Khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản

Sàng lọc thị trường

Liên quan đến vấn đề siết tín dụng ngành bất động sản, Tiến sỹ Nguyễn Quốc Hùng - Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng cho biết, kiểm soát tín dụng vào lĩnh vực này là một trong những nhiệm vụ trọng tâm, được ưu tiên trong công tác điều hành chính sách tín dụng của Ngân hàng Nhà nước.

Nhìn từ thực tế, từ đầu năm 2021 đến nay, do chịu ảnh hưởng của dịch COVID-19, lãi suất gửi ngân hàng giảm, thị trường chứng khoán không có tính ổn định, tiềm ẩn rủi ro lạm phát... đấy là lý do đưa bất động sản trở thành kênh trú ẩn an toàn của giới đầu tư dẫn đến giá bất động sản bị đẩy lên không ngừng, tình trạng "sốt đất" diễn ra tràn lan tại nhiều địa phương.

Để kiểm soát dòng vốn tín dụng đổ vào thị trường bất động sản, bắt đầu từ ngày 1/10/2022 các tổ chức tín dụng bắt buộc phải tuân thủ mọi quy định nằm trong Thông tư 22/2019/TT-NHNN về các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, đưa tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn về 30%.

Quy định này sẽ gây áp lực lên các tổ chức tín dụng có tỷ lệ giới hạn dùng để cho vay tầm trung và dài hạn, trong đó có bất động sản, đặc biệt là các tổ chức tín dụng sử dụng hết tỷ lệ giới hạn sẽ có sự hạn chế. Thay vào đó, các ngân hàng sẽ siết cho vay bất động sản để tập trung nguồn vốn cho các dự án sản xuất, kinh doanh.

Theo PGS., TS. Đinh Trọng Thịnh: "Động thái siết tín dụng bất động sản là phù hợp. Nếu không siết tín dụng, rất dễ xảy ra tình trạng ngân hàng cho vay theo kiểu sân sau, bắt tay với doanh nghiệp bất động sản, mua bán trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản nhằm mục đích đảo nợ… Nếu tình trạng này diễn ra,  sẽ rất khó để kiểm soát thị trường. Nhất là khi giá bất động sản càng bị đẩy lên cao thì số vốn mà các nhà đầu tư, nhà đầu cơ đổ vào thị trường này càng lớn".

Đặc biệt, khi nguồn cung thiếu hụt trầm trọng như hiện nay, lượng cung tiền trên thị trường lớn sẽ tạo đà đẩy giá bất động sản tiếp tục tăng. Đây là cơ hội để các nhà đầu cơ chộp giật có điều kiện để đẩy mạnh việc vay tiền nhằm mục đích đầu cơ bất động sản. Chính vì thế, giá bất động sản sẽ tiếp tục rơi vào vòng xoáy tăng mới.

Siết chặt vay vốn liên quan đến lĩnh vực bất động sản là biện pháp mang tính cấp thiết, hạn chế hiện tượng bong bóng bất động sản khi lượng vốn đổ vào thị trường này là tương đối lớn, khủng hoảng liên đới đến cả thị trường tài chính - tiền tệ có thể sẽ xảy ra bất cứ lúc nào.

Ngoài ra, kiểm soát nguồn vay lĩnh vực bất động sản còn đóng vai trò thanh lọc thị trường, các nhà đầu tư hoạt động mang tính chộp giật, doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy tín dụng lớn để kinh doanh, doanh nghiệp đầu tư tràn lan vào dự án, doanh nghiệp có nguồn lực tài chính không đảm bảo và khả năng vay nợ, trả nợ khó khăn... sẽ bị đào thải ra khỏi thị trường.

Tuy nhiên, trải qua hơn hai năm chịu tác động của dịch COVID-19, nhiều doanh nghiệp bất động sản rơi vào thế khó, họ cần nguồn vốn lớn để vực dậy trong khi, tín dụng đối với lĩnh vực này đang bị siết chặt khiến khó khăn tăng lên cấp số nhân. Chính vì thế, khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản trong thời điểm này là điều cần làm.  

Tạo thêm cơ hội cho doanh nghiệp

Trước những thách thức của doanh nghiệp trong quá trình huy động vốn tín dụng từ các ngân hàng, thị trường trái phiếu trở thành kênh huy động vốn quan trọng, đây được đánh giá là đòn bẩy đắc lực cho các doanh nghiệp, đặc biệt là với giải pháp này, doanh nghiệp hoàn toàn có thể tạo ra nguồn vốn dài hạn. Dùng trái phiếu để huy động vốn rất dễ bắt gặp ở các thị trường tiên tiến trên thế giới và Việt Nam là một trong số đó.

Nhìn nhận vấn đề dưới góc độ kinh tế - tài chính, Tiến sỹ Nguyễn Trí Hiếu - Chuyên gia Tài chính,nhận định: "Thời gian qua, các doanh nghiệp chưa có tầm nhìn dài hạn, vẫn hoạt động theo kiểu “sống tạm”, quá lệ thuộc vào vốn vay ngân hàng. Trong khi, về nguyên lý, nguồn vốn vay từ ngân hàng chỉ nên dùng sử dụng vào mục đích ngắn hạn".

Một khi tiêu chuẩn cho vay bị thắt chặt, các ngành bị hạn chế cấp tín dụng như bất động sản, thì trái phiếu doanh nghiệp đương nhiên sẽ trở thành kênh huy động vốn đóng vai trò chủ lực.

Thị trường trái phiếu mở rộng đường cho các doanh nghiệp hoạt động đầu tư kinh doanh dài hạn, đồng thời đây cũng là phương án làm giảm bớt gánh nặng nguồn vốn vay từ hệ thống ngân hàng.

Trong 4 năm qua, trái phiếu doanh nghiệp phát triển mạnh mẽ với giá trị phát hành đạt mức hơn 700 nghìn tỷ đồng, kết quả này tương đương 16,7% GDP, chiếm khoảng 12% dư nợ tín dụng cả nước. Một vài năm trở lại đây, dấu ấn thị trường trái phiếu mang lại ngày càng rõ nét.

Theo phân tích của Tiến sỹ Nguyễn Trí Hiếu, hiện nay, các ngân hàng chủ yếu cho vay vốn ngắn hạn, không có nhiều nguồn vốn trung và dài hạn. Ngân hàng thương mại cũng bắt buộc phải hoạt động dựa trên các quy định của Ngân hàng Nhà nước về việc giảm tỷ lệ dùng vốn ngắn hạn, tập trung cho vay trung và dài hạn nhằm đề phòng tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Chính vì thế, việc các doanh nghiệp bất động sản tìm đến thị trường trái phiếu để huy động vốn vay trung - dài hạn là một trong những phương án được các nhà đầu tư cá nhân ưu tiên áp dụng. Kênh huy động vốn mới này được các doanh nghiệp đánh giá cao qua nhiều yếu tố, an toàn, hấp dẫn, đặc biệt là trái phiếu làm giảm bớt gánh nặng về các khoản vay của ngân hàng.

Thế nhưng, một số trường hợp lợi dụng thị trường để thao túng hoạt động trái phiếu trong thời gian qua đã phần nào làm mất niềm tin của các nhà đầu tư. Sự vào cuộc của cơ quan quản lý là điều cần thiết, bên cạnh đó, bản thân các nhà đầu tư và chính doanh nghiệp phát hành trái phiếu cũng cần nghiêm túc xem xét lại vai trò của trái phiếu doanh nghiệp trong hệ thống tài chính Việt Nam. Từ đó, tìm ra giải pháp quản lý, phát triển trái phiếu theo chiều hướng lành mạnh, minh bạch, bền vững.

Hiện nay, thị trường tiền tệ và thị trường vốn đang có sự chênh lệch khá lớn. Thị trường tiền tệ với dòng vốn ngắn hạn vẫn lớn hơn nhiều so với thị trường dòng vốn trung và dài hạn.

Để phát triển thị trường vốn lành mạnh, bền vững, theo ông Hiếu: “ Muốn làm được điều này, đòi hỏi chính sách kiểm soát thị trường bất động sản phải mạnh mẽ hơn bởi những vấn đề đã xảy ra mà chúng ta đang xử lý mới chỉ là phần nổi của tảng băng chìm”.

Để lấy lại niềm tin của nhà đầu tư, doanh nghiệp phát hành, các tổ chức phân phối như ngân hàng, công ty chứng khoán, việc cung cấp thông tin đầy đủ, chính xác về tình hình tài chính của doanh nghiệp phát hành, mục đích phát hành hoặc tài sản đảm bảo, đặc điểm của trái phiếu cũng như quyền lợi, nghĩa vụ của chủ sở hữu là hoàn toàn cần thiết, thậm chí là đưa vào các danh mục những vấn đề bắt buộc phải triển khai. Cùng với đó là các cam kết đối với trái phiếu, nghĩa vụ của doanh nghiệp phát hành, tổ chức phân phối đối với trái phiếu...

Đồng thời, các công ty kiểm toán độc lập cần phải phát huy tối đa vai trò của đơn vị kiểm tra, xác minh tính chính xác của báo cáo tài chính, từ đó cung cấp những thông tin chính xác về tình hình tài chính của doanh nghiệp. Nếu các công ty kiểm toán có thiếu sót trong công việc, con số không chính xác sẽ  gây nhiều ra nhiều tổn thất cho phía các nhà đầu tư.

Để các các doanh nghiệp bất động sản có điều kiện để tiếp tục khai thác thị trường cổ phiếu và trái phiếu phục vụ cho mục đích huy động vốn trung và dài hạn, đòi hỏi hai thị trường này cần phải thiết lập lại quy trình thực hiện. Quy định luật pháp về phát hành và giao dịch cổ phiếu và trái phiếu cần phải chính là những yếu tố cần chỉnh sửa và hoàn thiện, cơ quan quản lý thị trường bao gồm Ủy ban Chứng khoán Nhà nước, Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà Nước cần phải sát sao với tình hình thị trường hơn nữa để kịp thời phát hiện các hành vi lách luật, vi phạm luật, xử lý kịp thời các sai phạm để giảm bớt rủi ro.

Ở một khía cạnh khác, các đơn vị phát hành, nhà đầu tư cũng cần có tính tuân thủ cao hơn nữa. Ngoài ra, cũng cần có kế hoạch cải cách thị trường chứng khoán một cách mạnh mẽ. Đặc biệt, là các quy định bắt buộc về xếp hạng tín nhiệm cho tất cả các loại phát hành trái phiếu trong thời gian tới