HoREA nhận định: Thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư bị mất nhiều thời gian hơn thậm chí bị “tắc” ngay từ cửa đầu tiên

Mới đây, Hiệp hội bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) đã có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ và Bộ Xây dựng về việc đề xuất quy trình thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại, dự án nhà ở xã hội.

Chi tiết, Hiệp hội bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) cho biết trong thực hiện thủ tục chấp thuận về chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư ở Sở Kế hoạch và Đầu tư. Và vướng mắc bởi quy định ở điểm a Khoản 3 Điều 33 Luật đầu tư năm 2020, quy định này cũng yêu cầu đánh giá được sự phù hợp với quy hoạch đô thị, quy hoạch phân khu hay giấy tờ chứng minh đất cũng đã được giải phóng mặt bằng, tài liệu chứng minh dự án không thuộc danh mục dự án thu hồi đất, “bản sao hợp lệ Quyết định giao đất hoặc là quyết định cho thuê đất, hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất hoặc là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà cùng tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp đề xuất chấp thuận chủ trương đầu tư và với chấp thuận nhà đầu tư đối với các nhà đầu tư có quyền sử dụng đất”; “Bản sao hợp lệ văn bản của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền chấp thuận việc nhận chuyển nhượng và nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất để có thể thực hiện dự án đầu tư cùng với bản sao hợp lệ các giấy tờ, văn bản khác thỏa thuận sử dụng địa điểm để có thể thực hiện dự án đầu tư ở trong trường hợp đề xuất chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư đối với các nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn cũng như thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để có thể thực hiện dự án đầu tư sản xuất và kinh doanh phi nông nghiệp”… nên Sở Kế hoạch Đầu tư sẽ thường phát hành khoảng 10 bộ hồ sơ để yêu cầu các cơ quan nhà nước có thẩm quyền có ý kiến.

Cũng theo Hiệp hội bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA), thủ tục này cũng theo cơ chế một cửa nhưng sẽ bị mất nhiều thời gian hơn, không tốt hơn và thậm chí là bị tắc ngay ở cửa đầu tiên chính là khâu chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư ở Sở Kế hoạch Đầu tư, nếu như so với trước đây làm theo cơ chế là nhiều cửa thì doanh nghiệp cũng có thể đồng thời trực tiếp làm việc một cách song song với từng sở - ngành và quận, huyện để có thể được thẩm định kết quả nhanh hơn so với hiện nay. 

Nguyên nhân là vì thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận các nhà đầu tư chỉ là thủ tục khởi đầu của các dự án, không phải là thủ tục để có quyết định ngay “Báo cáo khả thi” của dự án bởi vì sau thủ tục này thì các Sở, ngành cũng đã tiếp tục thực hiện thủ tục thẩm định dự án và tiến hành phê duyệt quy hoạch chi tiết cũng như  giao, thuê đất đến công nhận chủ đầu tư và cấp Giấy phép xây dựng hay xác định nghĩa vụ tài chính.

Trong quy định “đánh giá sự phù hợp với quy hoạch đô thị, quy hoạch chi tiết” còn mâu thuẫn đối với khoản 7 Điều 19 Luật Quy hoạch đô thị 2009 quy định rằng “7. Chủ đầu tư của dự án đầu tư xây dựng tiến hành tổ chức lập quy hoạch chi tiết khu vực được giao đầu tư”. Tuy nhiên ở thời điểm này chưa được chấp thuận chủ trương đầu tư, với chấp thuận nhà đầu tư thì nhà đầu tư cũng chưa được công nhận là chủ đầu tư của dự án nên sẽ lâm vào tình trạng “con gà - quả trứng” đó là câu chuyện cái nào có trước cái nào có sau.

Hiệp hội bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) cũng cho rằng, trong việc bảo đảm chi tiêu quy mô dân số cũng như đánh giá tác động giao thông khi thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư của dự án. 

Cũng theo HoREA, rào cản quy mô dân số cũng làm khói thủ tục công nhận chủ đầu tư cũng như phê duyệt các dự án nhà ở thương mại cũng như các dự án nhà ở xã hội. Bởi lẽ hiện nay quy mô dân số trên thực tế của TP. Hồ Chí Minh ghi nhận là khoảng 13 triệu người nhưng quy mô của dân số theo như tổng điều tra dân số vào ngày 01/04/2019 chỉ có 8,9 triệu người và các quận, huyện, thành phố Thủ Đức cũng đều được phân bổ chỉ tiêu quy mô dân số thấp xa hơn so với thực tế. Và nếu như tiếp tục tình trạng này thì quy mô của dân số cũng đã trở thành rào cản cho việc phát triển kinh tế xã hội cũng như thực hiện chỉnh trang đô thị. Bởi lẽ là thành phố vẫn phải đảm bảo được an sinh xã hội cho toàn bộ quy mô dân số thực tế chứ không đơn thuần chỉ là quy mô dân số theo như tổng điều tra dân số. 

HoREA cũng nêu rõ rằng, các dự án nhà ở xã hội không làm tăng quy mô dân số của tỉnh, thành phố trực thuộc Trung Ương mà bởi vì chỉ có người thường trú ở thành phố mới có thể được mua nhà ở xã hội. Nhưng cũng có thể làm tăng quy mô dân số cục bộ ở khu vực của dự án nhà ở xã hội. Đây cũng chính là bài toán thực tiễn mà tất cả các đô thị thuộc các nước đang phát triển như nước ta đã buộc phải linh hoạt trong việc tính toán chỉ tiêu quy mô dân số phù hợp với thực tiễn. 

Ngoài ra thì trong phê duyệt quy hoạch chi tiết với tỷ lệ 1/500 dự án nhà ở xã hội đã “được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng hay hệ số sử dụng đất lên tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn cũng như tiêu chuẩn xây dựng hiện hành do chính các cơ quan có thẩm quyền ban hành.