Khơi thông vốn bất động sản vào những tháng cuối năm 2022

Quay cuồng để “xoay” vốn

Theo VnBusiness, khoảng 5 tháng kể từ khi các ngân hàng bắt đầu “siết” chặt vào dòng tín dụng, thị trường bất động sản hiện tại vẫn đang rất ảm đạm. Những người mua với nhu cầu thực và các nhà đầu tư gặp khó khăn khi tiếp cận vốn vay, điều này gây ảnh hưởng mạnh tới tốc độ bán hàng của các doanh nghiệp. 

Nửa đầu quý III/2022, tuy đã đưa ra nhiều chiêu bán hàng, các gói ưu đãi lớn nhưng doanh số thu về của một dự án căn hộ kèm shophouse ở Thủ Đức (TP. HCM) vẫn không hề khả quan. Dự án có gần 100 căn hộ mới đã ra mắt thị trường từ tháng 7, nhưng lượng hàng bán ra chỉ vỏn vẹn 10 căn.

Khảo sát mới đây cho thấy, doanh số ảm đạm không chỉ là vấn đề bức bách của riêng một đơn vị nào. Nó đã trở thành bài toán khó khăn với cả những “ông lớn” bất động sản hàng đầu. Nổi bật như CEO Group, Danh Khôi, Đất Xanh,... cho biết lượng hàng tồn kho của họ tăng hơn 50% so với cuối năm ngoái.

Chủ tịch HĐQT kiêm CEO Fiin Group - Ông Nguyễn Quang Thuân cho biết, vòng quay hàng tồn kho trên thị trường bất động sản hiện nay tăng tới 1.500 ngày, có nghĩa là doanh nghiệp sẽ phải mất hơn 4 năm nữa để tiêu thụ hết lượng hàng đang có trên thị trường.

Những số liệu đáng báo động về lượng hàng tồn kho quá nhiều và nhiều khả năng các sản phẩm mới có thanh khoản kém đi. Không chỉ có những khó khăn về việc tiếp cận dòng vốn ngân hàng, các doanh nghiệp bất động sản còn phải đối mặt với vô vàn trở ngại khác trong việc gia tăng nguồn thu thông qua việc bán sản phẩm, tức tín dụng khách hàng.

Các ngân hàng siết chặt vốn gây tắc nghẽn dòng tiền ra thị trường khiến hoạt động trái phiếu riêng lẻ phải gồng gánh để thành kênh huy động vốn quan trọng nhất của doanh nghiệp bất động sản. Nhưng chính kênh gọi vốn này cũng đang gặp rất nhiều vấn đề. Bên cạnh đó là những rủi ro từ nợ trái phiếu đối với một số doanh nghiệp hiện hữu.

Theo thống kê, toàn thị trường trong tháng 7 năm nay chỉ ghi nhận 1 doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu. Tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp ngành bất động sản giảm tới 98% so với cùng kỳ.

Các chuyên gia dự báo, nhiều khả năng có không ít doanh nghiệp phát hành trái phiếu để đảo nợ sẽ gặp nhiều khó khăn trong giai đoạn tới. Bởi những lý do tới từ cả phương diện chính sách và nhu cầu.

Về mặt chính sách, dự thảo sửa đổi lần 5 Nghị định số 153/2020/NĐ-CP mới đây đã quy định về việc chào bán trái phiếu doanh nghiệp sẽ được công bố với những thay đổi theo hướng tiếp tục kiểm soát chặt vào các tổ chức phát hành và nhà đầu tư. Nếu dự thảo được thông qua thì chính sách này sẽ khiến cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ ngày càng khó phát hành trái phiếu riêng lẻ.

Liệu cuối năm có “ấm" trở lại?

Khoảng cuối tháng 8 và đầu tháng 9, Ngân hàng Nhà nước nới lỏng room tín dụng cho một số ngân hàng thương mại để hoàn tất tiêu chí tăng trưởng tín dụng 14% của năm 2022.

Thông tin này đặc biệt khiến các doanh nghiệp quan tâm và kỳ vọng sẽ có nguồn tiền mới để đảm bảo trả nợ trái phiếu đến hạn. Nhưng các chuyên gia lại cho rằng, phương án này chỉ áp dụng với những doanh nghiệp có dự án mới và có tài sản đảm bảo đạt chất lượng.

Bên cạnh đó, khi ngân hàng nới room tín dụng còn giúp thị trường bất động sản "ấm" lên vào những tháng còn lại của năm 2022. Khi dòng vốn được thông thoáng thì thanh khoản chắc chắn tăng, doanh nghiệp cũng tiêu thụ được lượng hàng tồn kho để có nguồn tiền trả nợ và hoàn thiện dự án.

Có thể thấy rằng, hiện tại và trong thời gian tới, doanh nghiệp bất động sản hoàn toàn có nguy cơ rơi vào tình trạng cạn vốn khi cả 3 kênh huy động chủ chốt là tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp và bán hàng đều bị gián đoạn "dòng chảy". Điểm sáng còn sót lại đến từ dòng vốn FDI với hơn 3 tỷ USD, nhưng cũng khó để thành "đòn gánh" cho toàn thị trường.

Trước bối cảnh khó khăn này, ông Ngô Quang Phúc - Tổng giám đốc Phú Đông Group nhìn nhận, có thể sang năm 2023 thì thị trường mới được cung cấp thêm vốn. Tuy nhiên, cần chú ý tới việc tín dụng cũng sẽ được phân bổ hợp lý chứ không dàn trải như trước. Do đó, doanh nghiệp nên có sự chuẩn bị trong dài hạn.

Cùng quan điểm này, chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang nhận định, nhiều doanh nghiệp bất động sản, nhà đầu tư cá nhân lớn đang đi theo xu hướng cơ cấu lại sản phẩm, thu lại nguồn vốn ở tỉnh để dồn vào các sản phẩm gần trung tâm, vùng ven đô thị để đảm bảo tính thanh khoản.

Cùng với việc giảm tốc và điều chỉnh cơ cấu lại sản phẩm nhằm vượt qua khó khăn thì nhiều chỉ đầu tư đã nắn lại dòng tín dụng ở phân khúc bất động sản ở thực để đáp ứng nhu cầu thị trường.

Theo ông Võ Hồng Thắng - Phó Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển (R&D) DKRA Vietnam, thị trường luôn hướng về những bất động sản mang giá trị và nhu cầu thực trong thời gian qua.

Tuy nhiên, nguồn cung phân khúc này chưa được cải thiện và đang ngày càng khan hiếm, các sản phẩm có giá từ 1 - 2 tỷ đồng gần như không còn. Như vậy, các chủ đầu tư phải nghiên cứu, cơ cấu sao cho sản phẩm mới phù hợp với thị trường để tránh rơi vào khủng hoảng "đóng băng" thị trường như trước.

"Việc các chủ đầu tư có động thái điều chỉnh dòng vốn, cơ cấu lại danh mục sản phẩm nhằm phù hợp hơn với tài chính của đa số người mua với nhu cầu thực là một bước đi quan trọng. Điều này có thể cân bằng và ổn định sự phát triển của thị trường" - Ông Thắng khẳng định.