Nghịch lý giá đất Đà Nẵng thấp hơn các tỉnh lẻ trong khu vực miền Trung 

Đất nền và nhà ở Đà Nẵng biến động ngược chiều

Theo khảo sát của DKRA Việt Nam, giai đoạn trước dịch từ năm 2017 - 2018, mức giá bàn bất động sản Đà Nẵng ở thị trường thứ cấp tăng 80 - 100%/năm. Tuy nhiên đến năm 2021, sau hai năm đại dịch bùng phát, mặt bằng giá đất tại đây giảm từ 15 - 20%, có nhiều giảm tới 30 - 35% so với năm 2019. 

Từ cuối năm 2021, hai phân khúc nhà ở vị trí kiệt hẻm trung tâm và đất nền vùng ven Đà Nẵng có những biến động ngược chiều nhau. Nguyên nhân là sự dịch chuyển nhu cầu mua nhà ở hẻm có vị trí trung tâm sang mua đất ở vùng ven phía nam thành phố. Do hạ tầng giao thông giữa nội đô và ngoại ô đã được kết nối. 

Sự ngược chiều được thể hiện ở mức giá bán của hai phân khúc bất động sản này. Một căn nhà 2-3 tầng ở kiệt hẻm trung tâm TP Đà Nẵng, diện tích 10-20m2 đang có giá trên dưới 1 tỷ đồng, nhà 20-30m2 có giá 1,2-1,4 tỷ đồng, còn nhà 30-40m2 dao động 1,6-1,9 tỷ đồng.

Anh Hiệp, một nhà đầu tư lướt sóng bất động sản cho biết, năm 2020 anh mua một căn nhà 3 tầng với mức giá 1,7 tỷ đồng, nhà có diện tích 30m2, ở vị trí kiệt bê tông 2,5m tại đường Hùng Vương (quận Thanh Khê). Tuy nhiên, người chủ trước mua căn nhà nhà với giá 2,1 tỷ đồng, sửa sang thêm mất thêm 200 triệu đồng. Như vậy, chỉ sau 2 năm giá bán của ngôi nhà này đã giảm 600 triệu, dù có vị trí đẹp.  

Giá bán đất nền lại đang có xu hướng tăng, ví dụ như nền đất những nền đất 100m2 đường bê tông rộng 2,5-5 m phía nam Đà Nẵng, cụ thể là tại các kiệt hẻm trục đường Mai Đăng Chơn (quận Ngũ Hành Sơn) giá đang tăng nhẹ và rất hút khách đầu tư. Những nền đất vuông vắn tại đây đang tăng giá 100-200 triệu đồng trong vài tháng qua, dao động 1,3-1,5 tỷ đồng/nền.

Anh Nam mua đất nền có diện tích 100m2 kiệt bê tông 2,5m đường Mai Đăng Chơn (quận Ngũ Hành Sơn) với mức giá 1,4 tỷ đồng. Chỉ một tuần sau đã có khách đến hỏi mua với mức giá 1,5 tỷ đồng. 

Mặc dù mức giá này so với năm 2019 là đã giảm nhiều, nhưng vẫn có nhiều nhà đầu tư sẵn sàng xuống tiền để gom đất đón sóng năm 2022. Có thể thấy thị trường đất nền tại Đà Nẵng đang là sự lựa chọn tối ưu cho các nhà đầu tư để lướt hoặc mua để ở. 

Khôi phục tăng trưởng đầu năm 2022

Theo Giám đốc bộ phận nghiên cứu và phát triển của DKRA Việt Nam Nguyễn Hoàng thị trường bất động sản Đà Nẵng đang có sự mất cân bằng giữa các phân khúc. Đất nền phân lô và bất động sản nghỉ dưỡng đang chiếm ưu thế trên thị trường. Trong phân khúc căn hộ thì chỉ có nguồn cung căn hộ giá cao còn căn hộ giá trung bình thì thiếu. Khách mua bất động sản chủ yếu chỉ để đầu tư, mua đi bán lại. 

Trong thời gian tới, khi ngành du lịch Đà Nẵng phát triển trở lại sẽ tạo điều kiện cho lĩnh vực bất động sản trỗi dậy. Cùng với đó, những dự án hạ tầng giao thông và hạ tầng xã hội như Cảng Liên Chiểu với nguồn vốn trung ương lên tới 200 tỷ đồng; mở rộng nhiều tuyến đường quốc lộ 14B, 14D, 14G; dự án tàu điện Đà Nẵng - Hội An; nâng cấp nhà ga sân bay Đà Nẵng nhằm tăng cường khả năng tiếp nhận khách du lịch, chuyên gia quốc tế tới Đà Nẵng. Đây sẽ là những đòn bẩy thúc đẩy phát triển nền kinh tế Đà Nẵng hậu đại dịch Covid-19. 

Ông Nguyễn Đức Lập, Viện trưởng Viện Nghiên cứu bất động sản Đà Nẵng, cũng tin tưởng sau khi kiểm soát được dịch thì nhiều khả năng thị trường của “thành phố đáng số” sẽ có sự bứt phá. “Hiện Đà Nẵng đang cụ thể hóa các quy hoạch, trong đó có quy hoạch 1/2.000 trên cơ sở quy hoạch chung TP đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt. Từ đó, các công trình lớn của Đà Nẵng sẽ được khởi động, giúp thị trường bất động sản phát triển”, ông Lập cho biết. 

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, những tháng cuối năm 2021 thị trường Đà Nẵng đã có dấu hiệu hồi phục. “BĐS Đà Nẵng những năm qua sốt giá chung với cả nước nhưng thực tế không ảo bằng một số địa phương. Đây là thị trường được đầu tư sớm, trong bối cảnh nguồn hàng ít, lực cầu nhiều thì Đà Nẵng vẫn là thị trường tiềm năng, tạo được sức hút nhờ giá cả phần nào được kiểm soát”, ông Đính phân tích.

Tuy nhiên, các chuyên gia bất động sản cũng chỉ ra một nghị lý tại thị trường Đà Nẵng. Đó là giá đất tại Đà Nẵng, nơi được coi là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa của khu vực miền Trung lại đang có mức giá thấp hơn so với các tỉnh còn lại trong cùng khu vực. Cụ thể, giá mỗi lô đất ở khu vực Bảo Ninh (tỉnh Quảng Bình) được đấu giá lên tới 9-22 tỷ đồng cho 200-300m2; giá đất ở đường Hùng Vương (TP Đông Hà, tỉnh Quảng Trị) cũng có giá đất sốt 9-15 tỷ đồng/lô. Trong khi đó, tại Hòa Xuân, Hòa Liên (Đà Nẵng) đất quy hoạch đẹp, hiện đại lại đang có giá dao động từ 1,7 tỷ đến 3 tỷ đồng/lô, tùy tiện ích có khu vực lên tới 7 tỷ đồng. 

Lý giải về nguyên nhân dẫn đến nghịch lý giá đất tại các tỉnh Bắc miền Trung lại cao hơn giá đất tại Đà Nẵng. Ông Nguyễn Văn Đính nói: “Sở dĩ có việc này vì các tỉnh là thị trường mới nên dễ thu hút khách hàng hơn. Tuy vậy, việc đẩy giá quá nhanh đang tạo sốt ảo ở các tỉnh này là rất nguy hiểm, có khả năng nổ bong bóng khiến thị trường khủng hoảng”. 

Có thể thấy giá đất Đà Nẵng đang rất thấp so với một số tỉnh, thành miền Trung. Điều này phản ánh giá trị chưa tương xứng với một đô thị được coi là đầu tàu của khu vực như Đà Nẵng.