Khơi thông nguồn vốn đầu tư vào lĩnh vực bất động sản (Kỳ 2): Ngân hàng luôn đồng hành cùng doanh nghiệp

Ngân hàng luôn đồng hành cùng doanh nghiệp

Đối với doanh nghiệp bất động sản, nguồn vốn đến từ ngân hàng chỉ là một trong nhiều nguồn vốn. Chúng ta cần xác định nguồn vốn cần khơi thông ở đây là nguồn vốn nào? Bên cạnh đó, cần xác định, thị trường bất động sản là thị trường đầu tư vốn dài hạn. Một ví dụ điển hình là Tập đoàn Evergrande ở Trung Quốc vỡ nợ là do không có khả năng trả nợ trái phiếu, không phải là không có khả năng trả nợ ngân hàng. Phải nhìn nhận được vấn đề đầu tư bất động sản phải là vấn đề vốn rồi mới đến vấn đề ngân hàng.

Về bản chất, thời gian qua, ngân hàng đã có hỗ trợ tối đa cho các doanh nghiệp bất động sản. 

Có thể kể đến, từ năm 2018 đến nay, tốc độ tăng trưởng tín dụng là 26%. Năm 2017, NHNN đã ban hành Thông tư 19/2017/TT-NHNN sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 36/2014/TT-NHNN quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, cho phép sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn tối đa là 45%. Theo lộ trình, kể từ 01/10/2023, tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung và dài hạn xuống còn 30%. Như vậy, 5 năm qua, NHNN đã có 1 lộ trình rất rõ ràng, từng bước giảm tỷ lệ này xuống.

Vấn đề thứ hai, Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước luôn luôn nói là lĩnh vực bất động sản và chứng khoán cũng là những đối tượng cần kiểm soát và đảm bảo nên rất cần hạn chế rủi ro ở mức cao nhất. Điều này cũng là để đảm bảo cho cả hệ thống của ngành ngân hàng.

Vấn đề thứ ba, năm 2009 và 2013 thị trường bất động sản không chuyển động được, không có giao dịch dẫn đến hệ quả thành lập được công ty quản lý nợ xấu. Không có giao dịch thì dẫn đến không có nguồn thu để trả nợ ngân hàng, kể cả bàn giao tài sản đảm bảo phát mãi cũng không bán được. Chúng ta thấy, đó là một quá trình, một hệ quả. Năm 2009 và thời điểm hiện tại rất giống nhau khi chứng khoán tăng mạnh lên hơn 1000 điểm, bất động sản cũng lên và bây giờ cũng vậy, chứng khoán và bất động sản cùng có bước tiến. Nhưng hiện tại, nó khác rất xa 2009, vì liên quan đến vấn đề suy thoái. Năm 2009 có thể nói chúng ta chưa có kinh nghiệm. Nhưng nay, chúng ta có cả 10 năm kinh nghiệm rồi thì chúng ta phải có giải pháp cho phù hợp hơn. 

Ngân hàng phải đi trước một bước

Theo tôi, ngành ngân hàng phải có giải pháp đi trước một bước. Chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước vừa qua rất đúng. Bởi:

Thứ nhất, đến nay, tốc độ tăng trưởng tín dụng vào bất động sản tăng  khoảng 12%, từ 26% về 12% là phù hợp với lộ trình giảm tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn vào trung và dài hạn từ 45% xuống 30%. Tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản như vậy là phù hợp.  

Thứ hai, tổng dư nợ đầu tư cho lĩnh vực bất động sản là 2,2 triệu tỷ đồng, chưa nói đến hơn 30 ngành nghề liên quan đến bất động sản như: sắt, thép, xi măng, gạch ngói … 2,2 triệu tỷ đồng trong đó đã có hơn 700 nghìn tỷ đồng dành cho đơn vị kinh doanh bất động sản và 1,5 triệu tỷ đồng đầu tư cho đối tượng tiêu dùng. Như vậy, chỉ có 19% là đầu tư trực tiếp, còn dư nợ đầu tư cho các lĩnh vực liên quan. Vốn đầu tư vào bất động sản tôi cho rằng rất phù hợp, cần phải có lộ trình phù hợp.

Bất động sản là ngành nghề có rất nhiều lĩnh vực liên quan đến và ảnh hưởng rất lớn vì vậy phải quan tâm đầu tư như thế nào, lộ trình như thế nào? Tại sao vốn đầu tư vào đây lại chỉ có mỗi ngân hàng? Chưa đặt tới vấn đề thị trường vốn 10 năm nay phát triển đến đâu, tập trung vào đó như thế nào, tại sao khi khó khăn thị trường vốn lại quay sang nói ngân hàng siết và phải khơi thông? Phải chăng, muốn khơi thông thì ngân hàng phải vào cuộc? Đây là vấn đề tôi cho răng phải xem lại và chúng ta phải nhìn nhận cho rõ! 

Thị trường vốn phải song hành với thị trường tiền tệ. Thị trường tiền tệ chỉ là bổ sung vốn cho hoạt động và chỉ phục vụ vốn ngắn hạn và trung hạn, còn dài hạn phải là thị trường vốn. Tất cả những doanh nghiệp nào muốn đầu tư dài hạn phải quan tâm đến thị trường vốn như trái phiếu, chứng khoán, quỹ đầu tư nước ngoài và tất cả các nguồn vốn. Phải như thế mới phát triển ổn định.

Vấn đề đặt ra ở đây là thực sự nếu các doanh nghiệp muốn đầu tư vốn trung và dài hạn, đặc biệt là các doanh nghiệp bất động sản thì phải quan tâm đến vấn đề đó và nhìn nhận dòng vốn, khơi thông nó thì khơi thông ở đâu? Áp dụng chính sách gì? Làm sao làm được vấn đề đó. Còn các vấn đề về hạ tầng, đầu tư xây dựng đô thị rồi mới có hạ tầng. Tóm lại, việc đó chỉ là vấn đề thực tế, còn chính sách đưa ra như thế nào cho phù hợp.

Khơi thông nhưng vẫn cần tính trước rủi ro

Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư 16/2021/TT-NHNN ngày 10/11/2021 quy định về tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài mua bán trái phiếu doanh nghiệp có quy định rõ không cho phép phát hành trái phiếu để tái cơ cấu nợ đồng thời chỉ đạo các ngân hàng thương mại triển khai làm sao cho phù hợp và phải xác định đó là một trong những lĩnh vực rủi ro. 

Vậy rủi ro ở đâu, chúng ta đang nói khơi thông dòng vốn, tôi rất ủng hộ. Nhưng giá nhà đang từ 100 triêu đồng lên 300 triêu đồng, vậy tại sao giá nhà lại tăng cao như vậy? Liệu có giá ảo không? Liệu có bị đẩy giá không? Xử lý như thế nào khi ngân hàng cho vay, giá nhà lúc đó là 100 triệu đồng, ngân hàng cho vay 50% là an toàn. Nay giá nhà lên 300 triêu đồng, ngân hàng cho vay 50% thì liệu có rủi ro không? Giá thực tế như vậy thì liệu ngân hàng cho vay có rủi ro không? Trong trường hợp giá nhà xuống, rủi ro ai chịu? Đó là những cái khó của ngân hàng.

Chúng ta khơi thông, không phải là khơi thông nguồn vốn ngân hàng mà tất cả các dự án đủ điều kiện, đủ nguyên tắc các ngân hàng đều tiếp cận. Tôi tin chắc các ngân hàng, thậm chí cả hệ thống ngân hàng thương mại, không một ngân hàng nào không muốn cho vay một doanh nghiệp làm ăn có hiệu quả, có uy tín. Không một ngân hàng nào thấy hồ sơ đầy đủ hồ sơ pháp lý mà không cho vay.

Có thị trường, có hồ sơ đầy đủ, đảm bảo sau khi xây dựng nhà xong, nhà trong tương lai có sổ đỏ cấp cho khách hàng, tôi tin chắc là không có một ngân hàng nào không cho vay. Còn các doanh nghiệp vừa làm, vừa thiết kế, vừa thi công, có khi nhà xây xong rồi vẫn không có sổ đỏ nhưng vẫn đi vay vốn ngân hàng, hiện tượng đó bây giờ sẽ không còn. Ngân hàng sẽ không cho vay được như thế. Chúng tôi cũng kêu gọi các ngân hàng nếu không đúng nguyên tắc, không đúng quy định của pháp luật, không đủ điều kiện thì không cho vay. 

Đối với thị trường vốn vừa qua, 10 năm xây dựng và phát triển đã có một tác động rất tích cực đến các hoạt động nói chung và thị trường bất động sản nói riêng. Năm 2021, phát hành hơn 200 nghìn tỷ đồng trái phiếu. Năm 2019-2020 phát hành hơn 71 nghìn tỷ đồng, 3 tháng đầu năm 2022 khoảng 30 nghìn tỷ và bây giờ rất khó khăn. Khi khó khăn rồi thì nói tới chuyện khơi thông, vậy khơi thông như thế nào?

>>> https://meeyland.com/tin-tuc/khoi-thong-nguon-von-dau-tu-vao-linh-vuc-bat-dong-san-ky-1-8-giai-phap-trong-tam/