Người làm nghề môi giới bất động sản và chủ đầu tư hết thời “tự ra giá” thu tiền cọc

Theo Báo Dân trí, Quốc hội đã thông qua Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi và có hiệu lực thực thi kể từ đầu năm 2025. Trong đó, có nội dung về tiền đặt cọc mua nhà hình thành trong tương lai.

Cụ thể, Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi quy định, chủ đầu tư dự án bất động sản sẽ không được phép ủy quyền cho tổ chức và cá nhân khác ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, đặt cọc nhà ở công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.

Ngoài ra, khoản 5 Điều 23 Luật này cũng có quy định cụ thể về việc đặt cọc và thanh toán tiền mua nhà ở hình thành trong tương lai. Cụ thể, người làm nghề môi giới bất động sản và chủ đầu tư dự án sẽ chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua từ khách hàng khi công trình xây dựng và nhà ở đã có đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh.

Giới chuyên gia nhận định, quy định về đặt cọc này đã kết thúc thời kỳ dài việc đặt cọc có hình thức thỏa thuận. Ngoài ra, quy định đặt cọc đảm bảo giao kết hợp đồng, và cũng bảo vệ quyền lợi người mua nhà.

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM (HoREA), kinh doanh bất động sản mang tính đặc thù của giao dịch đặt cọc. Mặt khác, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, 2014 đều không có quy định về đặt cọc xảy ra trước thời điểm dự án bất động sản, nhà ở đủ điều kiện giao kết hợp đồng, huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai, đặc biệt là đất nền.

Ông Châu cho rằng, giới đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp bất lương đã lợi dụng khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 không quy định giá trị, tỷ lệ tiền đặt cọc để nhận tiền đặt cọc với giá trị lớn, thậm chí có trường hợp lên tới 90-95% giá trị tài sản giao dịch. Đầu nậu thậm chí còn tạo cả dự án ma không có cơ sở pháp lý nhằm mục đích lừa đảo, gây thiệt hại lớn cho khách hàng, mất trật tự xã hội mà điển hình là vụ án lừa đảo xảy ra ở Công ty Alibaba.

Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính có cùng quan điểm trên khi nhận định rằng việc đặt cọc vừa cho thấy việc giao kết triển khai hợp đồng mua bán, vừa là mục đích để chủ đầu tư xác định nhu cầu của thị trường, đảm bảo đầu ra.

Ông Đính nhấn mạnh, quy định về tiền đặt cọc trong luật là rất phù hợp, tuy nhiên kinh nghiệm từ các nước phát triển cho thấy họ sử dụng bên thứ 3 là tổ chức tín dụng, ngân hàng đứng ra giám sát, quản lý số tiền này với một tài khoản chung mà không bỏ vào túi của chủ đầu tư. Nếu chủ đầu tư không làm đúng cam kết thì khách hàng sẽ được lấy lại tiền về, còn ngân hàng sẽ chịu trách nhiệm với khoản tiền đó.

Thực tế hiện nay đã tồn tại nhiều dự án nhà ở đã thu tiền cọc và tiền thanh toán theo tiến độ của khách hàng qua các đơn vị theo nghề môi giới bất động sản hay trực tiếp là chủ đầu tư thu. Tuy nhiên, chủ đầu tư sau đó đã không thực hiện dự án hay triển khai nửa chừng rồi dừng lại cả chục năm, khiến người mua nhà rơi vào cảnh dở khóc, dở cười.

Các dự án này có điểm chung là chủ đầu tư đã cầm tiền cọc, tiền thanh toán theo tiến độ của khách hàng lên tới hàng trăm tỷ đồng, trong đó, nhiều người vừa phải chi trả tiền thuê nhà mỗi tháng, vừa phải gánh tiền trả lãi vay ngân hàng để mua nhà.

Theo dõi thêm các bài viết trên trang Meeyland để cập nhật tin tức mới nhất về thị trường bất động sản!