Trong thời gian vừa qua, nguồn vốn cho thị trường bất động sản luôn là một vấn đề nóng, được đề cập và đưa ra bàn luận rất nhiều trong các diễn đàn, hội thảo. Nhiều ý kiến cho rằng, việc nguồn vốn bị ách tắc chính là nguyên nhân khiến thị trường địa ốc trong nước giảm tốc liên tục trong suốt thời gian vừa qua.
Bày tỏ quan điểm về vấn đề này, TS Sử Ngọc Khương – Giám đốc Cấp cao Savills Việt Nam cho biết, hiện nay, thị trường bất động sản Việt Nam có hai vấn đề chính cần được quan tâm là pháp lý và dòng tiền. Hiện tại, Nhà nước đang sử dụng chính sách tài khóa và tiền tệ để kiểm soát và quản lý thị trường bất động sản. 
Tuy nhiên, cái khó khăn đầu tiên cản trở sự phát triển của các phân khúc bất động sản không phải nguồn vốn, mà là pháp lý. Đây là nguyên nhân đẩy chi phí đầu vào lên cao, làm tăng giá bán bất động sản trong suốt thời gian vừa qua.
Ở Việt Nam, thông thường, các dự án bất động sản nghỉ dưỡng có thời gian hoàn vốn từ 8-10 năm. Còn các dự án bất động sản nhà ở nếu thuận lợi thì thời gian hoàn vốn khoảng 5 năm là nhiều.

Cho nên, vị chuyên gia này cho rằng cần nhìn nhận lại bài toán về nguồn vốn ở góc độ vĩ mô để có những giải pháp hợp lý nhất. Hiện tại, nhóm cần nguồn vốn để phát triển thật sự là bất động sản du lịch. Nhóm cần nguồn vốn thứ hai là bất động sản công nghiệp, ảnh hưởng rất lớn đến tốc độ công nghiệp hóa, hiện đại hóa và tăng trưởng kinh tế của đất nước. Hai nhóm này sẽ tác động ngược lại đến phân khúc bất động sản nhà ở.
Chia sẻ thêm về tiềm năng đầu tư bất động sản ở Việt Nam, ông Khương cho biết, đối với thị trường ở các nước khác, chi phí tài chính cho một dự án bất động sản chỉ chiếm 1-2%. Đối với những dự án có dòng tiền ổn định, lợi nhuận sau vốn rơi vào khoảng 6-7%. Nếu so với chi phí tài chính ban đầu là 1-2%, họ lời hơn 4%.
Còn đối với một thị trường nhỏ như Việt Nam, biên độ lợi nhuận rất hấp dẫn so với chi phí tài chính và rủi ro lạm phát. Cho nên, đến thời điểm hiện tại, bất động sản Việt Nam vẫn là một “nồi lẩu” ngon của các nhà đầu tư nước ngoài. 
Trong bối cảnh tình hình địa chính trị thế giới có nhiều bất ổn, Việt Nam vẫn là tâm điểm, thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài. Nếu nhìn vào bản đồ đầu tư của thế giới thì thị trường bất động sản Việt Nam tuy  nhỏ bé nhưng vẫn là tâm điểm chú ý của nhiều nhà đầu tư, đặc biệt là nhóm nhà đầu tư đến từ các nước châu Á như Hàn Quốc, Nhật Bản, Hong Kong, Singapore. Đây tạm được xem là tứ trụ trong số nhóm các nước đang đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam.
“Việc các nhà đầu tư nước ngoài rút khỏi thị trường Việt Nam vì lạm phát là rất khó xảy ra. Họ chỉ rời đi khi thị trường Việt Nam không có dự án bất động sản sạch để đầu tư và phát triển”, ông Khương nhấn mạnh.

 

Theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp Hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh, thị trường bất động sản Việt Nam đang gặp rất nhiều khó khăn. Tuy nhiên, chúng ta cầm bình tĩnh, phân tích thấu đáo, xem xét nhiều khía cạnh để xác định rõ các nguyên nhân chính và đề xuất ra các giải pháp đúng và trúng nhằm giúp thị trường phục hồi, phát triển bền vững.
Trong những vấn đề cấp bách của thị trường hiện nay cần phải phải nhắc đến đầu tiên là vấn đề pháp lý. Hiện nay, 70% khó khăn của các dự án bất động sản chủ yếu là do các quy định pháp luật không đồng bộ, thiếu thống nhất. Và thực tế, những thủ tục hành chính phức, rắc rối, thiếu đồng bộ đã kéo dài thời gian thi công của các dự án bất động sản, đặc biệt là các dự án nhà ở thương mại và nhà ở xã hội (trung bình phải mất khoảng 3-5 năm). Điều này còn khiến các doanh nghiệp mất cơ hội kinh doanh và tăng chi phí đầu vào.
Bên cạnh đó, việc pháp lý thiếu đồng bộ, chồng chéo cũng khiến một bộ phận cán bộ công chức có tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm dẫn đến tình trạng đùn đẩy hồ sơ, không dám đề xuất hay quyết định.

Ông Châu cho biết, để giải quyết những vấn đề về pháp lý cần phải có thời gian. Trong đó, giải pháp tiên quyết vấn là thực hiện đúng mục tiêu đã đề ra trong Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng. Cụ thể, Nghị quyết số 18 đã đề ra mục tiêu đến năm 2023 phải hoàn thành việc sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 và một số luật liên quan nhằm đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất nhằm giúp thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh và bền vững.
Đồng quan điểm, ông Phạm Văn Hảo, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Bộ Invest cho rằng, bên cạnh vấn đề về nguồn vốn, thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay còn vướng một loạt khó khăn, nếu không tháo gỡ sớm sẽ gây ra nhiều hệ lụy lớn cho thị trường.
Cụ thể, khó khăn mà vị lãnh đạo doanh nghiệp này nhắc đến đầu tiên vẫn là vấn đề pháp lý cho các dự án bất động sản. Trong suốt thời gian vừa qua có rất nhiều dự án bất động sản phải nằm “đắp chiếu” vì vướng pháp lý. Những dự án bị chậm tiến độ thi công này không chỉ tạo ra áp lực lớn cho các doanh nghiệp, mà còn khiến thị trường địa ốc bị thiếu hụt nguồn cung, giá bán cao ngất ngưởng. 
“Những dự án bất động sản nào đang vi phạm pháp lý nghiêm trọng thì cần phải khoanh vùng xử lý ngay, tránh để tràn lan dẫn đến dự án tốt cũng như dự án xấu. Dự án nào bị chậm tiến độ vì vướng pháp lý thì cũng phải tiến hành tháo gỡ ngay. Hay những dự án đang trong quá trình hoàn tiền thủ tục pháp lý thì cũng cần có cơ thế để giúp họ thực hiện nhanh chóng, tránh bị “ngâm” hồ sơ trong thời gian dài”, ông Hảo kiến nghị.

Báo cáo của các đơn vị nghiên cứu đều cho thấy, trong năm 2022, mặc dù thị trường bất động sản Việt Nam đang “chững lại” nhưng giá nhà, đất vẫn liên tục tăng cao, đặc biệt là phân khúc căn hộ ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh. Điều này dẫn đến sự khan hiếm nhà ở giá rẻ cho những người có thu nhập thấp.
Theo giới chuyên gia, bất cập này không phải là do doanh nghiệp thiếu nguồn vốn, mà là thiếu quỹ đất sạch để phát triển các dự án. Và đây cũng chính là một thách thức lớn của thị trường bất động sản Việt Nam.
Chia sẻ về vấn đề này, TS Sử Ngọc Khương – Giám đốc cao cấp của Savills Việt Nam cho biết: “Chúng ta đang chứng kiến làn sóng đầu tư vào thị trường bất động Việt Nam. Tuy nhiên, cái mà các nhà đầu tư đang tìm kiếm trên thị trường bất động sản Việt Nam là quỹ đất sạch và các sản phẩm mới”.

Giải thích cho nhận định này, ông Khương cho biết, khi các doanh nghiệp huy động vốn qua sàn chứng khoán thì cũng phải thông qua hoạt động của dự án và quỹ đất. Hiện nay, các doanh nghiệp phát triển các dự án bất động sản không có nhiều cơ hội như trước vì sự khan hiếm quỹ đất trên thị trường.
Đồng quan điểm, ông Neil MacGregor – Tổng Giám đốc của Savills Việt Nam cho biết, một trong những vấn đề nổi cộm của thị trường bất động sản Việt Nam là khan hiếm quỹ đất phát triển dự án, giá nhà tăng cao nhưng không hướng tới người mua cuối cùng. Điều này sẽ khiến thị trường bất động sản phát triển không lành mạnh, dễ thao túng, dễ xảy ra bong bóng bất động sản.
Cho nên, thị trường bất động sản Việt Nam cần hướng đến những giải pháp tăng quỹ đất, tập trung phát triển các dự án nhà ở xã hội, hỗ trợ những người dân có nhu cầu mua nhà ở thực. Đồng thời, xây dựng quy trình đấu giá đất công khai, minh bạch để hạn chế tình trạng đầu cơ.

Theo vị chuyên gia này, việc tăng quỹ đất sạch sẽ giúp thị trường bất động sản tránh được tình trạng đầu cơ, đồng thời giải quyết được vấn đề thiếu nguồn cung nhà ở giá rẻ cho đại bộ phận người dân. Đặc biệt, Nhà nước cần chính sách ưu tiên quỹ đất ở khu trung tâm cho các dự án nhà ở và đẩy mạnh phát triển cơ sở hạ tầng để hỗ trợ quá trình phát triển đô thị.
Riêng về vấn đề đấu giá đất, ông Neil MacGregor cho rằng, Việt Nam cần xây dựng quy trình đấu giá đất minh bạch và công khai hơn, có thể mời các đơn vị đánh giá ở nước ngoài để phát triển các dự án hạ tầng, phục vụ cho quá trình phát triển đô thị. Ngoài ra, Việt Nam có thể tham chiếu thêm quy trình đấu giá đất công ở các nước khác như Singapore, Hong Kong,...