Năm 2022, lĩnh vực bất động sản sẽ đón nhận những cơ hội và thách thức nào?

Thị trường bất động sản trong năm 2022 đón nhận nhiều cơ hội tích cực

Ông Trần Khánh Quang - Tổng Giám đốc Công ty Việt An Hòa đã có hơn 20 năm hoạt động trong ngành tài chính ngân hàng và địa ốc từng nhận định: "Năm 2022, thị trường bất động sản hội tụ cả nguy lẫn cơ. Trong đó, cơ hội đến từ cú hích cầu cầu kinh tế và nguy cơ đến từ hệ lụy của các cơn sốt đất hình thành bong bóng giá". 

Theo ông Quang, trong 12 tháng tới của năm 2022, lĩnh vực địa ốc đã có nhiều cú hích từ giải ngân đầu tư công và các gói kích thích kinh tế được bơm vào thị trường. Với tâm lý lo ngại tiền tẻ có thể khiến cho bất động sản tiếp tục là kênh thu hút dòng tiền của nhóm nhà đầu tư vốn dài hạn. Cơ hội tăng trưởng của thị trường bất động sản nhà ở cũng như tài sản gắn liền với đất đai trong năm 2022 dự báo sẽ cao hơn so với năm 2021. 

Cũng theo CEO Việt An Hòa có phân tích, các cuộc đấu giá đất Thủ Thiêm cuối năm 2021 có sức ảnh hưởng rất lớn đến diễn biến thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh và vùng phụ cận trong năm 2022. 

Theo đó, đơn vị trúng đấu giá bỏ cọc nhưng âm hưởng trong giới đầu tư 20% vẫn tin mức giá lập kỷ lục 2,4 tỷ đồng 1 mét vuông là có thật. Chính điều này sẽ làm cho thị trường bất động sản cao cấp, hạng sang và hàng hiệu sẽ tiếp tục có sự tăng giá. Sau đợt giao dịch lần thứ tư, nhóm các nhà đầu tư tiềm lực tài chính có xu hướng ưa chuộng sở hữu bất động sản thứ hai. Theo đó, phân khúc nhà vườn (bao gồm đất vùng ven hoặc vùng xa giá rẻ) và bất động sản nghỉ dưỡng liền thổ vì thế mà có cơ hội hút vốn tốt. 

Thách thức vẫn tiềm ẩn dù cơ hội rất nhiều

Cũng theo ông Quang, bên cạnh một số cơ hội dần lộ diện thì thị trường bất động sản năm 2022 cũng tiềm ẩn không ít những rủi ro đáng quan ngại. Đó có thể kể đến sức nóng từ việc tăng giá nhà đất do sự tác động của các cuộc đấu giá đất Thủ Thiêm từ năm 2021 vẫn có dấu hiệu lan sang năm 2022 khiến cho giá tài sản tăng vọt. Điều này đã khiến cho sốt đất và bong bóng bất động sản có ranh giới mong manh, thị trường có thể xuất hiện bong bóng giá vào quý III. Bên cạnh đó, các thách thức đối với giới đầu tư và nhà phát triển bất động sản có thể lớn dần lên khi ngân hàng sẽ siết tín dụng bất động sản, các chính sách liên quan đến thị trường địa ốc đặc biệt là thuế sẽ có chiều hướng thắt chặt hơn trước. 

Phó Chủ tịch Hội môi giới bất động sản - Ông Phạm Lâm cũng tin rằng Chính Phủ sẽ đẩy mạnh giải ngân đầu tư công và bơm các gói kích thích kinh tế quy mô lớn vào thị trường. Từ đó sẽ có thể giúp cho ngành địa ốc hưởng lợi kép. Đầu tiên đó là dòng tiền giải ngân dầu tư công có thể hỗ trợ cho thị trường bất động sản thông qua các dự án hạ tầng giao thông kết nối vùng từ đó sẽ giúp tài sản gia tăng được giá trị. Thứ hai phải kể đến đó là các gói kích thích kinh tế hồi phục nhằm góp phần tăng tiêu dùng, cải thiện sức mua từ đó thúc đẩy nhu cầu sở hữu nhà đất để ở lẫn đầu tư. 

Bên cạnh đó, việc Chính Phủ xem xét sửa đổi và bổ sung các điều luật liên quan đến bất động sản thì ông Lâm cũng đưa ra nhận định: "Điều này sẽ giúp cho thị trường địa ốc tháo gỡ tồn tại nhiều năm qua, kích thích khơi thông nguồn cung từ đó tạo cơ hội để giải phóng hàng tồn kho". 

Ngoài những lợi thế trên thì ông Lâm cũng thừa nhận thị trường bất động sản trong năm 2022 cũng gặp không ít thách thức. 

Thứ nhất, thị trường nhà ở đang bị lệch pha cung cầu, thiếu giá nhà thấp và thừa giá nhà cao. 

Thứ hai, sự phục hồi sau đợt dịch lần thứ tư giữa các phân khúc và khu vực của thị trường chưa có sự đồng đều. Có thể lấy ví dụ như, bất động sản nhà ở dần tìm được đà tái khởi động tích cực nhưng bất động sản nghỉ dưỡng vẫn còn rất khó khăn, khu trung tâm hồi phục sớm nhưng các vùng ven hay vùng sâu vùng xa vẫn có tốc độ hồi phục chậm. 

Thứ ba, các luật liên quan đến bất động sản đang được sửa đổi bổ sung theo chiều hướng tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho thị trường nhưng thời gian chính sách đi vào thực tiễn thường có độ trễ lớn. Thông thường sẽ mất 6 đến 9 tháng để quy định mới đi vào cuộc sống. Chính điều này sẽ khiến cho đà hồi phục của thị trường địa ốc sẽ bị chậm lại và lỡ mất cơ hội bắt nhịp với đà tăng trưởng của nền kinh tế đất nước. 

Ông Huỳnh Phước Nghĩa - Chuyên gia tư vấn cao cấp của GIBC cũng quan ngại: "Các thách thức của thị trường bất động sản trong năm 2022 sẽ lớn hơn cơ hội. Một mặt có thể thừa nhận giải ngân đầu tư công và bơm các gói kích thích hỗ trợ phục hồi kinh tế quy mô lớn trong năm 2022 chính là đòn bẩy kích giá bất động sản tăng trưởng". Một mặt khác, ông Nghĩa cũng lo ngại thị trường địa ốc sẽ liên tục sốt giá gây ra nguy cơ hình thành bong bóng bất động sản. 

Vị chuyên gia này cũng đưa ra phân tích, trong nhiều năm qua, giá bất động sản liên tục tăng cao để lại nhiều lỗ hổng về giá trị thực. Ở thời kỳ cực kỳ thịnh vượng 2016 - 2018, lúc này nguồn cung lớn, thanh khoản cao thì giá bất động sản tăng có thể xem là bình thường. Thế nhưng, thời dịch bệnh hoành hành như 2 năm trở lại đây thì giá vẫn vọt lên, ít nhiều đã biểu hiện sốt đất trong giai đoạn này là bất thường bao gồm cả hoạt động đấu giá đất. 

Vào giai đoạn kích thích phục hồi kinh tế trong năm 2022, cùng với lượng tiền khủng bơm ra thị trường thì các lo ngại về trượt giá, chi phí đầu vào tăng cao cũng khiến cho giá bất động sản leo thang. Khi tăng giá liên tục sẽ cho thấy sự tích tụ dồn dập thời gian qua càng tiềm ẩn nguy cơ giá ảo và bong bóng bất động sản sẽ phình to. 

Bên cạnh đó, ông Nghĩa cũng nhận định, thách thức của thị trường bất động sản trong năm 2022 còn nằm ở dấu hiệu thanh khoản giảm dần qua các năm. Dù cho sức mua có sự hồi phục rõ rệt trong mùa cao điểm bán hàng thời điểm cuối năm 2021, so với 6 tháng sẽ đóng băng phòng dịch, thanh khoản thị trường tài sản sẽ đi xuống so với với thời điểm 5 -6 năm trước. Theo đó, sự sụt giảm này cho thấy lực cầu của thị trường yếu dần và bất động sản sẽ mất đi thế độc tôn, một số kênh đầu tư khác sẽ chiếm mất thị phần.