Ngân hàng thừa tiền nhưng hoạt động mua bán bất động sản vẫn khát vốn

Tồn kho bất động sản cao

Theo CafeF, hiện nay, các doanh nghiệp bất động sản đang phải đối mặt với những khó khăn, thách thức rất lớn thậm chí còn khóc liệt hơn rất nhiều so với cuộc khủng hoảng diễn ra vào những năm 2010-2013. Tình trạng các doanh nghiệp bất động sản phải đóng cửa cũng không còn lạ trên thị trường trong năm qua.

Theo tổng cục thống kê, lũy kế từ đầu năm đến hết tháng 10 cả nước có 1167 doanh nghiệp bất động sản phải giải thể tăng 9,5 % so với cùng kỳ năm ngoái. Trung bình mỗi tháng đã có 107 doanh nghiệp bất động sản rời khỏi thị trường. Trong khi đó, số lượng doanh nghiệp bất động sản được thành lập mới trong 10 tháng qua đã giảm 50,2% so với cùng kỳ năm ngoái.

Trước thực trạng này, đa phần các doanh nghiệp bất động sản đều phải thay đổi phương án kinh doanh, rừng quật trì hoãn hoạt động đầu tư, thi công dự án,dừng IPO, thu hẹp quy mô sản xuất, cắt giảm chi tiêu. Thậm chí có những doanh nghiệp đã, cách giảm tám mươi phần trăm và lực. Tuy nhiên, trong bối cảnh thanh khoản sụt giảm mạnh, khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản càng trở nên chồng chất hơn, đặc biệt là vấn đề tài chính.

Theo Ban Nghiên cứu phát triển kinh tế tư nhân (Ban IV), từ giữa năm 2022 đến nay, doanh thu của ngành bất động sản và xây dựng đã giảm nghiêm trọng mức lợi nhuận cũng thấp hơn so với các ngành khác. Đáng chú ý, các doanh nghiệp bất động sản và xây dựng gặp vấn đề lớn nhất ở dòng tiền khi suốt ngày phải thu và số ngày tồn kho tăng lên gấp nhiều lần.

Cụ thể, sống hay tồn kho trung bình của các doanh nghiệp bất động sản trong quý I/2023 lên đến 5.662 ngày; đặc biệt, có doanh nghiệp tồn kho hàng mà tính ra phải mất 149 năm mới bán hết số hàng tồn. Trước sự khó khăn của tình hình tài chính không chỉ doanh nghiệp bất động sản mà những lĩnh vực khác trong nền kinh tế cũng đang trông chờ nhiều hơn và chính sách hỗ trợ của các ngân hàng.

Tăng trưởng tín dụng thấp

Để cứu thị trường bất động sản qua giai đoạn này, Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước đã ban hành hàng loạt các chính sách tiền tệ ưu tiên. Theo đó, chính phủ và thủ tướng đã đưa ra chủ trương triển khai chuyển chính sách tiền tệ từ “chặt chẽ” (trước tháng 10/2022) sang “chắc chắn” (từ tháng 10/2022) và tiếp tục chuyển sang “linh hoạt, nới lỏng hơn” (từ tháng 6/2023).

Đồng thời, từ thời điểm đầu năm đến nay ngân hàng nhà nước đã liên tục giảm lãi suất điều hành bốn lần. Lãi suất huy động, lãi suất cho vay của các ngân hàng thương mại cũng được điều chỉnh giảm xuống để phù hợp với nhu cầu vay vốn của người dân, các doanh nghiệp trong bối cảnh đầy thách thức.

Năm 2023, Quốc hội, Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước định hướng tăng trưởng tín dụng khoảng 14 - 15%. Tuy nhiên tính đến ngày 31/10/2023, dư nợ tín dụng đối với nền kinh tế đạt hơn 12,8 triệu tỷ đồng, mới đạt tốc độ tăng trưởng là 7,39%. Có thể thấy, tốc độ tăng trưởng tín dụng đến thời điểm hiện tại và dự kiến cho cả năm 2023 là khá thấp vì nền kinh tế đang rất khó hấp thụ vốn.

Trước đó trong cuộc họp với giải pháp nâng cao hiệu quả tiếp cận vốn tín dụng của doanh nghiệp và tăng khả năng hấp thụ vốn của nền kinh tế diễn ra hồi đầu tháng chín, đại diện của ngành ngân hàng chia sẻ những khó khăn trong công tác điều hành chính sách tiền tệ đã khiến cho hệ thống ngân hàng đang phải gấp rút “chữa bệnh thừa tiền”.

Trên thực tế, những doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản và các lĩnh vực khác đều đang phải đối mặt với rất nhiều khó khăn khi loay hoay tìm kiếm dòng vốn để duy trì hoạt động kinh doanh, và cho biết không tiếp cận được nguồn vốn tín dụng. Theo ngân hàng nhà nước, việc cung cấp tín dụng cho các doanh nghiệp hay nền kinh tế hiện nay đang phải đối mặt với rất nhiều khó khăn vì doanh nghiệp không thể hấp thu được khoản vốn này và thậm chí còn không muốn vay tiền của ngân hàng.

Cần tìm dự án an toàn

Hiện nay, thanh khoản hệ thống tổ chức tín dụng đang dư thừa và còn rất nhiều dư địa để cho tăng trưởng tín dụng phát triển (trong 2 tháng cuối năm 2023, toàn hệ thống còn gần 7% tăng trưởng tín dụng), lãi suất cho vay của các khoản vay do ngân hàng đưa ra cũng có xu hướng giảm. Nhờ vậy các tổ chức tín dụng sẽ có thêm điều kiện thuận lợi

Trong bối cảnh chính sách tín dụng không có gì thay đổi thì tốc độ tăng trưởng tín dụng trên thị trường vẫn khá thấp, dư địa tín dụng đối với các tổ chức tương đối rộng rãi. Ngân hàng nhà nước cũng tạo điều kiện để tăng tính thanh khoản và duy trì nguồn vốn dồi dào cho thấy nguyên nhân không nằm ở thanh khoản của hệ thống ngân hàng.

Trên thực tế, tốc độ tăng trưởng tín dụng thấp như hiện nay cũng khiến cho những tổ chức này sốt ruột nhiều phần vì họ vẫn phải huy động tiền gửi, trả lại cho người gửi tiền đều đặn theo một mức nhất định. Bên cạnh đó, ngân hàng phụ thuộc rất lớn vào huy động vốn và cho vay để tạo ra lợi nhuận, nên tín dụng tăng trưởng chậm cũng đồng nghĩa với việc quy mô của nguồn thu nhập của ngân hàng sẽ bị ảnh hưởng theo.

Giữa lúc thị trường đang gặp rất nhiều khó khăn thì ngân hàng sẽ phải tìm những bức tranh khả quan, an toàn để đầu tư. Bởi lẽ việc huy động của ngân hàng thường có kỳ hạn 12-24-36 tháng; cho vay bất động sản thường có kỳ hạn từ 10-20 năm. Vì thế huy động ba năm nhưng cho vay đến 10 hoặc 20 năm thì sẽ tồn tại rất nhiều rủi ro. Do vậy, tỷ lệ cho vay đối với các dự án bất động sản dài hạn bằng nguồn vốn huy động từ tiền gửi vào hệ thống ngân hàng sẽ phải được không chế để đảm bảo sự an toàn cho toàn bộ hệ thống.

Bên cạnh đó, trên thực tế nguồn tín dụng bất động sản đang tập trung vào một số mục tiêu lớn như mục tiêu người dùng, tự sử dụng chiếm 64% và dư nợ đối với hoạt động kinh doanh bất động sản chiếm tỷ trọng 36% dư nợ tín dụng lĩnh vực bất động sản. Trong bối cảnh hiện nay, các doanh nghiệp bất động sản không thể chỉ dựa vào đòn bẩy tài chính của ngân hàng như trước đây mà cần phải có giải pháp để giảm các cái chi phí, thu gọn quy mô hoạt động sản xuất kinh doanh. Điều này dẫn đến tình trạng các tổ chức tín dụng muốn cho vay nhưng không cho vay được.

Mặc dù các giải pháp giảm lãi suất chiều mang đến hiệu quả cao như kỳ vọng nhưng thời gian tới có tiếp tục giảm lãi suất nữa hay không cũng là vấn đề quan trọng. Mặt khác, việc gia tăng tín dụng bằng biện pháp giảm lãi suất mà không thực hiện đồng thời biện pháp củng cố, phục hồi phát triển thì cũng không có hiệu quả. Đồng thôi nếu như tìm mọi cách để đầy nguồn vốn ra thị trường thì cũng sẽ khiến cho nguồn vốn tín dụng gia tăng và được chuyển tải đến các dự án sản xuất kinh doanh thiếu bền vững về tài chính, không chắc chắn về phương án trả nợ.

Một điều đáng lo ngại nữa là khi thị trường thiếu các dự án có tính khả thi, các chủ đầu tư không có khả năng hoàn trả nợ thì những nỗ lực đẩy mạnh nguồn vốn ra thị trường còn có thể khiến cho tình trạng vốn tín dụng được chuyển tới các lĩnh vực có tính đầu cơ, từ đó khiến một số thị trường tăng giá bong bóng trở lại.