Mua đi bán lại bất động sản nhiều lần: Hệ lụy không chỉ dừng lại ở việc “làm giá”

Mới đây, trong văn bản gửi các địa phương, Bộ Xây dựng nhận định thị trường bất động sản trong thời gian qua chưa phát triển bền vững và tiềm ẩn nhiều rủi ro. Đặc biệt, thị trường xuất hiện tình trạng nhà đầu tư và môi giới tung tin đồn thổi, mua đi bán lại nhằm "gây nhiễu loạn thông tin để đẩy giá lên cao trục lợi."

Gây nhiễu loạn giá thị trường

Tại Hà Nội, giá chung cư ở một số dự án và nhà riêng lẻ tại các khu vực như Tây Hồ, Hai Bà Trưng, Ba Đình, Hoài Đức... đã tăng "bất thường" so với diễn biến thị trường và nhu cầu thực tế của người dân. Đáng chú ý, một số phiên đấu giá đất có mức giá trúng cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm. Bộ cho rằng điều này đang ảnh hưởng tiêu cực đến sự phát triển kinh tế - xã hội và sự ổn định của thị trường bất động sản.

Ngoài việc giá tăng cao bất thường, việc “lướt cọc, ăn chênh” cũng khiến giá trị của bất động sản bị “thổi” lên gấp nhiều lần. Thông thường, sau mỗi cuộc đấu giá các lô đất trúng giá đều được “sang tay” ngay ngoài hội trường với mức chênh khoảng 100 – 500 triệu/lô tùy vị trí và mức giá đấu thành công.

Ví dụ, số tiền chênh trung bình các môi giới giao dịch vào khoảng 200 triệu đồng/lô, nếu qua tay 3 người mỗi lần chênh với số tiền tương tự, tương đương giá trị của lô đất đã được tăng thêm 600 triệu đồng, những lô có giá trúng càng thấp thì mức chênh càng cao và càng được nhiều nhà đầu tư săn đón.

Trên một trang rao vặt bất động sản đang có một lô đất nền tại TP Thủ Đức (khu vực quận 9 cũ, TP. HCM) được bán với giá 2,35 tỉ đồng nhưng chỉ vài ngày sau, môi giới đăng tin đã thông báo tình trạng “đã bán”. Tuy nhiên, khoảng 1 tuần sau, lô đất tiếp tục được rao bán với giá 2,5 tỉ đồng. Đây là những hành động quen thuộc của “chiêu” ôm hàng giá tốt để lướt sóng.

Theo tìm hiểu, không phải nhà đầu tư thực sự "xuống tiền", mà chính các môi giới đã nhận được giá tốt từ chủ đất và ôm hàng với mục đích lướt sóng để hưởng chênh lệch. Tương tự, vào giữa tháng 8/2024, một lô đất trong cùng khu vực được rao bán với giá 2,3 tỷ đồng mỗi nền và có người mua chỉ sau vài ngày. Đến đầu tháng 9/2024, lô đất này được môi giới đăng bán lại với giá 2,8 tỷ đồng.

Theo anh Hùng, một người đang có ý định mua nhà ở Hà Nội, do có nhu cầu mua nhà tại chung cư The Pride Hải Phát (quận Hà Đông) nên đã tham gia vào hội cư dân để tìm kiếm cơ hội mua nhà chính chủ. Trong quá trình cập nhật thông tin, anh thấy có 1 căn hộ 70m2 liên tục được rao bán, giá bán ban đầu là 3,4 – 3,6 tỉ đồng nhưng lại được rao bán với giá 3,95 tỉ đồng.

Cũng theo anh Hùng, không rõ đây là chiêu trò của môi giới, hay căn hộ này đã được qua tay nhiều chủ là những nhà đầu tư mua đi bán lại.

Cản trở công tác giải phóng mặt bằng

Việc mua đi bán lại bất động sản, nhất là phân khúc đất nền không chỉ tạo ra tình trạng “sốt giá ảo” cho thị trường mà còn ảnh hưởng đến công tác giải phóng mặt bằng tại những khu vực có quy hoạch hạ tầng.  

Chẳng hạn như câu chuyện của Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh Quảng Ngãi đang gặp khó khăn trong việc tìm chủ sở hữu của 50 thửa đất thuộc diện giải phóng mặt bằng cho dự án đường Hoàng Sa - Dốc Sỏi.

Dự án đường Hoàng Sa - Dốc Sỏi có chiều dài gần 27km, đi qua các huyện Bình Sơn, Sơn Tịnh và thành phố Quảng Ngãi, với gần 4.200 thửa đất cần giải phóng mặt bằng. Điều này dẫn đến nhiều khó khăn trong quá trình triển khai.Một trong những vấn đề nan giải nhất là chưa thể xác định được chủ sở hữu của nhiều thửa đất, đặc biệt tại xã Tịnh An, thành phố Quảng Ngãi.

Từ cuối năm 2023, Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh Quảng Ngãi đã phối hợp với chính quyền các huyện Sơn Tịnh, Bình Sơn và thành phố Quảng Ngãi để tiến hành kiểm đếm và lập phương án bồi thường cho các thửa đất bị ảnh hưởng bởi dự án. Trong quá trình này, địa phương đã phát hiện 50 thửa đất không thể xác định được chủ sở hữu thực sự.

Nguyên nhân là do các thửa đất nông nghiệp này đã trải qua nhiều lần mua bán, sang tay nhiều chủ. Một số chủ đất được xác định cư trú tại các tỉnh thành như TP.HCM, Ninh Bình, Gia Lai,... nhưng không có thông tin liên lạc cụ thể. Tình trạng đất một nơi, chủ một nơi đã gây ra nhiều trở ngại cho công tác kiểm đếm, đền bù và giải phóng mặt bằng.

Ông Phạm Nhật Vũ, Giám đốc Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh Quảng Ngãi, cho biết việc xác định chủ sở hữu của những thửa đất này gặp rất nhiều khó khăn. Cán bộ của trung tâm phải rà soát thông tin từ nhiều nguồn khác nhau mới có thể tìm ra được chủ đất thực sự. Tuy nhiên đến nay mới chỉ tìm được 44 chủ đất, vẫn còn 6 thửa đất nữa chưa xác định được chủ sở hữu.

Ông Vũ cho biết, Trung tâm đã thông báo trên các phương tiện thông tin đại chúng. Sau 30 ngày, nếu chủ các thửa đất này không liên hệ làm việc, sẽ tiến hành kiểm đếm vắng chủ để thực hiện các bước tiếp theo trong công tác giải phóng mặt bằng.