"Mùa đông khắc nghiệt" của doanh nghiệp bất động sản khi lợi nhuận "trầm lắng"

Theo đó, cụm từ “mùa đông khắc nghiệt” được một công ty chứng khoán nhận định về ngành bất động sản dân cư trong một báo cáo gần đây khi mà các doanh nghiệp đối mặt với nhiều thách thức từ lãi suất tăng và nguồn cung hạn chế đến từ áp lực nguồn vốn. 

Và kết quả kinh doanh trong quý 4/2022 của nhiều doanh nghiệp vừa công bố cũng cho thấy được rõ hơn điều này khi mà lợi nhuận của các doanh nghiệp đồng loạt giảm mạnh so với cùng kỳ năm 2021. 

Năm 2022, lợi nhuận ghi nhận giảm mạnh

Được biết, doanh nghiệp bất động sản có lợi nhuận trước thuế giảm mạnh nhất đó là Công ty Cổ phần Ngoại thương và Phát triển Đầu tư (Fideco - mã chứng khoán: FDC). Theo đó, nếu như quý 4/2021 công ty này lãi nhẹ 14 tỷ đồng thì quý vừa qua ghi nhận lỗ nặng đến 200 tỷ đồng (giảm 1.528%).

Và dù doanh thu của Công ty Cổ phần Ngoại thương và Phát triển Đầu tư tăng nhẹ từ mức 3,4 tỷ đồng lên mức 4,5 tỷ đồng, tuy nhiên chi phí quản lý doanh nghiệp ghi nhận tăng đột biến từ mức 4,6 tỷ đồng lên 203,5 tỷ đồng, ghi nhận tăng gấp 44 lần.

Và theo giải trình của Công ty Cổ phần Ngoại thương và Phát triển Đầu tư, trong quý 4/2021 công ty này đã ghi nhận được mức lãi thanh lý một số khoản đầu tư dài hạn, trong khi đó thì quý vừa qua lại không phát sinh. Bên cạnh đó thì Công ty Cổ phần Ngoại thương và Phát triển Đầu tư cũng còn trích lập dự phòng phải thu khó đòi, trong khi quý 4/2021 không có phát sinh. Dự phòng phải thu ngắn hạn trong thời điểm ngày 31/12/2021 ghi nhận là 12,9 tỷ đồng, còn ở thời điểm cuối quý 4/2022 đã tăng lên mức 199,2 tỷ đồng chủ yếu là do dự phòng khoản nợ xấu tại Công ty cổ phần Dệt may Liên Phương.

Còn một doanh nghiệp khác có mức lợi nhuận giảm mạnh đó là Công ty Cổ phần Tập đoàn Đất Xanh (Đất Xanh Group - mã chứng khoán: DXG). Cũng trong quý 4/2021, công ty này đã ghi nhận mức lãi trước thuế là 361 tỷ đồng thì quý IV/2022 ghi nhận lỗ 424 tỷ đồng.

Phía Đất Xanh cũng giải trình về lợi nhuận chuyển từ lãi sang lỗ bởi tình hình khó khăn chung của thị trường bất động sản dẫn đến doanh số bán hàng ở mảng dịch vụ sụt giảm trong khi công ty chưa kịp ghi nhận được doanh thu cũng như lợi nhuận từ các dự án bởi công ty làm chủ đầu tư cũng như đã triển khai bán hàng thành công. 

Trong quý 4, doanh thu bán hàng dịch vụ vừa qua còn chưa bằng một nửa so với cùng kỳ năm ngoái (ghi nhận 1.016 tỷ đồng so với 2.293 tỷ đồng), trong đó đã giảm mạnh nhất là doanh thu từ việc bán căn hộ và đất nền.

Bên cạnh đó thì doanh thu từ hoạt động tài chính đã giảm mạnh chỉ còn 34,4 tỷ đồng so với con số 259,7 tỷ đồng của năm trước đó. Trong khi đó thì chi phí tài chính cũng ghi nhận tăng 25% còn chi phí lãi vay ghi nhận tăng gần gấp đôi từ mức 80 tỷ đồng lên 157,3 tỷ đồng.

Và một doanh nghiệp bất động sản lớn khác đó chính là Công ty Cổ phần Bất động sản Phát Đạt (mã chứng khoán: PDR) cũng ghi nhận lỗ nặng trong quý 4/2022. Cùng kỳ năm 2021 thì công ty này đã ghi nhận lãi trước thuế là gần 1.000 tỷ đồng nhưng vừa qua lỗ tới 297 tỷ đồng.

Lý do là bởi vì doanh thu trong quý IV ghi nhận chỉ đạt gần 15 tỷ đồng so với con số 1.229 tỷ đồng trước đó. Doanh thu chuyển nhượng đất và chuyển nhượng hàng hóa bất động sản không có phát sinh trong quý vừa qua, trong khi trước đó lên đến hàng nghìn tỷ đồng. 

Mặc dù Phát Đạt đã cố gắng tăng doanh thu tài chính từ 2,5 tỷ đồng lên mức 16,4 tỷ đồng nhưng cũng không thể bù đắp nổi chi phí tài chính đến 221 tỷ đồng (so với cùng kỳ tăng gấp 3), trong đó thì chi phí lãi vay tới 140 tỷ đồng, ghi nhận tăng gấp đôi.

Nghề tay trái tạo lợi nhuận

Có một vài công ty bất động sản hiếm hoi ghi nhận được mức tăng trưởng lợi nhuận trong quý 4/2022 bao gồm Công ty cổ phần Phát triển Bà Rịa - Vũng Tàu (Hodeco - mã chứng khoán: HDC), Công ty cổ phần Đạt Phương (mã chứng khoán: DPG) và Công ty cổ phần Trung tâm hội chợ triển lãm Việt Nam (Triển lãm Giảng Võ - mã chứng khoán: VEF).

Cụ thể, doanh thu của Công ty cổ phần Phát triển Bà Rịa - Vũng Tàu trong quý 4/2022 ghi nhận giảm 60,32% bởi bối cảnh khó khăn chung của thị trường tuy nhiên lợi nhuận trước thuế tăng 72%. Lý do là việc ghi nhận mức doanh thu tài chính từ lãi bán 5 triệu cổ phần của Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Giải trí Đại dương Vũng Tàu. Cũng nhờ đó mà doanh thu tài chính của công ty này đã tăng trưởng đột biến từ mức 2 tỷ đồng lên mức 255 tỷ đồng, gấp 127 lần.

Còn với Đạt Phương thì doanh thu trong quý 4/2022 ghi nhận tăng nhẹ 8% so với năm 2021. Lợi nhuận trước thuế ghi nhận từ mức 159 tỷ đồng lên 169 tỷ đồng, so với năm ngoái tăng 7%.

Cũng theo giải trình, kết quả kinh doanh khả quan bởi doanh thu cũng như lợi nhuận mảng sản xuất điện tăng hơn so với cùng kỳ đã làm cho lợi nhuận tăng so với quý 4/2021. 

Cụ thể là doanh thu kinh doanh bất động sản trong quý 4 ghi nhận chỉ đạt 135 tỷ đồng, so với năm trước gần bằng ⅓. Trong khi đó thì doanh thu hợp đồng xây dựng ghi nhận gấp 1,5 lần, doanh thu bán điện TP cũng tăng  2% so với quý trước.

Cũng tương tự, trong quý 4/2022, Triển lãm Giảng Võ cũng chỉ đạt 247 triệu đồng doanh thu so với mức 3,6 tỷ đồng của cùng kỳ năm trước. Và lãi trước thuế của doanh nghiệp này cũng tăng 14% chủ yếu là do doanh thu hoạt động tài chính từ 114 tỷ đồng lên mức 132 tỷ đồng nhờ vào lãi tiền gửi ngân hàng cũng như tiền cho vay, đầu tư. Trong khi đó thì chi phí tài chính giảm từ mức 568 triệu đồng chỉ còn 45 triệu đồng.

Chuyên gia dự đoán rằng: "Thị trường bất động sản năm 2023 sẽ có nhiều khởi sắc hơn và đặc biệt chờ đợi những sửa đổi Luật Đất đai". 

Kiến nghị nhiều giải pháp nhằm thúc đẩy thị trường

Dự báo về diễn biến của thị trường trong thời gian tới, có nhiều chuyên gia cho rằng có một số doanh nghiệp cũng sẽ chịu áp lực trả nợ trái phiếu trước hạn cho các nhà đầu tư bởi nhiều nguyên nhân. Trong khi đó thì tình hình thị trường vẫn còn chưa hết khó khăn. Trong năm 2023, nguồn cung nhà ở vẫn còn hạn chế và giao dịch cũng chưa thể nào khởi sắc được. 

Cũng trong bối cảnh này, để có thể đảm bảo thị trường bất động sản phát triển ổn định, an toàn và lành mạnh thì Bộ Xây dựng đã kiến nghị các Bộ, ngành và địa phương theo chức năng, nhiệm vụ được giao sẽ tiếp tục khẩn trương, thực hiện nghiêm và có hiệu quả các nhiệm vụ được Thủ tướng giao tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và phát triển nhà ở.

Đồng thời cũng tiến hành đẩy mạnh công tác công bố, công khai và minh bạch các thông tin, nhất là kịp thời tuyên bố và phổ biến, công bố công khai những chính sách, quy định và giải pháp mới của Nhà nước về tín dụng, trái phiếu cũng như cổ phiếu và tình hình thị trường bất động sản,...