự bất nhất này khiến người nước ngoài khúc mắc khi thực hiện các thủ tục. Có thể kể đến khi người nước ngoài mua nhà, có quyền sở hữu nhà theo khoản 2, Điều 152 Luật Nhà ở nhưng do không có quyề sử dụng đất nên giao dịch mua bán này không đảm bảo gắn với quyền sử dụng đất như Luật Kinh doanh bất động sản quy định. Vậy trường hợp này, khi bán lại nhà ở này mà không có quyền sử dụng đất thì giao dịch này sẽ xử lý như thế nào.

Về mặt logic người nước ngoài là người bán mà không có quyền sử dụng đất thì người mua cũng sẽ không có quyền sử dụng đất. Trường hợp người mua là người Việt Nam khi mua lại dự án thì vô hình chung lại giống như người nước ngoài và chịu quy chế như người nước ngoài khi mua dự án tại Việt Nam.

Cần sửa đổi đồng bộ Luật?

Mới đây, Bộ Xây dựng tại Tờ trình đề nghị xây dựng Luật Nhà ở (sửa đổi) đã có đề xuất về 8 nhóm chính sách cần tập trung giải quyết và chính sách đầu tuên là chính sách về sở hữu nhà ở. Theo đó, Bộ Xây dựng cho biết, cần tiếp tục chính sách khuyến khích, tạo điều kiện thuận lợi cho cá nhân, tổ chức nước ngoài mua, sở hữu nhà ở tại Việt Nam phù hợp thông lệ quốc tế, thu hút đầu tư đồng thời vẫn bảo đảm an ninh quốc phòng.

Còn Bộ Tài Nguyên và Môi trường khi tham gia ý kiến về hồ sơ Luật Nhà ở (sửa đổi) nêu quan điểm, không nhất thiết phải có quyền sử dụng đất khi người mua nhà sở hữu nhà tại Việt Nam.

Trên thế giới, pháp luật về bất động sản cũng cho phép một người có thể sở hữu công trình xây dựng trên đất người khác. Tại Việt Nam cũng có một số quy định cho phép một số trường hợp được sở hữu nhà nhưng quyền sử dụng đất của người khác. Tuy nhiên, các trường hợp này thường gắn với các mối quan hệ dân sự, thân nhân (như con mượn đất của bố mẹ làm nhà) nên không áp dụng cho các quan hệ kinh doanh, thương mại theo cơ chế thị trường. Điều này sẽ không thúc đẩy thị trường bất động sản cũng như thu hút đầu tư nước ngoài.

Việc bán bất động sản cho nhà đầu tư nước ngoài là một hình thức xuất khẩu bất động sản tại chỗ. Sự tham gia của người mua nhà là người nước ngoài được đánh giá tích cực khi giúp thị trường trở nên sôi động mà ở góc độ nào đó cũng giúp củng cố thanh khoản thị trường. Vì vậy, cần nhiều giải pháp tháo gỡ khó khăn để thúc đẩy lượng khách hàng này.

Luật sư điều hành Công ty Luật TNHH TTP Bengoshi Nguyễn Đức Tĩnh đề xuất cần xem xét lại điều kiện xác định cá nhân nước ngoài có thể sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Theo đó, đối với cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở, không cần điều kiện về hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh. Bên cạnh đó, ông Tĩnh cũng cho rằng cần tạo hành lang pháp lý cho các sản phẩm mới của nhà ở, biến nó trở thành đối tượng chịu sự điều chỉnh của Luật Nhà ở để người nước ngoài có thể dễ tiếp cận hơn. Cùng với đó, ông Tĩnh cũng đề xuất cần mở rộng hình thức sở hữu nhà ở, và cho phép người nước ngoài có thể mua nhà, nhận chuyển nhượng nhà từ công dân Việt Nam nhưng vẫn đảm bảo điều kiện số lượng nhà được mua cho phép và nhà ở không nằm trong khu vực liên quan đến an ninh, quốc phòng.

Cùng góp ý về việc tạo hành lang thông thoáng cho người nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam, ThS Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia pháp lý đầu tư, bất động sản đánh giá cần thiết phải sửa đổi Luật đất đai theo hướng công nhận cá nhân, người nước ngoài có quyền sử dụng đất tại Việt Nam. Điều này không chỉ thực hiện mục tiêu khuyến khích, tạo điều kiện thuận lợi cho người nước ngoài mua và sở hữu nhà ở mà còn phù hợp thông lệ quốc tế và thu hút đầu tư.