Lúng túng khi bán nhà cho người nước ngoài

Giao dịch không thành công

Theo NĐH, anh Nguyễn Hoàng đang sở hữu căn hộ 100m2 tại quận Bình Thạnh, TP. HCM cho hay, đã hơn 3 tháng rồi nhưng anh không thể sang tên sổ đỏ căn nhà này cho một người Hàn Quốc muốn mua dù đã nhận vài trăm triệu đồng tiền cọc. "Văn phòng công chứng nhà đất đồng ý làm công chứng mua bán cho 2 bên nhưng phải đáp ứng được các điều kiện khá khó", anh Hoàng nói.

Tại khoản 1 Điều 159 Luật Nhà ở 2014 quy định đối tượng tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm: Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở 2014 và pháp luật có liên quan; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (gọi chung là tổ chức nước ngoài); cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam; người nước ngoài được phép mua nhà ở riêng lẻ.

Tuy nhiên sang tới khoản 1 Điều 75 Nghị định 99/2015 lại hướng dẫn tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở (bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ) trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của pháp luật Việt Nam.

Để hiểu như thế nào là "khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh tại từng địa phương" thì lại do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an xác định và có văn bản thông báo cho UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương để làm căn cứ chỉ đạo Sở Xây dựng xác định cụ thể danh mục nhà ở thương mại trên địa bàn cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được quyền sở hữu.

Nhưng để tìm chính xác những quy định này hiện nay là điều rất khó. Trường hợp của mình, anh Hoàng đã lên các trang website chính thống của Sở Xây dựng, Sở Quy hoạch kiến trúc của TP. HCM để tìm hiểu nhưng vẫn "vô vọng". Dù đã gọi hẳn tới Sở nhưng cũng chỉ nhận được câu trả lời không biết. Một cán bộ thuộc văn phòng đăng ký đất đai của Sở Tài nguyên và Môi trường của TP. HCM thừa nhận rằng họ hiện vẫn chưa có căn cứ để xác định dự án chung cư nào không vi phạm các quy định trên.

Tương tự, chị Bùi Thị Thúy - Một cư dân ở quận 7 cũng đang giao dịch một khu đất 500m2 tại Phú Mỹ Hưng nhưng bất thành. Bên mua là người Nhật Bản, vị doanh nhân này đã phải từ bỏ việc đầu tư dự án xây dựng nhà biệt thự chỉ vì các vướng mắc về mặt pháp lý.

Theo khoản 1 Điều 160 Luật Nhà ở 2014 quy định cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam phải có giấy chứng nhận đầu tư để có thể sở hữu nhà ở tại Việt Nam, không đề cập đến vấn đề về hộ chiếu và dấu kiểm chứng nhập cảnh.

Nhưng tại Nghị định số 99/2015, khi quy định về giấy tờ chứng minh đối tượng và điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, thì lại yêu cầu chung với cá nhân nước ngoài muốn sở hữu nhà ở tại Việt Nam, không phân biệt cá nhân đó thuộc đối tượng 1 hay 2, cần có hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam và không thuộc diện được quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao.

"Hệ thống pháp luật đang có sự bất nhất, không thông suốt khiến người nước ngoài thuộc đối tượng 1 có mong muốn mua nhà ở thực tại Việt Nam rất khó khăn, bởi cần chuẩn bị hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh" - Chị Thúy bức xúc.

Hoàn thiện các quy định thiết thực

Nhìn nhận về thực tế, Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 99/2015 ngay khi được áp dụng đã giải quyết được nhiều vấn đề liên quan tới quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài. Cũng mở ra cánh cửa mới cho chính sách về nhà ở đối với người nước ngoài. Song, việc còn nhiều vấn đề vướng mắc cần giải quyết là hiện thực.

Luật sư Lê Văn Thắng - Thuộc đoàn luật sư TP. HCM nhìn nhận, cần xem xét lại các yêu cầu để xác định cá nhân nước ngoài có thể thể sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Với quy định riêng về “hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh” chỉ dành riêng cho cá nhân được phép nhập cảnh vào Việt Nam. Còn với những cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở thì không cần điều kiện này.

Ngoài ra, trong bối cảnh dịch bệnh Covid-19 chưa thể lường trước, người nước ngoài không thể lập tức vào Việt Nam thì phải bổ xung thêm những giải pháp phù hợp nhằm tạo điều kiện cho họ mua nhà tại Việt Nam mà không cần “hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh”.

LS Thắng cho rằng, nên mở rộng hình thức sở hữu nhà ở (với loại hình nhà mới), tạo điều kiện thoải mái để người nước ngoài mua được nhà từ công dân Việt Nam, không hạn chế số lượng, miễn là nộp thuế đầy đủ theo quy định của pháp luật Việt Nam.

Theo chia sẻ từ Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SBLaw: “Đối với quy định về sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài, Luật Nhà ở 2014 chỉ cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở trong dự án nhà ở thương mại mà chưa có quy định rõ tổ chức, cá nhân nước ngoài có được phép nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hay không (không quy định rõ cấm hay được phép), cần phải quy định rõ hơn điều này”.

Một số chuyên gia kinh tế cũng nhận định, người Việt đang định cư nước ngoài hay doanh nghiệp sử dụng nguồn vốn FDI đang chịu nhiều hạn chế nhất định về quyền sở hữu đất đai. Chẳng hạn các sản phẩm nhà mới như BĐS nghỉ dưỡng thì quy định này dường như là rào cản cho sự phát triển tiềm năng du lịch.

Thị trường BĐS sôi động, thanh khoản tốt là nhờ một phần sự tích cực của người mua nước ngoài. Không chỉ vậy, việc bán BĐS cho người nước ngoài cũng là một hình thức xuất khẩu BĐS tại chỗ. Dù họ có sở hữu biệt thự, căn hộ hay BĐS du lịch thì tài sản đó vẫn nằm tại Việt Nam.

Ngoài ra, việc người nước ngoài có nhà tại Việt Nam sẽ thúc đẩy họ chi tiêu tiêu dùng, dòng tiền ngoại hối đổ về những lĩnh vực kinh tế khác như, dịch vụ, tài chính, du lịch… Như vậy, vấn đề quan trọng vẫn là sửa đổi Luật Nhà ở để có thể quản lý tốt việc người nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam, thay vì cản trở họ.