Nghịch lý: Bất động sản triệu đô xuất hiện tại vùng ven Sài Gòn

Bất ngờ xuất hiện bất động sản triệu đô tại khu ven Sài Gòn

Theo Trí Thức Trẻ, những căn nhà phố, biệt thự giá từ chục tỷ đến các villa triệu đô bắt đầu xuất hiện ngày càng nhiều tại các tỉnh Đồng Nai, Long An, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu. Điều này khiến bất động sản vùng ven Sài Gòn gần như chiếm sóng thị trường những năm qua. Nhắc đến thị trường tỉnh, người ta không còn chỉ nhắc đến phân khúc đất nền nữa, thêm vào đó là các sản phẩm nhà phố, biệt thự, villa có giá bán khá cao trở thành một mảng màu sắc đặc biệt của bất động sản vùng ven - điều mà ít ai nghĩ rằng, sẽ có thời điểm "lấn lướt" bất động sản Sài Gòn và kéo nhu cầu người mua từ TP.HCM về ngày càng rõ nét.

Chẳng hạn, tại Long An, từ một khu vực chỉ nói về đất nền hoặc căn hộ giá rẻ thì hiện nay đã xuất hiện loạt dự án nhà phố, biệt thự với quy mô tầm cỡ, lên đến hàng trăm hecta, gây bất ngờ. Phải kể đến dự án Khu đô thị Waterpoint của Nam Long Group với quy mô 355 ha đang "khuấy đảo" thị trường nơi đây khi chào bán compound The Aqua với giá 23 tỷ đồng/căn trở lên. Phân khúc luxury ven sông này khi vừa "manh nha" ra thị trường đã gây sốc vì có giá cao "ngang ngửa" bất động sản TP.HCM. Tuy vậy, do có vị trí độc tôn, đặc biệt sản phẩm lại tọa lạc trong Khu đô thị có quy mô tiện ích đã hiện hữu, đẳng cấp nên chỉ sau một thời gian, những căn villa này lại trở thành "khẩu vị" mới của giới nhà giàu địa phương và TP.HCM.

Hay những căn nhà phố, biệt thự thuộc Khu đô thị Golf West Lakes Golf & Villa của Trần Anh Group tại Long An cũng từng gây "sóng gió" khi mỗi căn có giá lên đến hàng chục tỷ đồng. Nhiều người hoài nghi giá trị bất động sản khu vực chưa tương xứng với mức giá bán được đưa ra. Thế nhưng, do định hình là khu lưu trú, nghỉ dưỡng tại gia cao cấp, nằm trong khuôn viên biệt lập nên đã khiến mức giá chào thị trường của các sản phẩm này "không phải dạng vừa".

Những căn nhà phố, biệt thự có giá từ chục tỷ đến các villa triệu đô bắt đầu xuất hiện ngày càng nhiều tại Đồng Nai, Long An, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu. Điều này khiến cho bất động sản vùng ven Sài Gòn "chiếm sóng" thị trường những năm qua. Ảnh minh họa

Trong khi tại khu vực Đồng Nai, mỗi căn nhà phố tại dự án Aqua City của Novaland thấp nhất cũng có giá từ chục tỷ đồng trở lên; còn sản phẩm biệt thự, villa ven sông có giá lên đến hàng trăm tỷ đồng/căn. Những tưởng, với mức giá này sẽ không có ai mua, thế nhưng đến nay, khá nhiều căn villa tại Khu đô thị này đã có chủ, không ít trong số đó là dân Sài Gòn mua để ở, làm căn nhà thứ hai.

Đây cũng là khu vực xuất hiện khá nhiều Khu đô thị có quy mô hàng trăm hecta như Izumi City 170 ha của Nam Long Group và Hankyu Hanshin Properties (Nhật Bản) với loại hình nhà phố, biệt thự hay Sơn Tiên 380 ha, Long Hưng City 227 ha, Angel Island 205 ha, Swan Bay 200 ha...

Trên thực tế, xu hướng phát triển thị trường bất động sản vùng ven Sài Gòn đã hình thành cách đây vài năm, tuy nhiên, đến hiện tại, khi xuất hiện nhiều ông lớn bất động sản cùng lúc vào thị trường với các dự án có quy mô thì bất động sản vùng ven mới thực sự trở nên mạnh mẽ. Có thể thấy, sự hiện diện của loạt ông lớn bất động sản như Novaland, Nam Long, Phát Đạt, Hưng Thịnh, Danh Khôi... đã và đang thúc đẩy tâm lý mua bất động sản tỉnh trở nên sôi nổi hơn.

CEO Ngọc Châu Á - ông Nguyễn Lộc Hạnh từng cho rằng, các khu vực vệ tinh càng gần TP.HCM thì sẽ có giá bán đắt đỏ hơn những đô thị vệ tinh có bán kính xa hơn, các vệ tinh là thủ phủ du lịch cũng có giá bất động sản cao hơn phần còn lại của thị trường. Các nhà đầu tư chọn dịch chuyển dòng tiền về vùng ven và các đô thị vệ tinh vì 3 lý do là pháp lý nhanh chóng (nhanh cấp sổ đỏ), suất đầu tư thấp hơn và biên lợi nhuận cao hơn.

"Khẩu vị" người mua đổi chiều: Chuộng không gian xanh, xa chốn đông người

Quản lý Cấp cao Dịch vụ Kinh doanh Nhà ở Savills TP.HCM - bà Ginny Nguyễn cho rằng, sau đại dịch Covid-19, một bộ phận người dân và tầng lớp khá giả ở Việt Nam có nhu cầu tìm kiếm nhà cửa với diện tích lớn hơn căn nhà hiện tại của họ vì xu hướng sống xanh, tránh xa chốn đông người. Những người này có ngân sách hạn chế nên đại đa số thường tìm kiếm ở khu vực ngoài TP.HCM như Đồng Nai, Bình Dương, Long An... để tối đa hóa số tiền họ bỏ ra.

"Nhu cầu biệt thự hạng sang sau dịch càng trở nên nóng hơn bao giờ hết khi nguồn cung giới hạn và không có dự án mở bán mới. Trong khi, giá nhà phố trong khu vực TP.HCM cũng đang ở mức khá cao. Điển hình là dự án The Global City hiện đã mở bán được 2 giai đoạn với mức giá chào bán kỷ lục từ 370 triệu đồng/m2 cho sản phẩm nhà phố liền kề hay nhà phố thương mại", chuyên gia Savills đưa ra nhận định.

Theo đó, các loại hình biệt thự siêu sang tại vùng ven Sài Gòn trở thành "khẩu vị" mới của khách hàng. Đa phần, những người mua này đều nắm khá nhiều bất động sản trong tay và việc mua thêm biệt thự ở thị trường vệ tinh là để second-home, căn nhà thứ 2, thứ 3 và để đi nghỉ dưỡng cuối tuần.

Theo Báo cáo thị trường bất động sản quý I năm 2022 của Savills Việt Nam, thị trường biệt thự, nhà phố tại các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai có tỷ lệ hấp thụ rất cao với lần lượt là 67% và 85%.

"Thị trường phát triển biệt thự, nhà liền thổ của các thị trường vệ tinh trong thời gian tới chắc chắn sẽ phát triển hơn do quỹ đất trung tâm để phát triển dự án nhà liền thổ không còn nhiều và do quy trình phát triển dự án khó khăn, phức tạp. Các chủ đầu tư chắc chắn sẽ dịch chuyển nguồn lực sang thâu tóm các quỹ đất sạch tại các thành phố vệ tinh để phát triển dự án nhằm cắt giảm chi phí và đón đầu xu hướng", bà Ginny Nguyễn nhấn mạnh.

Một bộ phận người dân và tầng lớp khá giả ở Việt Nam có nhu cầu tìm kiếm nhà cửa với diện tích lớn hơn căn nhà hiện tại vì xu hướng sống xanh, xa chốn đông người. Khá nhiều khu đô thị quy mô ven Sài Gòn cháy hàng ngay lúc mở bán.

Không thể phủ nhận, kể từ khi dịch Covid-19 xuất hiện, tiêu chuẩn lựa chọn nơi an cư của các gia đình ngày càng kỹ lưỡng hơn, trong đó, yếu tố sức khỏe được đặt lên hàng đầu.

Theo nghiên cứu của Batdongsan.com.vn về nhu cầu người mua nhà cho thấy, 95% người tham gia khảo sát coi trọng môi trường sống xanh, không khí trong lành và tiện ích nội khu đa dạng. Nếu như trước đây, người mua nhà tìm kiếm bất động sản thường dựa trên các tiêu chí như gần trung tâm, gần nơi làm việc, đông dân cư... thì nay họ lại coi trọng một không gian rộng và riêng tư hơn. Cùng với đó, việc chuyển dịch ra những khu vực rìa trung tâm và làn sóng ngôi nhà thứ hai cũng đang trở thành xu hướng của nhiều người mua ở thực và cả giới đầu tư.

Sự thay đổi trong cách thức tìm kiếm và khẩu vị của người mua nhà dẫn tới thay đổi xu hướng phát triển sản phẩm bất động sản và hình thức kinh doanh của nhiều chủ đầu tư. Bên cạnh vị trí và chất lượng xây dựng, nhiều doanh nghiệp dần mạnh tay hơn trong đầu tư phát triển các yếu tố tiện ích, môi trường và không gian sống để đáp ứng nhu cầu bên mua. Các sản phẩm ra đời chủ yếu cũng hướng tới giá trị ở thực và hạn chế yếu tố đầu cơ.

Cú "lội ngược dòng" ghi dấu chân của ông lớn địa ốc

Việc tập trung phát triển hệ sinh thái, tiện ích, có không gian sống xanh, đáp ứng yêu cầu "sống chất", sống an toàn và sức khỏe cho người mua nhà, là lý do bất động sản vệ tinh Sài Gòn "ghi điểm" trên thị trường trong thời gian qua. Những căn nhà phố, biệt thự nằm trong các khu đô thị có quy mô, được đầu tư tiện ích đẳng cấp, đang tạo ra giá trị vô hình cho người sử dụng. Từ đó, tạo thêm uy tín bền vững cho chủ đầu tư dự án.

Nhiều ông lớn bất động sản phát triển sản phẩm cao cấp với giá hàng chục tỷ đồng/căn, nghĩa là họ định hình phong cách sống của chủ sở hữu. Quan điểm, không chỉ bán nhà mà còn bán giá trị sống đã và đang được một số chủ đầu tư theo đuổi. Đây được xem là "cú lội ngược dòng" của bất động sản ven Sài Gòn ghi "dấu chân" của các doanh nghiệp địa ốc - vốn trước đây họ lấy TP.HCM là sân chơi chính.

Là một doanh nghiệp bất động sản đang định hướng phát triển bất động sản theo mô hình khu đô thị tích hợp, Nam Long Group đã có chiến lược dấn thân để phát triển bất động sản khu đô thị tích hợp tại các tỉnh ven Sài Gòn với khoảng 6 dự án khu đô thị ven thành phố lớn gồm sản phẩm bất động sản đa dạng phân khúc từ các sản phẩm chung cư vừa túi tiền EHome, Flora; nhà phố, biệt thự dễ sở hữu Valora đến các sản phẩm biệt thự cao cấp như Grand Villa. Thêm vào đó, doanh nghiệp này còn chuẩn bị quỹ đất lên đến 681 ha khu vực vùng ven để phát triển trong 10 năm tới.

Cũng không kém cạnh, Novaland lại đi mạnh vào các dự án Khu đô thị nghỉ dưỡng ven thành phố lớn. Loạt Khu đô thị quy mô đến hàng ngàn hecta như Aqua City (Đồng Nai), NavaWorld Ho Tram, NovaWorld Phan Thiet... trở thành dấu ấn của doanh nghiệp này trên thị trường bất động sản khi bắt đầu từ quỹ đất 5.400 ha vào đầu năm 2021, đến nay Novaland đã tăng quy mô quỹ đất lên tới 10.600 ha, chủ yếu đất vị trí tại các khu vực được đầu tư trọng điểm hạ tầng hàng không và các tuyến cao tốc, cho thấy, những bước lấn sân bất động sản ven Sài Gòn của ông lớn này ngày càng rõ nét và thuận lợi.

An Gia, Phát Đạt, Hưng Thịnh, Danh Khôi... cũng là những cái tên "sáng giá" trong danh mục các doanh nghiệp "khai phá" vùng đất mới. Họ đang cùng tạo dấu ấn với loạt bất động sản cao cấp ven Sài Gòn, tạo ra "cuộc cách mạng" cả về giá lẫn sản phẩm đa dạng.

Theo các chuyên gia phân tích, nhiều doanh nghiệp bất động sản thích thú mua quỹ đất có quy mô hàng trăm đến hàng ngàn hecta tại khu vực lân cận TP.HCM để tạo ra các khu đô thị dịch vụ đầy đủ, vừa đảm bảo được câu chuyện biên lợi nhuận, vừa có giá trị cộng thêm cho khách hàng, đây là tín hiệu cực kỳ tốt cho thị trường bất động sản trong bối cảnh hiện nay.

Chia sẻ tại tọa đàm mới đây, chuyên gia bất động sản - ông Trần Khánh Quang cho rằng, cu hướng các chủ đầu tư cũng như nhà đầu tư cá nhân tiến về vùng ven, lân cận Sài Gòn để phát triển dự án có quy mô là tín hiệu đáng mừng cho thị trường bất động sản.

Theo ông Quang, "lực đẩy" để tạo nên xu hướng này là quỹ đất tại TP.HCM không còn, trong khi bất động sản vẫn là sân chơi tốt, nên các "ông lớn" thích sở hữu quỹ đất lớn, hàng trăm đến hàng ngàn ha, tạo ra các khu đô thị đẳng cấp và đầy đủ dịch vụ. Nếu ở TP.HCM, các chủ đầu tư khó lòng chọn được quỹ đất rộng 100-200 ha, thậm chí hiện tại vài chục ha cũng không hề dễ thì các tỉnh lân cận lại là mảnh đất còn màu mỡ về quỹ đất.

Với quỹ đất đủ lớn, các chủ đầu tư có thể đầu tư hệ sinh thái trong dự án, đầy đủ dịch vụ, cơ sở hạ tầng, trường học, bệnh viện..., đây là điều gần như chủ đầu tư lớn nào cũng muốn làm. Không chỉ ở các thị trường quen thuộc như Đồng Nai, Bình Dương, Long An mà các thị trường mới như Đắk Lắk, Đắk Nông, Bình Phước, Bình Thuận... cũng đang xuất hiện nhiều dự án có quy mô được triển khai.

Như vậy dễ thấy, nguồn cung bất động sản khu đô thị tại khu lân cận Sài Gòn "không thua kém" gì bất động sản cao cấp TP.HCM đã hiện hữu. Thậm chí, nếu đặt lên bàn cân so về không gian sống, tiện ích sống... một vài khu đô thị tại thị trường tỉnh có phần "nhỉnh hơn", bởi theo các chuyên gia, khi có quỹ đất đủ lớn để phát triển, các chủ đầu tư sẽ làm được nhiều thứ hơn là chỉ phát triển những khối bê tông, những tòa nhà vôi, gạch.