Năm 2024, bất động sản TP. Hồ Chí Minh và vùng lân cận vẫn ảm đạm

Theo như dự báo, thị trường bất động sản nhà ở tại TP. Hồ Chí Minh và vùng phụ cận sẽ vẫn ở trong trạng thái giống như năm 2023 khi chưa có nhiều biến động nổi bật. Đây là dự báo của Tập đoàn dịch vụ bất động sản DKRA đã đưa ra sau khi thực hiện những nghiên cứu kĩ lưỡng về thị trường và tâm lý của các nhà đầu tư cho thấy thị trường sẽ vẫn phải chịu tác động của nhiều yếu tố khác nhau.

Năm 2023 giá tăng cao nhưng giao dịch giảm

Mặc dù năm 2023 thị trường nhà đất ở TP. Hồ Chí Minh và các vùng phụ cận đã giảm giá từ 8 -17 % (tuỳ từng phân khúc) so với cuối năm 2022 nhưng DKRA Group cho rằng mức giá trong năm 2024 sẽ vẫn tiếp tục tăng cao do ảnh hưởng dư địa của thị trường. Tuy nhiên, mức giá này sẽ không cao đột biến mà thay đổi từ từ do thị trường cũng đã đi qua giai đoạn "đáy" vào hồi đầu năm 2023.

Trong báo cáo của DKRA về thị trường bất động sản nhà ở TP. Hồ Chí Minh và vùng phụ cận năm 2023 cho thấy, trong năm 2023 nguồn cung đất nền trên thị trường giảm mạnh 73% với 1.850 nền từ 22 dự án. Lượng tiêu thụ trên thị trường cũng giảm 84%, đạt 751 nền, bằng 41% tổng nguồn cung mở bán mới.

Giao dịch chủ yếu phát sinh ở nhóm sản phẩm có mức giá thấp dao động trong khoảng 12,9 – 14,9 triệu đồng/m2 và diện tích phổ biến từ 70 - 90 m2. Bên cạnh đó, thị trường đất nền vùng phụ cận vẫn là sản phẩm giữ thế chủ lực, tập trung chủ yếu ở tỉnh Bình Dương khi chiếm 47% nguồn cung toàn thị trường.

Đối với mức giá ở mặt bằng sơ cấp và thứ cấp đều ghi nhận đã giảm 10% - 17% so với năm 2022. Mức giá này diễn ra chủ yếu đối với nhóm khách hàng sử dụng vốn vay, cũng như tại một số dự án có quy mô lớn chưa hoàn thiện hạ tầng - pháp lý.

Nguồn cung căn hộ trên thị trường đã giảm 32% với 22.071 căn được tung ra thị trường từ 126 dự án sơ cấp triển khai bán hàng. Nguồn cung chủ mở bán chủ yếu tại TP. Hồ Chí Minh và Bình Dương. Tuy nhiên, lượng tiêu thị đã giảm 56%, đạt khoảng 9.664 căn, bằng 44% nguồn cung sơ cấp.

Lượng tiêu thụ sơ cấp tập trung ở một số dự án với mức giá tầm trung dao động từ 40 - 55 triệu đồng/m2, đã hoàn thiện pháp lý. Mặt bằng giá bán sơ cấp không biến động quá nhiều so với thời điểm trước đó. Trong khi đó, mức thanh khoản ở thị trường thứ cấp vẫn còn thấp, mặt bằng giảm đến 8% so với cuối năm 2022, đa phần những dự án này đều ở trong giai đoạn hoàn thiện pháp lý nên tiến độ xây dựng cũng đã bị chậm trễ so với trước.

Phân khúc nhà phố, biệt thự ghi nhận nguồn cung sụt giảm mạnh đến 87% với 907 căn được tung ra thị trường đến từ 28 dự án. Những địa phương giảm giá mạnh nhất là TP. Hồ Chí Minh, Đồng Nai, Long An. Lượng tiêu thụ mới trên thị trường không đáng kể, giảm thấp chỉ đạt 8% với khoảng 315 căn, chiếm 35% nguồn cung mới.

Giao dịch chủ yếu chỉ phát sinh ở nhóm sản phẩm có mức giá dao động trung bình từ 19 - 24 tỷ đồng/căn và tập trung chủ yếu trong 6 tháng đầu năm. Trong đó, Bình Dương vẫn là thị trường dẫn dắt phân khúc nhà phố, biệt thự khi chiếm khoảng 47% tỷ trọng nguồn cung và 45% lượng tiêu thụ mới toàn thị trường. Giá sản phẩm ở thị trường sơ cấp cũng giảm từ 6% - 10% so với lần mở bán trước đó. Giá thứ cấp giảm 8% - 10% so với thời điểm đầu năm 2023.

Kỳ vọng thị trường vào cuối năm 2024

Theo dự báo từ DKRA Group năm 2024 nguồn cung mới phân khúc đất nền tiếp tục khan hiếm, dự đoán sẽ có khoảng với 2.900 – 3.100 nền được tung ra thị trường tập trung chủ yếu tại Long An, Đồng Nai và Bình Dương. Mặt bằng giá đất nền duy trì mức ổn định không có sự tăng giá đột biến trong năm 2024.

Tại phân khúc căn hộ dự báo nguồn cung tăng hơn so với năm 2023, dao động ở mức 12.000 – 15.000 căn được tung ra thị trường tập trung chủ yếu tại TP. Hồ Chí Minh khoảng 8.000 – 10.000 căn, Đồng Nai và Bà Rịa - Vũng Tàu với khoảng 300 - 500 căn/mỗi địa phương, Bình Dương khoảng 4.000 – 6.000 căn, các tỉnh thành khác tiếp tục khan hiếm nguồn cung mới.

Nguồn cung, sức cầu trên thị trường được dự đoán có thể sẽ thay đổi từ quý 3/2024 khi những chính sách pháp lý đổi mới được ngấm vào thị trường. Đồng thời, triển vọng phục hồi của nền kinh tế và các ngành cũng là điểm được hi vọng. Phân khúc căn hộ hạng A sẽ vẫn duy trì vị thế được ưa chuộng hàng đầu tại thị trường TP. Hồ Chí Minh.

Trong khi đó, căn hộ hạng B và C chiếm tỷ trọng lớn tại Bình Dương và các tỉnh giáp ranh. Mặt bằng giá bán sơ cấp sẽ khá ổn định không biến động mạnh về giá hoặc nếu điều chỉnh thì chỉ tăng nhẹ trước hàng loạt chi phí đầu vào gia tăng. 

Nguồn cung mới và sức cầu phân khúc nhà phố/biệt thự dự kiến tăng nhẹ, đạt khoảng 1.200 – 1.500 căn được đưa ra thị trường. Thị trường các tỉnh vùng ven như Long An, Đồng Nai và Bình Dương nhiều khả năng sẽ dẫn đầu nguồn cung mới riêng Tây Ninh vẫn sẽ khan hiếm nguồn cung mới.

Có thể thấy, sức cầu sẽ khởi sắc vào thời điểm gần cuối năm 2024 khi nhiều dự án mới có thể được mở bán. Đồng thời, mặt bằng giá bán sơ cấp sẽ duy trì ở mức ổn định khi những các chính sách kích cầu thị trường tiếp tục được nhiều chủ đầu tư áp dụng. Bên cạnh đó, những Luật mới có hiệu lực và được thực thi cũng là một động lực để thị trường tăng bật trở lại nhưng cần sự phối hợp đồng bộ giữa các đơn vị.