Lãi suất cho vay tăng cao, doanh nghiệp địa ốc “lao đao” trả nợ

Thị trường có nhiều dấu hiệu bất hợp lý

Đánh giá chung về tình hình hiện tại của thị trường bất động sản trong năm 2022, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (Vars) - TS. Nguyễn Văn Đính nhìn nhận, xét về cơ cấu các sản phẩm bất động sản trên thị trường hiện nay đang có nhiều dấu hiệu bất hợp lý, chưa phù hợp với nhu cầu thực của đại đa số bộ phận dân chúng, lượng hàng hoá tồn kho trên thị trường này chủ yếu là những sản phẩm bất động sản cao cấp, có giá tiền đắt đỏ. Vậy nên, giá bất động sản đang bị đẩy quá lên cao, không còn phù hợp với khả năng tài chính cũng như nhu cầu thực của người dân lao động.

Ông Đính cho rằng, việc áp lực tăng giá đầu vào sự phát triển bất động sản là rất lớn, từ cả vật liệu xây dựng đến thiết bị máy móc và cả nhân công, chi phí nguồn vốn….Mặt khác, nguồn vốn luôn được coi như mạch máu, cũng là nguồn oxy đối với thị trường địa ốc, lại đang có dấu hiệu bị hạn chế, khóa van khá chặt.

Theo vị chuyên gia này, nguồn cung trên thị trường đại ốc đang có sự sụt giảm khá rõ rệt, tính trong 9 tháng đầu năm 2022, toàn thị trường có khoảng 40.000 sản phẩm mới đưa vào thị trường, hoạt động giao dịch tương đương khoảng 20% nếu so với năm 2019.

TS. Nguyễn Văn Đính lý giải nguyên nhân, nhiều doanh nghiệp lĩnh vực bất động sản hiện nay đều nằm chung tình trạng thiếu vốn, không thể tiếp cận với những kênh dẫn vốn như tín dụng, phát hành trái phiếu doanh nghiệp, hay dòng vốn từ các nhà đầu tư hình thức góp vốn, thu tiền sớm để triển khai phát triển dự án mới.

"Khả năng thanh khoản yếu cũng dẫn đến sự sụt giảm doanh thu, trong khi chi phí tiếp cận nguồn tài chính, các chi phí nguyên vật liệu, lãi suất cho vay tăng cao cũng tạo ra nhiều áp lực cho các doanh nghiệp bất động sản”, ông Đính nói.

Cũng theo ông này, hiện tại không ít các doanh nghiệp thiếu vốn nên đã buộc phải dừng, giãn tiến độ, hoãn một số dự án đang triển khai, thậm chí cắt giảm nhân sự. Theo thống kê mới nhất của Vars, nhiều đơn vị môi giới, đang thực hiện việc cắt giảm nhân sự, có khoảng 100.000 nhân viên môi giới hiện nay đã buộc phải tạm ngừng công việc, chuyển sang việc khác, đi tìm kiếm các ngành nghề khác để làm.

“Hiện nay, do quy mô của thị trường bất động sản sụt giảm mạnh, khả năng thanh khoản trên thị trường bị ảnh hưởng lớn, vậy nên nhiều đơn vị sản xuất, đặc biệt là những đơn vị sản xuất vật liệu xây dựng, máy móc, thiết bị phục vụ xây dựng công trình cũng gần như đang trong tình trạng đối mặt với việc thiếu công việc làm, nên sẽ dẫn đến ngừng hoạt động”, TS Nguyễn Văn Đính cho biết.

Ông này còn nhận định, đang có khá nhiều nguyên nhân dẫn đến thị trường địa ốc hiện nay rơi vào cảnh trầm lắng, đồng thời, kéo theo đó là sự ảm đạm của những ngành nghề khác có liên quan như nêu trên.

Một là, hiện tại, có tới hàng nghìn dự án phát triển nhà ở trên cả nước  gặp khó và gần như không được phê duyệt dự án mới. Nhiều thủ tục đầu tư, hay những quy định về giá đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính nộp tiền sử dụng đất… gặp khá nhiều vấn đề do những quy định pháp luật liên quan bộc lộ nhiều dấu hiệu của sự lạc hậu, và chồng chéo, mâu thuẫn lẫn nhau.

Hai là, cơ cấu các sản phẩm trên thị trường địa ốc hiện nay đang có sự lệch lạc nhất định, nguồn cung chưa phù hợp với nguồn cầu. Nhiều sản phẩm chào bán trên thị trường chủ yếu là những sản phẩm cao cấp, rất ít các sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực của đại đa số người dân lao động.

Ba là, vì có sự tác động của những chính sách tiền tệ. Nhằm kiểm soát lạm phát, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã buộc phải đưa ra một số chính sách dẫn đến những dòng vốn chảy vào thị trường bất động sản bị tắc nghẽn.

Dự báo thị trường bất động sản năm 2023, TS. Nguyễn Văn Đính cho hay, nếu không có các điều chỉnh bằng chính sách vĩ mô thì với những vấn đề tồn tại và "sức khoẻ" doanh nghiệp như hiện nay, thì chắc chắn nhiều doanh nghiệp ngành địa ốc cũng như thị trường bất động sản, sẽ tiếp tục đối mặt với rất nhiều khó khăn và hệ lụy.

Ông Đính nhận định thêm, thị trường bất động sản sẽ có nhiều sự ảnh hưởng liên thông lan tỏa đến một số ngành nghề khác. Theo dữ liệu của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam vừa mới công bố, dự tính trong giai đoạn tới có khoảng từ 35 đến 37 ngành nghề khác có liên quan cũng như có sự lan tỏa đến thị trường bất động sản. Trong đó các thị trường như: thị trường vốn, thị trường cổ phiếu, thị trường bảo hiểm, trái phiếu doanh nghiệp và nhiều lĩnh vực khác sẽ có sự ảnh hưởng kèm theo.

Thiếu sản phẩm phù hợp, thị trường đang trong trạng thái tê liệt

Nếu để thị trường bất động sản được phát triển ổ định, lành mạnh và vượt qua được các vấn đề khó khăn thách thức trong năm 2023, TS. Nguyễn Văn Đính đã có một số kiến nghị như sau:

Một là, cần phải có những cơ chế, chính sách để hỗ trợ kịp thời trong khi chờ đợi những vướng mắc, mâu thuẫn liên quan đến Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản được tháo gỡ hoàn toàn.

Thí dụ, như năm 2013 là thời điểm của cao điểm khủng hoảng với thị trường bất động sản, khi thị trường này đóng băng rất mạnh, lúc đó Chính phủ cũng đã ban hành nghị quyết để xử lý một cách quyết liệt nhằm tháo gỡ những khó khăn, hay vướng mắc với thị trường bất động sản trước mắt.Tuy nhiên, tại thời điểm hiện nay, Chính phủ cũng đã có nhiều động thái rất quyết liệt. Như chỉ thị 13 của Thủ tướng cho thấy rất rõ các động thái của Chính phủ trong việc giải quyết những vấn đề của thị trường địa ốc. Nhưng vẫn cần phải có nhiều động thái cụ thể hơn thông qua những cơ chế, chính sách để tháo gỡ triệt để một số vấn đề vướng mắc của nhiều dự án trong giai đoạn hiện nay.

Hai là, trong bối cảnh thị trường như hiện nay, là cần thiết phải nới room tín dụng đối với thị trường bất động sản. Đặc biệt nhất là các dự án cần thiết, cấp thiết cho xã hội, khuyến khích tạo ra những nguồn hàng phù hợp với nhu cầu thị trường bất động sản.

Ví dụ như những dự án nhà ở xã hội cho những đối tượng có thu nhập thấp, hay nhà ở cho công nhân lao động chẳng hạn.

TS. Nguyễn Văn Đính chia sẻ: “Thị trường bất động sản đang trong trạng thái tê liệt bởi những sản phẩm chưa phù hợp, vậy nên, nếu hiện nay có những sản phẩm phù hợp, vẫn hoàn toàn có thể đưa ra được các chính sách để khuyến khích, ủng hộ cho những dự án, cho một các phát triển hướng vào các phân khúc nhà ở đó”.

Khi có những sản phẩm phù hợp, thị trường địa ốc sẽ có sự cân bằng giữa nguồn cung  và nguồn cầu, nhiều hoạt động mua bán, giao dịch cũng sẽ sôi động trở lại, từ đó thị trường bất động sản tiếp sẽ tục hoạt động tốt hơn, ổn định hơn.