Khôi phục thị trường trái phiếu: Cần sự đồng hành từ hai phía

-    Thưa ông, năm 2022 là năm khó khăn về dòng tiền đối với doanh nghiệp bất động sản nói chung. Sang năm 2023, Chính phủ đã mở hội thảo lắng nghe ý kiến khó khăn của doanh nghiệp cũng như việc ban hành nghị định 08 kỳ vọng tháo gỡ những vướng mắc của thị trường, đem lại những nét mới với dòng vốn cho thị trường bất động sản như thế nào?

Theo nghiên cứu, phân tích, đánh giá năm 2022, chúng tôi thấy rằng, dòng vốn cho bất động sản khoảng 700 ngàn tỷ đồng. Con số này vẫn thấp hơn nhu cầu của thị trường bất động sản để đầu tư phát triển thông thường là khoảng 900 cho đến 1 triệu tỷ đồng tức vẫn thấp hơn nhu cầu về thực tiễn từ 20-30%. Chính vì vậy đâu đó thiếu tính thanh khoản, thiếu dòng vốn cho thị trường bất động sản mà nguyên nhân chính chủ yếu là vấn đề về pháp lý. 

Thời gian qua Thủ tướng chính phủ và Chính phủ đã tập trung nhiều cơ chế chính sách, hội nghị, chỉ thị, công điện,… để giải quyết nhiều vấn đề cho nền kinh tế trong đó có điểm nghẽn của thị trường bất động sản tập trung chủ yếu vào pháp lý, quy hoạch và vốn.

Tôi cho rằng, với những giải pháp tương đối đồng bộ như vậy, đặc biệt với hội nghị trực tuyến vừa qua cũng như Nghị định 08 cũng như dự kiến sẽ có một văn bản pháp luật - nghị quyết - của chính phủ để tiếp tục phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững thị trường bất động sản thị trường sẽ được phục hồi vào khoảng cuối năm 2023.

-    Nghị định 08 đã mở ra nhiều cơ chế thông thoáng hơn để doanh nghiệp có thể thanh toán nợ nhưng mẫu chốt vẫn là sự đồng thuận của trái chủ ông đánh giá như thế nào đây có phải bước đột phá hay không?

Theo tôi Nghị định 08 sẽ có ba tác dụng chính. 

Thứ nhất, tạo ra hành lang pháp lý cho cả doanh nghiệp phát hành trái phiếu và trái chủ trong câu chuyện đàm phán với nhau để giãn hoãn nợ và thời gian giãn hoãn nợ tối đa là h2 năm. Tôi nghĩ thời gian giãn hoãn như vậy là đủ thời lượng để cho doanh nghiệp phục hồi và có dòng tiền trở lại. Đặc biệt thị trường khi đó có thể ấm lên. 

Thứ hai, doanh nghiệp có thể hoán đổi tài sản của mình cho các trái phiếu đến hạn. 

Thứ ba, nới lỏng một số điều kiện để doanh nghiệp có thể tiếp tục phát hành liên quan đến xếp hạng tín nhiệm, nhà đầu tư chuyên nghiệp, thời hạn phân phối trái phiếu,… để sau đó khi nghị định 08 ra đời doanh nghiệp có thể tiếp tục phát hành trái phiếu mới. 

Tất nhiên câu chuyện hiện nay chủ yếu phụ thuộc vào đàm phán giữa hai bên là doanh nghiệp và trái chủ. Tôi cho rằng phải có sự đồng hành, chia sẻ, thông cảm. Tất nhiên chúng ta không dung túng cho những vi phạm, sai phạm pháp luật nhưng rõ ràng có những nguyên nhân khách quan khiến cho doanh nghiệp khó khăn. Tôi nghĩ trái chủ cũng nên cân nhắc chia sẻ đồng hành với 2 điều kiện: Một là, điều kiện đàm phán phải phù hợp với lợi ích, quyền lợi của cả hai bên tránh hiện tượng bên này bắt chẹt bên kia thì không thiện chí; Thứ hai là doanh nghiệp phải thực hiện đúng cam kết của mình như đã thỏa thuận tại hội nghị, chương trình đàm phán với trái chủ thời gian vừa qua cũng như sắp tới.

-    Việc hoán đổi trái phiếu thì định giá bất động sản vốn dĩ đã rất khó, trong trường hợp này trái chủ sẽ rơi vào tình trạng ở thế bí. Liệu có cần một cơ quan trung gian hay một cơ quan nào có thể giúp việc định giá trở nên cân bằng giữa hai bên, thưa ông?

Theo tôi có hai cách.

Thứ nhất đó là phương pháp so sánh. Tức là cả doanh nghiệp phát hành và trái chủ cùng so sánh với những dự án, công trình, nhà ở tương tự và đương nhiên phải có một phần chiết khấu ở trong đó. Rõ ràng, đây là thời điểm khó khăn cả hai bên nên chúng ta phải đồng hành, chia sẻ chứ không phải cộng thêm. Bởi cộng thêm thì trái chủ sẽ bị thiệt.

Thứ hai, hai bên cùng thống nhất với nhau thuê tư vấn độc lập bên ngoài để định giá. Thông thường sẽ là những công ty chuyên về định giá hoặc công ty kiểm toán có nghiệp vụ định giá tài sản trong đó có bất động sản họ đưa ra một mức giá độc lập khách quan. Khi chúng ta làm cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước chúng ta cũng phải làm như vậy. Tôi đánh giá cách thức làm như vậy hoàn toàn khả thi với điều kiện phải triển khai nhanh, yêu cầu họ 1 đến 2 tháng phải ra kết quả định giá được mới giải quyết được vấn đề. Nhưng doanh nghiệp cũng phải chủ động làm sớm chứ không phải đến lúc đáo hạn mới làm.

-    Nghị định 08 đã lùi thời hạn xếp hạng tín nhiệm đến 1/1/2024. Nhiều ý kiến cho rằng, việc tạm ngưng một số quy định về xếp hạng tín nhiệm bắt buộc sẽ khiến thị trường rơi vào tình trạng thiếu minh bạch và thiếu thông tin, thưa ông?

Theo tôi, chúng ta cần phải có lộ trình, thời gian để các bên có liên quan chuẩn bị. Nếu nhu cầu doanh nghiệp tăng đột biến về xếp hạng tín nhiệm thì rõ ràng chúng ta chỉ có hai công ty xếp hạng tín nhiệm sẽ khó đảm bảo được năng lực cung cấp đầy đủ ,nhanh chóng và thuận lợi. 

Bên cạnh đó, cũng cần tạo lập thói quen doanh nghiệp, người dân xếp hạng tín diệm quen dần với khái niệm dịch vụ xếp hạng tín nhiệm để lúc tung ra thị trường thì người ta có thể dễ dàng chấp nhận.

-    Thưa ông, ngoài trái phiếu, tín dụng, doanh nghiệp cần lưu ý những kênh vốn nào khác. Trong bối cảnh hiện nay, cấu trúc tài chính của doanh nghiệp bất động sản được đánh giá không bền vững?

Chúng ta có sáu kênh dẫn vốn với doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp bất động sản nói riêng. 

Kênh đầu tiên là vốn mồi của nhà nước như các Chương trình phát triển nhà ở xã hội hay việc Chính phủ triển khai chương trình phục hồi 2022- 2023 trong đó dành khoảng 18 ngàn tỷ đồng cho phát triển nhà ở xã hội và nhà ở công nhân. 

Kênh vốn thứ hai là liên quan đến vốn của tư nhân tức là vốn thực góp của doanh nghiệp. 

Kênh vốn thứ ba là bốn FDI, vốn FDI đầu tư vào bất động sản là tương đối lớn, đứng thứ hai trong các lĩnh vực đầu tư FDI vào Việt Nam. 

Tiếp đó là dòng vốn liên quan thị trường vốn. 

Kênh vốn tiếp theo là vốn tín dụng ngân hàng thông thường chiếm khoảng 40-50% tổng nhu cầu vốn của doanh nghiệp.  Về lâu dài con số này sẽ ít hơn khi thị trường vốn phát triển thì kênh vốn tín dụng ngân hàng sẽ giảm đi tương ứng.

Kênh vốn cuối cùng là vốn từ các đối tác hay từ các người mua nhà, khách hàng góp trước từ những phần vốn đã đặt cọc 15- 20 % đó cũng là phần vốn khá quan trọng với doanh nghiệp bất động sản

Số liệu tổng hợp của nhóm nghiên cứu chúng tôi khi nghiên cứu về toàn thị trường nhận thấy: nhu cầu vốn cho thị trường bất động sản bình thường hằng năm khoảng 1 triệu tỷ đồng. Thông thường vốn tín dụng ngân hàng chiếm khoảng 40-50% còn lại là vốn trái phiếu doanh nghiệp, vốn từ thị trường cổ phiếu, vốn từ thị trường FDI và vốn đầu tư tư nhân tức là vốn thực góp của doanh nghiệp vào để phát triển bất động sản. Năm 2022 có hiện tượng bất thường đó là dòng vốn tín dụng chiếm tới 74 % còn lại 26% đến từ các dòng vốn khác mà thông thường lẽ ra dòng bốn tín dụng chỉ khoảng 50%.

Tôi rất mong muốn về lâu dài dòng vốn cho lĩnh vực bất động sản phải cân đối hơn, khoảng 40-50% dòng vốn từ tín dụng ngân hàng thôi còn lại phải từ kênh dẫn vốn khác nhất là kênh dẫn vốn từ trái phiếu doanh nghiệp và đầu tư trong và ngoài nước.

-    Xin cảm ơn ông!