Hướng giải quyết “mớ hỗn độn” trong quy hoạch đô thị

"Tùy tiện" trong quy hoạch các khu đô thị hiện nay

Tốc độ đô thị hóa tại Việt Nam nói chung và tại các thành phố lớn nói riêng đang diễn ra nhanh chóng, do đó, công tác quy hoạch không chỉ đóng vai trò đặc biệt quan trọng trong phát triển đô thị mà còn định hướng cho quá trình phát triển kinh tế - xã hội. Theo các chuyên gia bất động sản, việc lập quy hoạch đô thị luôn phải đi trước một bước, dự án phải thể hiện được tầm nhìn xa trông rộng, gắn liền với kế hoạch phát triển dài hạn của chính quyền địa phương với chủ đầu tư để phát triển đô thị toàn diện.

Thế nhưng, thực tế cho thấy hàng loạt các khu đô thị trên địa bàn Hà Nội còn tồn tại nhiều bất cập, không phù hợp với nhu cầu thực tế sử dụng của người dân. Tại một số khu vực, việc điều chỉnh cục bộ không được nghiên cứu một cách đồng bộ quy hoạch phân khu, dẫn đến quy hoạch phân khu bị phá vỡ, các chỉ tiêu về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đô thị không đảm bảo, đặc biệt là các khu vực đô thị trung tâm.

Điển hình, các khu vực quận nội đô Hà Nội như Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng, Ba Đình,… đang tồn tại nhiều hộ gia đình sinh sống nhiều thế hệ, nhiều gia đình trong cùng một căn nhà. Mật độ xây dựng cao, số tầng thấp dẫn đến sự chật chội, thiếu thốn không gian sinh hoạt, từ đó nảy sinh nhiều trường hợp cố tình vi phạm trật tự xây dựng khiến bộ mặt đô thị trở nên nhếch nhác.

Chưa kể nhiều chủ đầu tư của một số khu đô thị không tuân thủ quy hoạch ban đầu đề ra, muốn xây dựng thêm nhiều căn hộ để sinh lời cho doanh nghiệp dẫn đến việc “tùy tiện” điều chỉnh thông số kỹ thuật, thay đổi công năng một số khu vực. Chính điều này làm cho mật độ đô thị tăng, dân cư tăng, thiếu không gian công cộng, trường học,… Từ đó mà tình trạng quy hoạch “một đằng”, cấp phép xây dựng “một nẻo” đang diễn ra bức bối tại Hà Nội.

Một số khu đô thị trên địa bàn Hà Nội như KĐT Nam Trung Yên, KĐT Trung Hòa – Nhân Chính (Cầu Giấy); KĐT mới Đại Kim – Định Công, KĐT Linh Đàm (Hoàng Mai),… đã được phê duyệt quy hoạch tổng thể từ nhiều năm trước nhưng đến nay vẫn còn nhiều bất cập gây bức xúc cho người dân.

Theo TS. KTS. Trương Văn Quảng, Phó Tổng Thư ký Hội Quy hoạch và Phát triển đô thị Việt Nam, hiện nay có nhiều nguyên nhân dẫn đến quy hoạch bị phá vỡ như chính quyền, địa phương chưa quán xuyến, thiếu trách nhiệm trong quá trình chủ đầu tư xây dựng dự án đó. Bên cạnh đó, nhiều chủ đầu tư có tham vọng muốn tăng nhanh lợi nhuận, tìm cách "lách luật" để điều chỉnh thông số kỹ thuật của khu đô thị dẫn đến ảnh hưởng môi trường, cảnh quan, kiến trúc, xã hội.

“Bản thân các dự án, chủ đầu tư thường mong muốn điều chỉnh quy hoạch để tăng lợi ích doanh nghiệp. Tuy nhiên, điều này đã vô tình tác động đến cảnh quan không gian đô thị, kiến trúc đô thị ban đầu của quy hoạch đã được các cấp chính quyền phê duyệt. Nếu như một dự án bị điều chỉnh chúng ta có thể chưa thấy sự thay đổi rõ ràng, nhưng nhiều dự án bị điều chỉnh thì chắc chắn sẽ ảnh hưởng lớn đến phát triển đô thị hiện đại”, ông Quảng cho biết.

Hướng giải quyết "mớ hỗn độn" trong quy hoạch đô thị

Bàn về cách khắc phục tình trạng bất cập trong quy hoạch, TS. KTS. Trương Văn Quảng cho rằng, trước mắt phải điều chỉnh lại một số văn bản pháp quy liên quan đến hệ thống pháp luật của địa phương, Trung ương trong quá trình thực hiện triển khai xây dựng các dự án khu đô thị. Cùng với đó, phải rà soát cơ chế quản lý một cách mạnh mẽ hơn, cần có chế tài thực sự đủ mạnh để các doanh nghiệp không dám làm tùy tiện.

Ngoài ra, tất cả hệ thống thông tin dự án phải được cung cấp đầy đủ, rõ ràng. Các dự án phải được công khai, minh bạch để cho cộng đồng dân cư theo dõi và nắm bắt được xem quá trình xây dựng như thế nào, các thông số kỹ thuật của dự án ra sao, công trình xã hội được triển khai xây dựng đến đâu,…

GS. TS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên – Môi trường cho hay, hiện nay, chung cư đang nằm trong chiến lược phát triển nhà ở tại Việt Nam và chiếm tới 80% ở các dự án nhà ở. Đối với các khu đô thị cũ, các chung cư cũ hiện nay đang trong tình trạng nhếch nhác, cần có những chính sách tạo điều kiện để xây dựng lại các chung cư, khu tập thể để cải thiện điều kiện sống tốt hơn.

Từ bài học kinh nghiệm của thế giới, việc áp dụng sắc thuế lên các bất động sản là một trong những hướng giải quyết phù hợp. Điều này sẽ làm hạn chế dòng người đổ về đô thị, khi đó, những người có khả năng làm việc, người tạo được thu nhập cao sẽ có thể trả đủ thuế để sử dụng bất động sản tại các khu đô thị tốt. Hơn nữa, đô thị có thể kéo được nhiều người có năng lực về tạo động lực cho phát triển cho đô thị hiện đại.  

"Sắc thuế tại nước ta vẫn chưa được hoàn thiện, hạ tầng đô thị đang còn nhiều vướng mắc, làm cho đô thị chật chội, ùn tắc giao thông, ngập lụt,... Hạ tầng đô thị kém, phát triển một cách manh mún sẽ tạo ra nhiều hệ lụy kém trong phát triển quy hoạch đô thị. Đặc biệt tại Hà Nội chưa có sự quy hoạch, phát triển hạ tầng bài bản. Đây là ngữ cảnh thật tại đô thị Việt Nam, do đó chúng ta nên hoàn chỉnh chính sách thuế để giải quyết vấn đề này”, ông Đặng Hùng Võ cho biết.

Để phát triển quy hoạch các khu đô thị trong tương lai, theo ông Võ, các cư dân tại các khu đô thị cũ, Nhà Nước cũng cần phải bỏ những khoảng tiền nhất định để cải tạo chung cư cũ, điều chỉnh lại dân cư, kể cả các dân nội đô vào các chung cư nơi khác, phải cho họ biết họ sẽ được lợi gì để thúc đẩy cư dân dịch chuyển. Tư duy của chính quyền cần dựa trên và đặt vào chính tư duy của người dân thì mới hiểu, mới làm được./.