Ngày càng khó vay mua nhà

Tinh thần của dự thảo sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 39/2016/TT-NHNN quy định về hoạt động cho vay đang được Ngân hàng Nhà nước lấy ý kiến là tiếp tục kiểm soát tín dụng vào bất động sản đối với các khoản vay để thanh toán cọc. Trong bối cảnh hạn mức (room) tín dụng ở các ngân hàng thương mại đang dần cạn kiệt, không chỉ khách vay mua bất động sản để đầu cơ, lướt sóng gặp khó mà đến cả người vay mua nhà để ở cũng có thể bị ảnh hưởng.

Muốn được giải ngân, phải mua bảo hiểm nhân thọ?

Theo ghi nhận, tại một số ngân hàng thương mại, lãi vay mua nhà đã tăng 1 điểm %/năm so với cuối năm ngoái và là mức tăng đáng kể trong vòng vài năm qua. Ngoài ra, người vay cũng ít có sự lựa chọn các gói tín dụng cho vay mua nhà, đặc biệt là thường phải mua kèm bảo hiểm nhân thọ thì mới dễ giải ngân.

Anh Trần Vũ (Gò Vấp, TP.HCM) vừa thở phào nhẹ nhõm khi được một ngân hàng thương mại giải ngân xong khoản vay 1,2 tỷ đồng mua căn hộ ở quận 8. Để được giải ngân khoản vay này, anh phải hồi hộp chờ đợi vì ngân hàng đã thông báo hết room, khi nào có khách vay trả thì mới giải ngân tiếp. "Tôi vay khoảng 1,2 tỷ đồng mua căn hộ để ở mà phải giải ngân làm 3 đợt, chủ nhà sốt ruột đòi đền hợp đồng. Dự án căn hộ này chỉ liên kết với 2 ngân hàng thương mại nên tôi không có nhiều sự lựa chọn. Lãi suất của ngân hàng tôi vay là 9,4%/năm, ưu đãi trong 6 tháng đầu, từ tháng thứ 7 lãi suất khoảng 11%/năm; ngân hàng còn lại lãi suất cho vay lên tới 12%/năm", anh Vũ cho biết.

Chưa hết, để giải ngân được khoản vay mua nhà, anh Vũ đã phải đóng phí rút vốn là 1,5% trên tổng số tiền vay (khoảng 19,5 triệu đồng), nếu không sẽ phải mua bảo hiểm nhân thọ.

Tương tự như anh Vũ, chị Bích Phương (Bình Thạnh, TP.HCM) kể rằng, để vay mua một căn hộ chung cư ở quận Bình Thạnh dưới hình thức ngân hàng bảo lãnh dự án với số tiền khoảng 1,4 tỷ đồng, chị phải đóng thêm tiền bảo hiểm cháy nổ, bảo hiểm khoản vay.

"Tôi từng vay mua căn hộ trước đó nên biết đến bảo hiểm cháy nổ, còn bảo hiểm khoản vay với mức đến 1% là gì thì không biết. Nhân viên ngân hàng giải thích bảo hiểm khoản vay là số tiền phải đóng trước khi giải ngân để đảm bảo khách hàng sẽ không hủy khoản vay trong lúc làm giấy tờ. Nhân viên ngân hàng còn thuyết phục tôi đóng thêm 3 triệu đồng để không phải đóng bảo hiểm khoản vay mà chuyển thành... hợp đồng bảo hiểm nhân thọ. Lý do là chi nhánh đang chạy doanh số bảo hiểm nhân thọ, nhân viên cũng phải mời khách mua. Khi tôi kiên quyết không mua bảo hiểm nhân thọ, nhân viên này vẫn chuyển bảo hiểm khoản vay sang hợp đồng bảo hiểm nhân thọ trong 1 năm, lấy phí hoa hồng để bù phần chênh lệch khách không đóng", chị Phương cho hay.

Tác động tăng giá nhà

Trao đổi với phóng viên, lãnh đạo của một số ngân hàng thừa nhận rằng đang "ngóng" room tín dụng mới nên không chỉ với các khoản vay mua bất động sản mà cả những khoản vay của doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh cũng phải xếp hàng chờ.

Giám đốc khối khách hàng cá nhân của ngân hàng Shinhan Việt Nam - ông Trịnh Bằng Vũ phân tích, ở góc độ quản lý, việc Ngân hàng Nhà nước hướng dòng vốn tín dụng vào đúng lĩnh vực sản xuất, kinh doanh và vẫn tạo điều kiện cho người có nhu cầu thực vay mua nhà là một tín hiệu tích cực. Bởi, nếu không kiểm soát những khoản vay đầu tư bất động sản để lướt sóng hoặc khoản vay có giá trị lớn trong khi room tín dụng có hạn thì người vay mua nhà ở thực sẽ bị thiệt.

Tuy nhiên, việc xác định thế nào là vay để đầu tư kinh doanh bất động sản hoặc khoản vay có "giá trị lớn" thì lại là điều không hề dễ. Đồng thời, còn tùy thuộc vào quy mô của thị trường, phân khúc bất động sản ở nông thôn hay đô thị... để xác định sao cho đúng. Do vậy, cần có thông tin, dữ liệu cụ thể trên thị trường để "bốc đúng thuốc" mà không phải can thiệp quá sâu vào nghiệp vụ của ngân hàng thương mại.

Bên cạnh đó, có một thực tế là khi hết room tín dụng, các ngân hàng sẽ chủ động lựa chọn khách hàng để cho vay nên người vay mua nhà để ở còn phải "cạnh tranh" thêm với những khách hàng tốt ở các phân khúc khác.

Chuyên gia kinh tế - TS. Huỳnh Trung Minh nêu quan điểm, khi tín dụng vào bất động sản bị kiểm soát chặt và room tín dụng của ngân hàng không còn thì doanh nghiệp bất động sản cũng khó vay vốn để triển khai tiếp dự án hoặc phải vay với lãi suất cao hơn khiến cho chi phí đầu vào tăng, giá bán sản phẩm từ đó cũng tăng theo... Lúc này, người mua nhà sẽ chịu thiệt. Vì thế, việc kiểm soát tín dụng bất động sản thông qua room cần được nghiên cứu thay thế bằng các quy định mang tính thị trường hơn, ví dụ: tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn hay tỷ lệ an toàn vốn...

"Các ngân hàng thương mại thương có "khẩu vị" rủi ro riêng đối với bất động sản. Trong quá khứ, đã có bài học từ ngân hàng 0 đồng, ngân hàng bị kiểm soát đặc biệt do hệ lụy từ bất động sản. Thế nên, các ngân hàng rất thận trọng, dè dặt với phân khúc nhiều rủi ro này", TS. Minh nói thêm.

Dưới góc nhìn của chuyên gia kinh tế, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh cho rằng, việc siết chặt tín dụng sẽ giúp làm giảm nhà đầu cơ, doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy tài chính hay cá nhân lướt sóng bất động sản, từ đó từng bước làm minh bạch và chuyên nghiệp hóa thị trường.

Đối với người vay mua nhà để ở, ông Trịnh Bằng Vũ góp ý trong bối cảnh không chỉ lãi suất cho vay tăng mà chi phí đầu vào của các doanh nghiệp đầu tư dự án bất động sản cũng tăng khiến cho giá thành sản phẩm tăng theo, người vay mua nhà cần tính toán kỹ đến khả năng trả nợ để tránh bị nợ xấu hoặc không có khả năng thanh toán.

PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh lưu ý người vay có thể gặp tình huống đã đặt cọc tiền mua nhà nhưng không thể nộp tiền đúng tiến độ vì không thể vay tiền từ ngân hàng.