M&A bất động sản: Việt Nam trở thành điểm đến hấp dẫn với các doanh nghiệp quốc tế trong năm 2022

2021 là năm chứng kiến những con số ấn tượng của thị trường mua bán và sáp nhập (M&A) tại Việt Nam. Bộ Xây dựng cho biết, lĩnh vực kinh doanh bất động sản đã thu về nguồn vốn đầu tư nước ngoài đăng ký đạt hơn 31 tỷ USD. Trong đó, nguồn vốn đã được giải ngân năm 2021 là 2,6 tỷ USD, giảm 1,6 tỷ USD so với năm 2020. 

Điều này cho thấy, thị trường vẫn còn tồn tại nhiều dự án chưa đáp ứng đủ điều kiện pháp lý để giải ngân, một phần do những hạn chế giao tiếp trong thời kỳ đại dịch.

Tuy nhiên, việc chính thức mở cửa toàn bộ đường bay kể từ ngày 15/3 vừa qua và chính sách miễn thị thực nhập cảnh được cho là sẽ thúc đẩy quá trình đàm phán của các thương vụ M&A cũng như tăng cường hoạt động đầu tư bất động sản. Khi những rào cản du lịch được gỡ bỏ, cũng là lúc các nhà đầu tư có thể trực tiếp di chuyển tới các dự án để nghiên cứu thị trường, tìm hiểu mô hình kinh doanh hay đánh giá tiềm năng phát triển của ngành. Từ đó, quá trình giải ngân nguồn vốn trực tiếp từ nước ngoài (FDI) sẽ trở nên thuận tiện, góp phần gia tăng tỷ lệ thành công của các giao dịch.

Trong năm 2022, ngành bất động sản Việt Nam đang đứng trước cơ hội tạo sức bật cho các hoạt động mua bán - sáp nhập và trở thành điểm đến hấp dẫn của các doanh nghiệp quốc tế. Bất chấp những tín hiệu tích cực thể hiện sự quan tâm của nhà đầu tư "ngoại", việc đánh giá những lợi thế và hạn chế của thị trường sẽ góp phần giúp doanh nghiệp phát huy tốt tiềm năng thương mại.

Những yếu tố giúp Việt Nam thu hút FDI

Chuyên gia Savills Việt Nam đánh giá, Việt Nam sở hữu nhiều yếu tố vĩ mô, giúp tạo môi trường hấp dẫn cho những cá nhân và tổ chức nước ngoài tham gia hoạt động đầu tư. Đồng thời, các phương án hỗ trợ doanh nghiệp và kiểm soát dịch bệnh của Chính phủ đã giúp ổn định tình hình kinh tế và đảm bảo an ninh xã hội. Đây chính là 2 yếu tố tạo dựng niềm tin của các doanh nghiệp FDI để rót vốn đầu tư vào Việt Nam.

Xét về yếu tố vĩ mô, so với các quốc gia trong khu vực, nền kinh tế Việt Nam đang tăng trưởng một cách ổn định. Theo FocusEconomics, Việt Nam sẽ dẫn đầu về tốc độ tăng trưởng kinh tế trong năm 2022 thậm chí kéo dài sang năm 2023.

Bên cạnh đó, cơ sở hạ tầng và mạng lưới giao thông phát triển của Việt Nam giúp hàng hóa lưu thông. Việc di chuyển giữa các địa phương trở nên dễ dàng hơn. Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Chính phủ đã chính thức thông qua Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội lớn nhất từ trước tới nay, với trị giá gần 350 nghìn tỷ đồng. Trong đó, hơn 100 nghìn tỷ đồng được đầu tư để phát triển kết cấu hạ tầng. Điều này có vai trò như một động lực "lan tỏa", mang đến nhiều cơ hội phát triển sang các khu vực vệ tinh. Từ đó, các doanh nghiệp FDI có thể mở rộng quy mô đầu tư, thay vì chỉ tập trung ở những trung tâm lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh.

Ngoài ra, đặc điểm dân cư cũng là một yếu tố đưa Việt Nam trở thành điểm đến hấp dẫn của vốn ngoại. Hơn thế nữa, tốc độ đô thị hóa cao cũng là điều kiện thuận lợi cho sự phát triển kinh tế - xã hội.

Cùng với những yếu tố vĩ mô thuận lợi, sự hỗ trợ kịp thời từ phía Nhà nước đóng vai trò tiên quyết giúp các doanh nghiệp FDI củng cố niềm tin khi đầu tư vào Việt Nam.

Bên cạnh các chính sách kinh tế, chiến dịch tiêm chủng toàn dân cũng được triển khai nhanh chóng. Nhờ đó, Việt Nam trở thành 1 trong 6 nước có tỷ lệ bao phủ vaccine cao nhất thế giới. Đây là cơ sở để các doanh nghiệp nước ngoài đặt niềm tin vào sự hồi phục của thị trường Việt Nam.

Bà Lê Thị Phương Lan, Trưởng Bộ phận Tư vấn Đầu tư, Savills Hà Nội, chia sẻ: "Bước sang những tháng đầu năm 2022, Việt Nam tiếp tục ghi nhận tình hình hoạt động M&A tích cực. Đặc biệt, ngành kinh doanh bất động sản xếp thứ 2 toàn ngành khi thu về tổng vốn đầu tư đăng ký gần 1,52 tỷ USD, chiếm 30,4% thị phần. Những con số này đã phần nào khẳng định nhu cầu và kỳ vọng của các doanh nghiệp ngoại quốc trong việc phát triển các dự án bất động sản tại Việt Nam."

Tuy nhiên, bên cạnh những cơ hội và tiềm năng mà Việt Nam mang tới, hoạt động mua bán - sáp nhập tại nước ta vẫn còn tồn tại những hạn chế nhất định. Điều này khiến các doanh nghiệp FDI trở nên dè dặt hơn, từ đó phần nào kìm hãm sự phát triển của thị trường M&A.

Những rào cản tiềm ẩn của thị trường M&A bất động sản Việt Nam

Trước tiên, hệ thống luật pháp về đất đai tại Việt Nam còn tương đối phức tạp. Nhiều điều khoản trong các bộ luật như Luật Nhà ở, Luật Đất đai và Luật Kinh doanh Bất động sản còn tồn tại nhiều điểm chưa thống nhất, điều này đã gây ra những ách tắc và hiện chưa tìm được hướng giải quyết. Bất chấp việc cải cách thể chế của Chính phủ trong những năm vừa qua, các thiết sót này sẽ là yếu tố cản trở sự phát triển của các thương vụ M&A.

Về cấu trúc giao dịch, đa số doanh nghiệp đầu tư nước ngoài đều mong muốn triển khai cấu trúc liên doanh. Bởi theo mô hình này, họ nắm chủ yếu quyền đưa ra quyết định và nhà đầu tư Việt Nam hỗ trợ về mặt pháp lý của dự án. Tuy nhiên, sự khác khác biệt trong tập quán kinh doanh cũng như hệ thống luật pháp đã khiến việc đàm phán giữa hai bên trở nên mất thời gian, thậm chí đôi khi dẫn đến mâu thuẫn ở giai đoạn hậu M&A.

Thị trường M&A là khái niệm còn khá mới mẻ tại Việt Nam, nhiều doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp vừa và nhỏ chưa có sự chuẩn bị kỹ lưỡng cho quá trình trình bày. Còn với những doanh nghiệp sở hữu dự án lớn, họ vẫn chưa lên kế hoạch cụ thể cho sự phân kỳ hợp lý ngay từ giai đoạn quy hoạch dự án, điều này dẫn đến nhiều khó khăn trong việc huy động nguồn vốn đầu tư hay chuyển nhượng.

Cuối cùng, việc người mua và người bán đang có cách tiếp cận định giá khác nhau đã tạo ra những khác biệt về mức giá kỳ vọng của dự án, dẫn đến khó khăn trong việc đàm phán để tìm được mức giá phù hợp cho cả hai bên.

Mặc dù thị trường bất động sản sở hữu nhiều trợ lực để thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài, nhưng những hạn chế còn tồn đọng trong hệ thống pháp lý cũng như cách thức doanh nghiệp tiếp cận M&A sẽ là yếu tố kiềm chế khả năng chuyển đổi của các giao dịch. Đặc biệt, trong bối cảnh doanh nghiệp có nhu cầu đầu tư được phép tự do di chuyển và đây là thời điểm vàng để thị trường giữ chân làn sóng thương mại đang dịch chuyển vào Việt Nam.