Tìm hiểu hợp đồng đặt cọc mới nhất và phổ biến hiện nay

1. Hợp đồng đặt cọc là gì? 

Theo Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 quy định về đặt cọc cụ thể như sau: 

“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Như vậy, hợp đồng đặt cọc là hợp đồng được lập ra để nhằm đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ dân sự của các bên.  

Hợp đồng đặt cọc được lập ra với mục đích đó là:

+ Để đảm bảo giao kết một hợp đồng dân sự khác

+ Để thực hiện một hợp đồng dân sự đã được giao kết đúng với thỏa thuận.

Theo quy định của Bộ luật dân sự, hợp đồng đặt cọc cần được lập bằng văn bản. Hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải công chứng, tuy nhiên để đảm bảo tính pháp lý thì  hợp đồng đặt cọc nên được công chứng chứng thực.

Nội dung của hợp đồng đặt cọc

Về nguyên tắc, Bộ luật dân sự chỉ quy định đối với việc đặt cọc thì phải được lập thành văn bản, còn hợp đồng đặt cọc cần phải có các nội dung như thế nào thì chưa có quy định cụ thể, do đó chúng ta sẽ căn cứ vào quy định của pháp luật về nội dung hợp đồng dân sự theo quy định tại Điều 398 Bộ luật dân sự 2015 như sau:

“Điều 398. Nội dung của hợp đồng

1. Các bên trong hợp đồng có quyền thỏa thuận về nội dung trong hợp đồng.

2. Hợp đồng có thể có các nội dung sau đây:

a) Đối tượng của hợp đồng;

b) Số lượng, chất lượng;

c) Giá, phương thức thanh toán;

d) Thời hạn, địa điểm, phương thức thực hiện hợp đồng;

đ) Quyền, nghĩa vụ của các bên;

e) Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;

g) Phương thức giải quyết tranh chấp.”

Theo đó, Hợp đồng đặt cọc bao gồm những nội dung như: thông tin các bên, tài sản đặt cọc, mục đích việc đặt cọc, thời hạn đặt cọc, quyền và nghĩa vụ của các bên, phương thức giải quyết tranh chấp và cam đoan của các bên… 

Các thông tin trên được thỏa thuận càng chi tiết thì càng giảm thiểu được những rủi ro và tranh chấp phát sinh sau này.

2. Hợp đồng đặt cọc có cần công chứng hay không?

Theo Bộ luật Dân sự năm 2015 hay Luật Công chứng 2014 và văn bản hướng dẫn thi hành hiện nay thì đều không có điều khoản quy định hợp đồng đặt cọc bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực.

Nhưng, để đảm bảo tính pháp lý của Hợp đồng này, việc công chứng và chứng thực là cần thiết để tránh xảy ra các tranh chấp sau này. Bởi vì, trong quá trình Tòa án giải quyết tranh chấp, hợp đồng công chứng sẽ có giá trị là chứng cứ. Những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng này không phải chứng minh, trừ các trường hợp hợp đồng vô hiệu.

3. Hợp đồng đặt cọc vô hiệu khi nào?

Theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về điều kiện để giao dịch dân sự có hiệu lực như sau:

“1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.”

Ngoài ra, Điều 407 Bộ luật dân sự 2015 có quy định:

“1. Quy định về giao dịch dân sự vô hiệu từ Điều 123 đến Điều 133 của Bộ luật này cũng được áp dụng đối với hợp đồng vô hiệu.”

Như vậy, Hợp đồng đặt cọc sẽ vô hiệu nếu không đáp ứng được các điều kiện trên.

Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội

Thứ nhất, chủ thể của Hợp đồng đặt cọc bị mất hoặc hạn chế về năng lực hành vi dân sự hoặc không tự nguyện tham gia ký kết Hợp đồng đặt cọc hoặc Hợp đồng chính.

Thứ hai, Hợp đồng đặt cọc vô hiệu nếu hợp đồng có mục đích và nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội.

Thứ ba, Hợp đồng đặt cọc vô hiệu do giả tạo (nhằm che giấu một hợp đồng khác); do nhầm lẫn; hoặc do bị lừa dối và bị cưỡng ép.

Thứ tư, hợp đồng đặt cọc vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức.

Thứ năm, Hợp đồng đặt cọc vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được... 

4. Thẩm quyền giải quyết khi có tranh chấp về hợp đồng đặt cọc

Căn cứ theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, khi hợp đồng đặt cọc có xảy ra tranh chấp, tòa án nhân dân cấp huyện nơi bị đơn cư trú sẽ có thẩm quyền giải quyết vụ việc. Nếu cả hai bên thỏa thuận được thì tòa án tại nơi nguyên đơn hoặc bị đơn cư trú đều có thẩm quyền giải quyết.

Riêng đối với hợp đồng đặt cọc đất đai thì tòa án nhân dân cấp huyện nơi có mảnh đất cũng có thẩm quyền giải quyết vụ việc.

Đối với các hợp đồng đặt cọc có yếu tố nước ngoài thì thẩm quyền giải quyết vụ việc thuộc tòa án nhân dân cấp tỉnh.

5. Mức phạt cọc được quy định thế nào?

Theo nguyên tắc của pháp luật dân sự thì các bên được phép thỏa thuận về mức phạt khi không thể thực hiện đúng thỏa thuận trong hợp đồng. Trong trường hợp các bên không thỏa thuận rõ điều này, thì khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định mức phạt cọc như sau:

“2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Như vậy:

- Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc.

- Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì cần phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc với khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc.

Ví dụ: Ông A ký Hợp đồng đặt cọc cam kết bán đất cho ông B với số tiền 100 triệu đồng. Nếu ông A và ông B không có thỏa thuận và ông A không bán đất cho ông B nữa, ông A phải trả lại cho ông B 100 triệu và bị phạt cọc thêm 100 triệu đồng. Nếu ông B không mua đất sẽ bị mất 100 triệu đồng đã cọc.

Lời kết

Đặt cọc diễn ra khá phổ biến trong đời sống xã hội ngày nay, vậy nên để đảm bảo quyền và nghĩa vụ pháp lý của các bên thì hình thức hợp đồng đặt cọc nên được lập thành văn bản và được công chứng bởi cơ quan có thẩm quyền thì sẽ có giá trị pháp lý để dễ dàng giải quyết tranh chấp sau này (nếu có). Bên cạnh đó, khi lập hợp đồng đặt cọc, các bên nên chú ý tới nội dung căn bản cần phải có, để xác định rõ thông tin, quyền và trách nhiệm giữa các bên cũng như thời hạn thực hiện nghĩa vụ để lưu ý thi hành đúng thời hạn và tránh gây ảnh hưởng đến quyền lợi của bên còn lại.

Hy vọng bài viết tên đã cung cấp các thông tin cần thiết về nội dung “Hợp đồng đặt cọc” đến quý bạn đọc.