Môi giới tăng giá khống, chủ đất tự bán lại thanh khoản tốt chỉ sau vài ngày

Thị trường bất động sản từ năm 2020 - 2021 tới đầu năm 2022, liên tục ghi nhận sự sôi động, nhiều khu vực đã lên cơn sốt nóng. Tới quý II/2022, thị trường đột ngột “quay xe” khi một loạt chính sách tài chính thay đổi. Trong đó tín dụng và trái phiếu được thắt chặt khiến thanh khoản ngày càng sụt giảm. 

Không ít nhà đầu tư trước đó “ôm hàng” nhưng chưa kịp thoát đã rơi vào bế tắc, nhất là những ai phụ thuộc lớn vào đòn bẩy tài chính. Tới nay, nhiều người không chịu được áp lực từ lãi suất tăng mạnh buộc phải giảm giá, cắt lỗ sản phẩm, môi giới cũng nhận hàng loạt hàng “ngộp” nhờ bán. 

Vốn bấy lâu nay, môi giới bất động sản luôn giữ vai trò quan trọng trong sự thành bại của các giao dịch bất động sản. Bởi, không chỉ có tệp khách hàng rộng rãi mà các môi giới còn sở hữu kỹ năng tư vấn đáng nể. Song, vẫn có những trường hợp được chủ sở hữu nhờ bán cắt lỗ đất nhưng qua môi giới lại bị độn giá.

Anh Vũ Văn Tuấn - Một nhà đầu tư bất động sản tại Hà Nội cho hay, vào cuối tháng 11, vì cần tiền gấp nên anh quyết định bán một mảnh đất diện tích hơn 100m2 tại Thanh Oai (Hà Nội) với giá đã giảm là 2,2 tỷ đồng. 

"Vì đang cần tiền nên tôi hứa chi hoa hồng cho môi giới 100 triệu đồng nếu bán được nhanh mảnh đất này. Tôi cũng thận trọng nên gửi hẳn 5 văn phòng môi giới. Với mức giá 2,2 tỷ đồng là tôi đã cắt lỗ tới 500 triệu đồng, hồi mua vào đợt đầu năm nên có giá rất cao" - Anh Tuấn nói. 

Tuy nhiên, anh Tuấn lại tỏ ra rất bức xúc vì chỉ trong một buổi chiều đã xuất hiện 4 bài đăng mảnh đất của nhà đầu tư này trong hội nhóm bất động sản trên một trang mạng xã hội, điều đáng nói là mỗi bài đăng lại có một mức giá khác nhau. Anh Tuấn cho biết mức giá chênh cao nhất lên tới 300 triệu đồng.

"Tôi rất bức xúc nên không gửi môi giới bán nữa mà tự mình đi tìm khách. Bất ngờ là trong vòng 1 tuần rao bán mà đã có khách hỏi mua mảnh đất này với mức giá mình mong muốn" - Anh chia sẻ.

Trên thực tế, có không ít những trường hợp môi giới nhận sản phẩm rồi bán chênh lệch so với kỳ vọng của chủ sở hữu. Thậm chí còn có trường hợp "cò" đất đã đặt vấn đề trực tiếp với chủ đất.

Chẳng hạn như trường hợp của anh Tuấn - Nhà đầu tư bất động sản tại Hà Nội, vào hồi tháng 10 năm nay, anh đã rao bán một mảnh đất diện tích hơn 2.000m2 tại Hòa Bình (bao gồm 200m2 là đất thổ cư còn lại là đất trồng cây), giá bán mong muốn là 2,6 tỷ đồng.

"Một số môi giới đã liên hệ với tôi và đặt vấn đề là sẽ bán mảnh đất này với giá là 2,85 tỷ đồng. Nếu được thì tôi sẽ thu về 2,6 tỷ đồng và chỉ chịu phí môi giới 50 triệu đồng. Như vậy nếu bán được thì môi giới "ăn" luôn 200 triệu đồng, nhưng tôi không đồng ý. Vì cần bán gấp nên tôi đã tự đăng bán trên các hội nhóm, cuối cùng sau 2 tuần thì cũng có khách mua" - Anh Tuấn nói.

Kiểm soát tốt hơn hoạt động môi giới

Có thể thấy được sự phát triển nóng của thị trường bất động sản trong những năm qua. Theo đó, lực lượng môi giới ngày càng tăng lên và hoạt động nhộn nhịp hơn. Song thực chất là rất nhiều môi giới thiếu chuyên nghiệp dẫn đến tình trạng thiếu minh bạch trên thị trường bất động sản.

Vừa qua, Báo cáo kết quả tổng kết của Bộ Xây dựng cho thấy có hiện tượng các sàn giao dịch bất động sản liên kết với nhau để "ôm hàng", "làm giá", "tạo sóng", gây "sốt ảo" để ăn chênh lệch, khiến thị trường nhiễu loạn. Giá bất động sản vì vậy đã tăng cao gây khó khăn cho người mua có nhu cầu ở thực.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam thống kê số liệu cho thấy, dù lực lượng môi giới tham gia rất hùng hậu khi có khoảng 300.000 người. Tuy nhiên, số lượng môi giới đã qua đào tạo và được cấp chứng chỉ hành nghề lại chỉ khoảng 30.000 người, tức chỉ bằng 1/10 con số được thống kê, chiếm 10% tổng số môi giới bất động sản đang hoạt động. 

Song, đây mới là con số thống kê người hành nghề môi giới bất động sản làm việc tại các sàn giao dịch. Thực tế, số lượng môi giới tự phát (còn được gọi là cò đất) vẫn chưa thể thống kê được hết. 

Phó Chủ tịch thường trực Câu lạc bộ bất động sản Hà Nội - Ông Nguyễn Thế Điệp cho rằng, vì không qua đào tạo, thiếu sự chuyên nghiệp nên một bộ phận môi giới đã sa ngã vào các hành vi chưa chuẩn mực như ôm đất, thổi giá, tạo các cơn sốt ảo gây nhũng loạn trên thị trường. 

Không ít người còn trực tiếp hoặc tiếp tay cho phía chủ đầu tư dự án lừa khách hàng, gây ra rủi ro và hậu quả nghiêm trọng cho người tiêu dùng. Điều này sẽ ảnh hưởng tiêu cực tới uy tín của chính các chủ đầu tư làm vậy và cả chủ đầu tư chân chính.

Ông Điệp cho rằng, hiện vẫn chưa có công cụ quản lý Nhà nước hữu hiệu để đánh giá và quản lý chất lượng và năng lực thực của các sàn giao dịch BĐS khiến cho các đơn vị này có những hành vi làm ăn bát nháo. 

Ngoài những quy định xử phạt, theo ông Điệp, cần có nền tảng, quy chuẩn chung cho toàn thị trường để nhân sự gia nhập lĩnh vực tư vấn BĐS phải đạt những tiêu chí cơ bản; Thể hiện chất lượng nhân lực xứng tầm giá trị của sản phẩm BĐS.