Một số điểm nhấn đáng chú ý nhất trên thị trường BĐS quý I/2023

Các trợ lực từ cơ quan quản lý Nhà nước

Có thể thấy, khác hẳn với sự trầm lắng của thị trường như hồi cuối năm ngoái, trong 3 tháng đầu năm nay, thị trường bất động sản đón nhận nhiều tín hiệu tích cực khi hàng loạt các chính sách hỗ trợ  đến từ phía cơ quan Nhà nước được ban hành kịp thời.

Đáng chú ý nhất, là Nghị quyết số 33/2023/NQ-CP liên quan đến các giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường địa ốc phát triển an toàn, lành mạnh và bền vững; Nghị quyết số 08/2023/NĐ-CP nhằm giải tỏa các áp lực thanh toán trái phiếu cho các doanh nghiệp phát hành, qua đó phục hồi niềm tin cho giới đầu tư; Quyết định số: 388/QĐ-TTg được phê duyệt với Đề án “Đầu tư xây dựng ít khoảng 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp, công nhân trong các khu công nghiệp từ này đến năm 2030”. Điển hình là gói tín dụng 120.000 tỷ đồng của 4 ngân hàng thương mại cho các chủ đầu tư cũng như cá nhân vay mua nhà tại những dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân với lãi suất ưu đãi thấp hơn 1,5 - 2% so với thị trường.  

Như vậy, chỉ trong tháng 3 đầu năm nay, Ngân hàng Nhà nước đã có 2 lần giảm lãi suất điều hành, đánh dấu sự chuyển biến rất quan trọng về chính sách tiền tệ từ việc thắt chặt sang nới lỏng. Qua đó, lãi suất cho vay bình quân phát sinh mới được điều chỉnh giảm khoảng 0,43%/năm so với  hồi cuối năm ngoái, hiện nay đã có khoảng 22 ngân hàng thương mại giảm lãi suất huy động. Hiện lãi suất sau giảm của nhiều ngân hàng đang ở mức khoảng từ 10 % đến 10,9%. 

Với các chính sách nói trên dù chưa tạo ra nhiều chuyển biến trên thị trường bất động sản. Tuy nhiên, nó có ý nghĩa rất quan trọng cho việc tạo ra tâm lý tích khá cực với thị trường này. 

Đơn cử như, Nghị quyết số 33, hay Nghị định số 08, giúp các nhà đầu tư nhận thấy cam kết mạnh mẽ của Chính phủ đối với việc giải cứu thị trường địa ốc, sẽ không để thị trường  này rơi vào tình trạng đổ vỡ. Với động thái giảm lãi suất của Ngân hàng Nhà nước cùng gói tín dụng 120.000 tỷ dù chưa thể hỗ trợ được thị trường bất động sản, tính khả thi không cao nhưng lại mang đến một tín hiệu lạc quan hơn về việc thị trường, sẽ có những yếu tố hỗ trợ, có khả năng phục hồi trong giai đoạn tới đây. Đặc biệt, thể hiện rõ quan điểm “lợi ích hài hoà và rủi ro chia sẻ” của Chính phủ với cộng đồng doanh nghiệp ngành địa ốc.

“Nóng” cuộc chơi M&A

Sự khó khăn trên thị trường bất động sản, do thiếu hụt dòng tiền đang là một nguyên nhân khiến các doanh nghiệp, nhà đầu tư phải phải từ bỏ cuộc chơi. Vậy nhưng, khi cánh cửa này khép sẽ là cơ hội mở ra cho những doanh nghiệp khác vào cuộc - những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính, còn sức cạnh tranh để đầu tư và phát triển trong lĩnh vực này. 

Vì vậy, M&A được coi là tiền đề để cho các cuộc chơi này nóng lên, nhằm thúc đẩy sự tham gia của nhiều nhà đầu tư có nguồn tài chính mạnh, đặc biệt là các nhà đầu tư nước ngoài đang cần tìm kiếm cơ hội đầu tư vào Việt Nam. 

Theo đó, trong 3 tháng đầu năm 2023, đã chứng kiến nhiều sự thay đổi về cơ cấu sở hữu tại một số dự án và doanh nghiệp trong lĩnh vực này. Đơn cử như Công ty Đầu tư Nam Long đã chuyển nhượng 25% vốn điều lệ của Công ty đang là chủ đầu tư một dự án có quy mô hơn 45ha tại Đồng Nai. Ngay sau khi hoàn tất chuyển nhượng, Nam Long vẫn chiếm 75% vốn tại dự án này.

Ngoài ra, Công ty Phát triển BĐS Phát Đạt cũng mua lại 29,7 triệu cổ phần của Công ty Đầu tư Bắc Cường, ước tính khoảng 297 tỷ đồng. Đây là doanh nghiệp đang sở hữu dự án 223-225 Trần Phú ( thuộc phường Phước Ninh, quận Hải Châu, TP. Đà Nẵng). ngay sau khi hoàn tất thương vụ này, Phát Đạt sở hữu 49,5 triệu cổ phần và chiếm tới 99% vốn điều lệ Công ty này.

Mới nhất, có thông tin CapitaLand Group đã đàm phán một thương vụ trị giá khoảng 1,5 tỷ USD với Vinhomes một dự án tại Hưng Yên. Được biết, nhà đầu tư đến từ Singapore cũng đang xem xét mua một phần Dự án của Vinhomes ở Hà Nội hoặc một dự án khác ở TP. Hải Phòng. Nếu như thỏa thuận này thành công, chắc chắn, sẽ là một trong những hoạt động M&A lớn nhất Đông Nam Á trong nhiều năm trở lại đây.

 “Vừa ngóng vừa làm” vừa tái cấu trúc

Tuy rằng đã có các chính sách được ban hành, vậy nhưng khả năng chuyển biến trên thị trường bất động sản chưa thật rõ ràng, vì cần phải có một khoảng thời gian đủ dài để những chính sách được đi vào thực tiễn. Vì thế, bức tranh của thị trường bất động sản quý I năm 2023 vẫn chưa thể thoát khỏi tình trạng trầm lắng và ảm đạm thiếu thanh khoản.

Trong đó, nhất là cộng đồng các doanh nghiệp địa ốc đã phải chủ động tái cấu trúc để tự “cứu mình”. Theo đó, nhiều chính sách chiết khấu, giảm giá bán được rất nhiều chủ đầu tư đưa ra để kích cầu người dân mua, tăng giao dịch cũng như phục hồi thanh khoản.

Tuy nhiên, cho dù chủ động tái cấu trúc như vậy, nhưng nhiều doanh nghiệp địa ốc vẫn trong tâm thế “vừa ngóng vừa làm”. Trong đó, nhiều Doanh nghiệp ngóng các nút thắt pháp lý sẽ được tháo gỡ, hay ngóng dòng tiền sẽ được bơm vào thị trường, đặc biệt là ngóng tâm lý của giới đầu tư dần cải thiện dân. Đây là lý do, nhiều chủ đầu tư hiếm hoi bung hàng ở giai đoạn hiện nay, họ chưa sẵn sàng để mở bán.

Bình luận về vấn đề này, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng: “Trên toàn thị trường đang “nín thở” ngóng trông các động thái mới, không hoàn toàn “án binh bất động”, tuy nhiên, luôn trong trạng thái nghe ngóng, hay chờ đợi từng động thái một từ phía cơ quan Nhà nước.

Theo ông Đính, một số doanh nghiệp ngành bất động sản. Họ luôn chờ đợi những tín hiệu tích cực nhất từ thị trường để nhanh chóng bung hàng ra, nhằm tái đầu tư”.

Nhà đầu tư thận trọng trước khi “xuống tiền”

Trải qua nhiều cú sốc trên thị trường bất động sản trong thời gian qua, khiến tâm lý không ít nhà đầu tư bị ảnh hưởng. Rất nhiều nhà đầu tư đã mất niềm tin vào thị trường này. Tình trạng dù không còn nặng nề trong quý I đầu năm nay, nhưng nhìn chung, giới đầu tư vẫn rất thận trọng trước khi “xuống tiền” đầu tư.  

Theo Batdongsan.com.vn về xu hướng về nhà đầu tư bất động sản quý I của năm 2023, có khoảng 36% các nhà đầu tư hiện nắm giữ bất động sản ngồi chờ thị trường ổn định lại và sẽ quyết định không giao dịch; trong đó, có 29% nhà đầu tư giữ tiền nằm chờ cơ hội tốt hơn để vào cuộc; số còn lại 31% nhà đầu tư giảm giá, bán cắt lỗ. Như vậy có tới 65% nhà đầu tư đang quyết định chờ đợi động thái mới của thị trường.

Trong đó, nhóm có nhu cầu mua ở thực đang có diễn biến tâm lý và hành động tương tự. Cụ thể, có tới 43% đang chờ các sản phẩm nhà ở giảm giá để mua; còn 37% vào cuộc mua bất động sản bá cắt lỗ; 15% chưa có đủ tiền/không vay được để mua nhà ở; còn lại khoảng 4% bỏ kế hoạch mua nhà vì  cho rằng giá bán vẫn rất cao.

Với tâm lý thận trọng “dò đường” của các nhà đầu tư, sự chờ đợi của giới đầu tư tại thời điểm này là điều dễ hiểu bởi khi thị trường địa ốc vẫn còn nhiều “nốt trầm”, chưa phục hồi hoàn toàn. Tâm lý này cũng sẽ được cải thiện bởi bất động sản vẫn  luôn được xem là một trong những kênh đầu tư tốt và quan trọng, có sức hấp dẫn lớn nhất thị trường đầu tư. Hơn hết, với các động thái quan tâm và hỗ trợ từ phía cơ quan Nhà nước, cùng sự điều chỉnh của những doanh nghiệp nhằm hướng tới minh bạch thị trường, lành mạnh thì nhà đầu tư cũng sẽ nhanh chóng được củng cố niềm tin hơn, giúp lấy lại tinh thần và tham gia vào thị trường địa ốc trong thời gian tới.