Nguồn vốn nào sẽ đổ vào các doanh nghiệp bất động sản trong những tháng còn lại của năm 2022

Vẫn là câu chuyện siết vốn 

Theo Thesaigontimes, với đặc thù giá trị lớn, các dự án bất động sản muốn phát triển phải dựa vào nguồn vốn vay. Tính toán của Motley Fool cho thấy, các dự án địa ốc trên thế giới thông thường đều vay ngân hàng 60 - 80% trên tổng số vốn cần thiết. Số còn lại được chủ đầu tư huy động từ các nhà đầu tư, tuy nhiên có thể chỉ được khoảng 3% trong tổng số vốn phát triển dự án đến từ vốn chủ sở hữu thực sự. 

Các doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam cũng tương tự như vậy. Ngoài ra, ngay khi thực hiện dự án, doanh nghiệp có nguồn vốn huy động trước từ chính khách hàng với hình thức bán tài sản hình thành trong tương lai. Có thể nói đây là một đặc thù trên thị trường Việt Nam.

Hiện nay, dư nợ tín dụng bất động sản đang chiếm gần 20% tổng dư nợ toàn nền kinh tế. Thực tế con số này có thể còn lớn hơn nhiều khi không ít khoản vay mua nhà đất nằm dưới dạng vay tiêu dùng, vay hộ kinh doanh.

Qua cơ cấu này, nếu tín dụng cho bất động sản ngày càng bị siết chặt (kể cả với chủ đầu tư hay người mua) thì nguồn vốn kinh doanh của các doanh nghiệp địa ốc sẽ dần bị thu hẹp. Câu chuyện này không còn được đưa ra bàn luận và phân tích nhiều như những năm trước. Bước đầu của quá trình kiểm soát tín dụng đã được triển khai. Vào cuối tháng 3/2022, một vài ngân hàng thương mại đã thực hiện việc hạn chế giải ngân các khoản vay mua nhà. 

TS. Cấn Văn Lực - Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV, Việt Nam nhận xét, Việt Nam nên cho phép thành lập những định chế tài chính BĐS chuyên biệt như: Quỹ/cơ quan tiết kiệm nhà ở,cơ quan tái tài trợ bất động sản thế chấp nhà ở, quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs), chứng khoán hóa bất động sản…

Theo ông Đào Minh Tú - Phó thống đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN), thời gian qua các hoạt động kiểm soát tín dụng vào bất động sản đã thực hiện rất chặt chẽ. Vào tháng 5 này, ngân hàng Nhà nước có thể kiểm soát chặt hơn nữa . "Tuy nhiên, vốn cần được ưu tiên cho những nhu cầu chính đáng của người dân mua nhà, đất để sử dụng thực; Hạn chế tối đa các trường hợp vay vốn đầu cơ" - ông Tú nhấn mạnh.

Một nguồn vốn khác của các doanh nghiệp địa ốc là Trái phiếu doanh nghiệp hiện cũng không còn dễ dãi. Sau trường hợp của quả bom nợ Evergrande và sự việc Tân Hoàng Minh, Bộ Tài Chính đã đề xuất thu hẹp quy định về mục đích phát hành trái phiếu, đồng thời đề xuất nhiều quy định siết chặt các hoạt động này. Trong năm 2021, các doanh nghiệp bất động sản đã phát hành trái phiếu với tổng giá trị là 318.200 tỉ đồng, chiếm 44% tổng lượng TPDN và tăng 66,3% so với năm 2020. 

Đa dạng hóa nguồn vốn

Ngoại trừ những "ông lớn" địa ốc có sẵn nguồn lực mạnh thì đa số các doanh nghiệp khác đều phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng. Như vậy, sau khi bị kiểm soát tín dụng, doanh nghiệp đã chuyển sang phát hành trái phiếu. Tuy nhiên, khi trái phiếu tăng nóng đã gây ra nhiều vấn đề nhức nhối trên thị trường. Nếu hiện tại tiếp tục siết chặt trái phiếu thì thị trường BĐS sẽ không thể phát triển.

TS. Hoàng Văn Cường - Ủy viên Ủy ban Tài chính – Ngân sách Quốc hội, Phó Hiệu trưởng trường Đại học Kinh tế Quốc dân nhận định, các dự án bất động sản đều cần nguồn vốn lớn và dài hạn. Do đó, thị trường vốn phải được phát triển theo hướng trung cấp được các dòng tiền dài hạn; Các kênh tài chính cũng nên được đảm bảo chuyển hóa từ nguồn tiền ngắn hạn sang dài hạn.

Theo phân tích của TS. Hoàng Văn Cường, tiền gửi của cư dân vào ngân hàng hầu như đều là ngắn hạn. Để tránh làm xáo trộn dây chuyền và đảm bảo thanh khoản, các nhà băng chỉ được dùng một tỷ lệ nhất định vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn. "Tỷ lệ này đang bị NHNN hạ thấp hết mức. Vì vậy, việc các ngân hàng tài trợ vốn cho các dự án BĐS ngày càng gặp khó". 

Giống như những kênh chứng khoán hay TPDN thì tiền đầu tư ngắn hạn của người gửi sẽ trở thành tiền dài hạn. Các doanh nghiệp địa ốc có thể huy động vốn từ hai thị trường này để hỗ trợ cho nguồn vốn thiếu hụt do siết tín dụng. Tuy nhiên, những trường hợp thiếu lành mạnh gần đây trên thị trường này như làm giá, thổi giá chứng khoán, phát hành sai mục đích TPDN hay tăng trưởng nóng đã buộc cơ quan quản lý phải thực hiện các chính sách hạn chế. Trong vòng 1 năm nay, Bộ Tài chính đã 5 lần đưa ra 5 dự thảo sửa đổi Nghị định 153/2020/NĐ-CP về chào bán, giao dịch TPDN riêng lẻ. 

Ông Cường cho rằng, thị trường vốn đang phát triển ổn định và an toàn khi đã chuyển từ lượng sang chất. Nhà đầu tư ngày càng nhiều kinh nghiệm, chuyên nghiệp hơn, có hoạt động đầu tư thông qua tổ chức. Để huy động được dòng vốn dài hạn cho cả thị trường thì nhà quản lý phải chuyển đổi xu hướng tự đầu tư của người dân sang đầu tư qua những tổ chức chuyên nghiệp.

Bên cạnh đó, bà Hoàng Hải Anh - Phó chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hiệp hội Kinh doanh chứng khoán Việt Nam cho rằng cần đa dạng hóa các sản phẩm tài chính vào thị trường BĐS; Phải tăng sự hấp dẫn cho sản phẩm quỹ đầu tư BĐS. Theo đó, đầu tư qua quỹ cần có bộ máy chuyên nghiệp, đa dạng hóa danh mục, có cơ quan quản lý kiểm tra chặt chẽ để hạn chế rủi ro so với tham gia trực tiếp vào cổ phiếu một công ty BĐS.

TS. Cấn Văn Lực, Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV cũng có chung quan điểm về việc đa dạng hóa sản phẩm. Ông đề xuất, Việt Nam nên cho phép thành lập các định chế tài chính BĐS chuyên biệt. Chẳng hạn như: Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs), quỹ cơ quan tiết kiệm nhà ở, cơ quan tái tài trợ bất động sản thế chấp nhà ở, chứng khoán hóa bất động sản…