Loại tín hiệu tích cực trên thị trường địa ốc đã xuất hiện, vậy nhà đầu tư đã nên “xuống tiền” hay chưa?

Theo Nhịp sống thị trường, bản tin tuần của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy chính sách tiền tệ tại Việt Nam từ năm 2015 đến nửa đầu năm 2022 có sự nới lỏng khá mạnh, tăng trưởng tín dụng luôn ghi nhận ở mức cao, từ 18-20% và mặt bằng lãi suất liên ngân hàng thường xuyên giảm ở các kỳ hạn. Việc nới lỏng tiền tệ đã hỗ trợ tăng trưởng kinh tế nhằm duy trì mục tiêu đề ra.

Thế nhưng, việc dòng tiền dễ đi vào thị trường khiến giá của một số tài sản tăng, kênh đầu tư tăng trưởng khá mạnh. Trong một thập kỷ qua, quy mô thị trường chứng khoán Việt Nam tăng gần gấp 4 lần so với mức khởi điểm năm 2012, với giá trị giao dịch vượt 1 tỷ USD/ ngày. Đáng chú ý, thị trường bất động sản trong nhiều năm đã liên tục tăng trưởng nóng, duy trì tốc độ tăng trưởng bình quân 15% mỗi năm. 

Hệ thống hạ tầng, khu kinh tế, đô thị phát triển mạnh mẽ cả về chất lượng và số lượng, cùng với tốc độ tăng trưởng kinh tế và thu nhập của người dân được cải thiện khiến giá bất động sản đi lên, hoàn toàn phù hợp với nguyên lý kinh tế và thị trường. Thế nhưng, trong thời gian qua, thực tế cho thấy giá bất động sản ở một số địa phương đã tăng bất hợp lý, gấp nhiều lần so với giá trị đầu tư thực tế, vượt quá tốc độ tăng trưởng thu nhập của phần lớn người dân.

Sau một thời gian dài, chính sách nới lỏng đã góp phần gây áp lực lên lạm phát tăng vì thừa tiền trong kinh tế. Trong bối cảnh Fed ra những quyết định tăng lãi suất rất mạnh, sự tăng giá của đồng bạc xanh và sức ép lạm phát trong nước như những gì mà giới chuyên gia dự báo, Ngân hàng Nhà nước thực thi chính sách thắt chặt tiền tệ trở lại vào nửa cuối năm 2022, để kiềm chế lạm phát và ổn định tỷ giá.

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã hút về lượng tiền hơn 85.000 tỷ đồng từ 21/6, chỉ sau 1 tuần mở lại kênh huy động vốn tín phiếu. Giai đoạn tiền rẻ đã thực sự trôi qua. Tổ chức và các nhà đầu tư cá nhân buộc phải thận trọng nhiều hơn với các quyết định rót tiền.

Việc thắt chặt tiền tệ cũng ảnh hưởng phần nào tới tốc độ tăng trưởng kinh tế, khi mà doanh nghiệp sẽ hạn chế vay vốn mở rộng sản xuất, kinh doanh vì lo ngại về rủi ro lãi suất. Trong nền kinh tế, sức cầu cũng có thể tăng chậm hơn trong môi trường lãi suất cao hơn và cung tiền thắt chặt.

Đại diện NHNN đã phát ngôn nhiều lần về việc họ không có chủ trương siết tín dụng với mảng kinh doanh bất động sản. Thế nhưng, thực tế cho thấy dòng tiền của doanh nghiệp đã giảm mạnh trong tháng cuối năm 2022, khả năng trả nợ giảm, khả năng thanh toán lãi vay ở mức thấp, còn áp lực đáo hạn trái phiếu ở mức cao còn các kênh vốn chính của doanh nghiệp còn đối mặt với nhiều khó khăn…

Báo cáo tình hình kinh tế xã hội tháng 4 và 4 tháng đầu năm 2023 của Tổng cục Thống kê cho thấy số doanh nghiệp rút lui khỏi thị trường trong 4 tháng đầu năm 2023 là 77 nghìn doanh nghiệp, đã tăng 25,1% so với cùng kỳ năm trước. Như vậy, bình quân có 19,2 nghìn doanh nghiệp 1 tháng rời khỏi thị trường.

Trong quý I/2023, số lượng doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản thành lập mới sụt giảm mạnh 63,2% so với cùng kỳ năm ngoái. Số lượng doanh nghiệp ngừng kinh doanh có thời hạn và giải thể là 1.816 doanh nghiệp (tăng 60,7%) và 341 doanh nghiệp (tăng 30,2%) so với cùng kỳ năm trước tương ứng.

Cũng trong quý này, sẽ có thêm 30%-50% sàn giao dịch phải tạm dừng hoạt động hoặc đóng cửa so với quý trước.

Theo dữ liệu từ VARS, số môi giới đang hoạt động trong quý I ước tính chỉ còn 30-40% so với cùng kỳ năm ngoái.

Ngành bất động sản gặp nguy là rủi ro lớn với kinh tế Việt Nam khi ảnh hưởng trực tiếp tới 40 ngành nghề khác như máy móc, vật liệu xây dựng, nội thất, thiết bị… Do đó, Chính phủ ngay từ những tháng đầu năm nay đã tích cực triển khai nhiều giải pháp giúp kinh tế ổn định như ban hành các gói hỗ trợ, thúc đẩy đầu tư công, hồi phục và phát triển kinh tế, khuyến khích ngân hàng hạ lãi suất cho vay, nới lỏng dần chính sách tiền tệ, xem xét hành lang pháp lý… Đáng chú ý, thúc đẩy sản xuất và kinh doanh nhằm tạo việc làm cho người lao động, qua đó giúp kinh tế không bị lao dốc, tránh tình trạng người dân đói kém. Chính phủ đã có nhiều động thái tháo gỡ các khó khăn của thị trường bất động sản, thị trường trái phiếu doanh nghiệp cũng như những trở ngại trong việc tiếp cận nguồn vốn của doanh nghiệp.

Thời điểm thích hợp để xuống tiền

Theo nhận định từ các chuyên gia VARS, giai đoạn thắt chặt chính sách tiền tệ đang ghi nhận dấu hiệu chậm lại. Theo dự báo, khả năng giai đoạn thắt chặt tiền tệ sẽ kết thúc vào cuối quý II/2023.

Chỉ trong tháng 3/2023, NHNN đã có 2 đợt điều chỉnh hạ lãi suất điều hành liên tiếp nhằm hỗ trợ cho doanh nghiệp và nền kinh tế nói chung. Sau đó, các ngân hàng thương mại đã đồng loạt hạ lãi suất huy động.

Nguồn tiền hiện nay đã có tín hiệu quay trở lại, lãi suất liên ngân hàng, lãi suất trái phiếu và lãi suất tiền gửi cũng hạ nhiệt. Khách hàng đã tiếp cận được khoản vay mới với mức lãi suất 10-11%.

Thế nhưng, thị trường bất động sản chỉ phản ứng khi mặt bằng lãi suất trung bình giảm xuống dưới 10%. Bởi lẽ, đây là con số mà các nhà đầu tư có thể chịu đựng được khi đi vay.

Tổng lượng tiền gửi của các tổ chức và cá nhân vào hệ thống ngân hàng chỉ tính trong năm 2022 đã tăng thêm gần 900.000 tỷ đồng (lượng tiền gửi trong quý 4/2022 chiếm tỷ trọng 46%). Trong đó, có hơn 565.000 tỷ đồng (chiếm 65%) là số tiền đóng góp từ các cá nhân.

TS. Phạm Anh Khôi, Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (FERI), thành viên Tổ công tác Nghiên cứu thị trường VARS, cho biết thời điểm mấu chốt khi một lượng lớn tiền gửi ngân hàng đáo hạn sẽ là quý 3/2023. Và đó cũng sẽ là thời điểm quyết định dòng tiền có trở lại thị trường địa ốc hay không.

Theo đó, hai kịch bản có thể xảy ra. Một là trong bối cảnh bất động sản vẫn gặp khó, niềm tin của nhà đầu tư chưa hồi phục thì nguồn tiền đó có thể vẫn ở lại với nhà băng, chịu mức lãi suất thấp hơn.

Trong khi, kịch bản còn lại là nếu lãi suất huy động giảm còn 6-7% vào cuối năm hoặc không giảm nhưng thị trường ấm lên thì nguồn tiền có thể sẽ ưu tiên quay lại thị trường địa ốc.

Theo dữ liệu khảo sát với nhóm khách hàng thân thiết của hội viên VARS Quảng Ninh, nếu lãi suất huy động giảm, họ sẽ đem khoản tiền đáo hạn đầu tư vào những kênh lợi nhuận cao hơn kênh gửi truyền thống và sẽ ưu tiên lĩnh vực bất động sản.

Nguồn cung bất động sản vẫn sẽ khan hiếm khi lãi suất hạ nhiệt và room tín dụng đã mở. Đó có lẽ là thời điểm phù hợp cho quyết định xuống tiền của nhà đầu tư. Bởi lẽ, ở quý I/2023, thị trường bất động sản đã có tín hiệu chuyển biến tích cực nhờ vào động thái hỗ trợ và tháo gỡ khó khăn từ chính phủ. 

Theo ghi nhận của VARS ở các khu vực trên cả nước, nhà đầu tư đã bắt đầu lùng những mảnh đất màu mỡ với tiềm năng lớn từ giữa quý 2/2023. Một số nơi đã có nhiều tín hiệu khởi sắc rõ ràng với lượng giao dịch ghi nhận thành công ngày càng lớn.

Theo ông Tô Hùng, CEO Recbook, Trưởng văn phòng đại diện VARS tại Hải Phòng, số lượng giao dịch thành công của các đơn vị môi giới trên địa bàn này đang ngày càng tăng và ổn định hơn. Ở một số nơi tại Hải Phòng, giá đất nền đã tăng giá khoảng 5% so với hồi quý I/2023. Tại các khu vực từng xảy ra sốt đất, hiện tượng cắt lỗ đã được thay bằng các giao dịch thành công với mức giá hợp lý.