Lãi suất tăng cao - Cú “knock out” đối với các nhà đầu tư yếu vốn

Thanh khoản giảm sút

Sau nhiều điều chỉnh tăng lãi suất huy động từ 6%/năm lên 8%/năm, mới đây, các ngân hàng thương mại lại liên tục đưa ra thông báo điều chỉnh lãi suất mua nhà. Đối với nhóm ngân hàng nhỏ, lãi suất cho vay sẽ rơi vào khoảng 13-15%/năm, các ngân hàng có vốn Nhà nước thường áp dụng biên độ cộng thêm 3-5%/năm thì lãi suất vay sẽ thấp hơn. Cụ thể, Ngân hàng Techcombank tăng lãi suất lên mức 10,59%, BIDV nâng lãi suất vay mua nhà từ 7,7%/năm lên gần 10%/năm, Vietcombank lãi suất mua nhà ở mức 11 - 12%/năm tùy gói vay, thời hạn và đối tượng khách hàng.

Điều đáng chú ý là thị trường hiện nay có khoảng hơn 70% các khoản vay có tài sản đảm bảo là bất động sản, số liệu này cũng cho chúng ta thấy rằng nguồn tín dụng từ hệ thống ngân hàng vẫn được xem là kênh tài chính lớn và là đòn bẩy tài chính của số đông nhà đầu tư. Vì vậy, việc ngân hàng đồng loạt tăng lãi suất trong thời gian gần đây đã khiến không ít nhà “mất ăn mất ngủ”. Tỷ lệ thanh khoản của nhiều phân khúc cũng vì thế mà giảm sút đáng kể.

Hàng loạt các ngân hàng thông báo điều chỉnh tăng lãi suất cho vay. (Ảnh minh họa)

Theo quan sát thị trường cho thấy, từ tháng 5/2022 – thời điểm ngân hàng Nhà nước thông báo siết room tín dụng bất động sản, ngay lập tức đã tác động đến thị trường. Cụ thể, trong quý II - III/2022, thị trường bất động sản đã chứng kiến sự sụt giảm cả về giao dịch lẫn nguồn cầu. 

Báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho thấy, đất nền là phân khúc chịu ảnh hưởng nặng nề nhất và sẽ còn tụt dốc trong thời gian tới. Cụ thể, tại khu vực Hà Nội, đất nền tại Hoài Đức, Quốc Oai mức độ quan tâm giảm từ 17-39%; khu vực Sóc Sơn, Đông Anh giảm 8-30%; khu vực Gia Lâm, Long Biên giảm 21-28%; địa phận Thanh Trì giảm 24%. Còn tại TP.HCM và các tính lân cận, chỉ có 9 dự án được mở bán với hơn 1.000 nền, giảm gần 66%; lượng tiêu thụ chỉ đạt 22%, giảm 78% so với quý trước.

Với thị trường Tây Nguyên, trong quý III/2022 hoạt động mua bán đất nền cũng sụt giảm mạnh với hơn 6.000 nền được giao dịch thành công, giảm 13.000 nền so với quý II/2022, mức giá bị đẩy xuống, một số nhà đầu tư cũng đã phải chấp nhận bán cắt lỗ. Tình hình này cũng đang diễn ra tại khu vực Bắc Trung Bộ, hiện tượng các nhà đầu tư bỏ cọc, các dự án tấp nập nay cũng trở nên vắng bóng. 

Không chỉ đất nền, phân khúc nhà thấp tầng và bất động sản nghỉ dưỡng tỷ lệ thanh khoản cũng đang giảm mạnh, nhiều dự án condotel gần như đứng giao dịch.

Thực tế cũng cho thấy, sau thời gian gồng lãi, trong quý III đã xuất hiện hiện tượng bán cắt lỗ hoặc bán ngang vốn. Những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính để mua bất động sản khi không khai thác, không thể thu hồi nguồn tiền để trả lãi hoặc không nhìn thấy tiềm năng tăng giá thì buộc phải thực hiện bán cắt lỗ.

Nhà đầu tư như “ngồi trên đống lửa”

Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc R&D DKRA Vietnam, lãi suất tăng cao và tiếp tục leo thang từng ngày sẽ làm cho thị trường bất động sản "khó càng thêm khó". Nếu tình trạng này vẫn tiếp diễn có thể đây sẽ là cú “knock out” thị trường.

Ông Thắng cũng chỉ ra 2 tác động rõ nét nhất ảnh hưởng đến thị trường bất động sản khi lãi suất tăng cao. Thứ nhất, cầu giảm mạnh. Với mức lãi suất cho vay mua bất động sản lên đến 12%/năm sẽ khiến nhiều nhà đầu tư e dè và thận trọng hơn trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính. Ngay cả khi các nhà đầu tư muốn vay thì việc tiếp cận nguồn vốn cũng cực kỳ khó khăn khi room tín dụng vẫn bị hạn chế.

Thứ hai, hiện tượng bán cắt lỗ sẽ diễn ra trên diện rộng. Bởi, trong những năm qua việc nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản vẫn diễn ra phổ biến. Tuy nhiên, hiện nay thị trường đang chững lại, thanh khoản sụt giảm mạnh khiến các nhà đầu tư vẫn bị mắc kẹt trong khi lãi suất tăng cao, nhà đầu tư không có khả năng chi trả thì việc chấp nhận bán cắt lỗ là điều dễ xảy ra.

“Với vòng luẩn quẩn như hiện nay, việc thị trường rơi tự do hoàn toàn có thể xảy ra nếu không có những biện pháp ngăn chặn kịp thời”, ông Thắng nhấn mạnh.

Bà Dương Thùy Dung Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam.

Cũng có nhận định thị trường bất động sản trong thời tới, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư bất động sản Việt An Hòa cho rằng, thị trường bất động sản sẽ đứng trước nguy cơ trầm lắng kéo dài. Theo ông Quang tính toán, vào thời điểm đầu năm có tới 70-80% nhà đầu tư lựa chọn thị trường bất động sản, còn ở thời điểm hiện tại thì nhiều người sẽ quay xe qua, lựa chọn hình thức gửi ngân hàng (chiếm 55%) và chỉ có 45 % tìm cơ hội đầu tư bất động sản.

Tuy nhiên, theo ông Quang, đây là thời điểm thích hợp để chọn các nhà đầu tư chuyên nghiệp, trường vốn. 

"Khi thanh khoản thấp, lãi suất tăng cao nếu các nhà đầu tư chịu khó tìm kiếm sẽ có cơ hội phát hiện ra các món hàng hời - bán giá trị thực. Đồng thời, đây cũng là thời điểm mà các chủ đầu tư lớn tung ra nhiều chính sách khuyến mãi, nhằm thu hút khách hàng", ông Quang nói và đồng thời ông cũng nhận định, quý IV chính là thời cao điểm bán hàng, tuy nhiên trước những diễn biến lãi suất tăng, tín dụng chưa mở rộng, tâm lý tiêu dùng yếu thì thời điểm cuối năm có thể là thời điểm thị trường có một cuộc sàng lọc mạnh.

Chia sẻ mới đây tại buổi họp báo về thị trường bất động sản quý III, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cũng cho biết, vấn đề quan ngại lớn nhất của các nhà đầu tư hiện nay chính là nguồn vốn lấy từ đâu khi ngân hàng siết tín dụng, lãi suất ngân hàng tăng cao.

Bà Dung cũng cho biết, hiện nay có hơn 50% các nhà đầu tư đang mắc kẹt trong việc vay vốn đầu tư bất động sản và tiến thoái lưỡng nan. Nếu tiếp tục vay thì phải chấp nhận lãi suất tăng cao, nhưng muốn bán cũng không được. Các nhà đầu tư có thể lựa chọn trả lại sản phẩm cho các chủ đầu tư, nhưng mức phạt đối với việc trả hàng rất lớn nên các nhà đầu tư phải chấp nhận đi vay để duy trì. Nếu không vay được, các nhà đầu tư bắt buộc phải chấp nhận bán cắt lỗ.