“Hiệu ứng donut” trên thị trường bất động sản Mỹ khiến giới nhà giàu “rơi nước mắt”

Cơn bão dịch chuyển ngày càng lớn

Theo Nhịp sống thị trường, những tòa văn phòng đồ sộ trống trải giữa các khu siêu thị sầm uất của nước Mỹ hiện nay đã không còn là hình ảnh xa lạ. Tuy nhiên, một điều bất ngờ nhất của những thành phố này là việc còn một “thế giới khác” - Nơi đang diễn ra những cơn sốt bất động sản vì nhu cầu tăng cao. 

Trong khi các tòa văn phòng và trung tâm thương mại trong khu vực trung tâm đang phải chật vật tìm khách và người thuê, thì những khu vực ở vành đai đô thị lại bùng nổ khi nhu cầu về bất động sản tăng cao. Các chuyên gia đang gọi đây là Hiệu ứng donut. 

Trong một bài viết cùng tên trên Cục Nghiên cứu Kinh tế Quốc gia Mỹ (NBER), các học giả Arjun Ramani và Nicholas Bloom đã đặt tên cho hiện tượng này. Họ cho rằng, đa số những người rời khỏi trung tâm thành phố đều không chuyển đi quá xa. Họ sẽ tới các vùng ngoại ô của chính đô thị họ từng sống. Điển hình như tại New York, theo bản đồ của NBER đã cho thấy sự dịch chuyển của người dân khỏi Manhattan về các quận bên ngoài và Long Island.

Hiệu ứng bánh donut không chỉ xuất hiện ở những thành phố lớn như New York và San Francisco mà nó lan ra nhiều khu vực. Những gì đang xảy ra hiện nay có một điểm tương đồng đáng quan ngại với cái tên gọi “hiệu ứng donut” đầu tiên được ghi nhận trong lịch sử nước Mỹ là tại Detroit - Thủ phủ tiểu bang Michigan.

Suốt nhiều thập kỷ qua, những tòa nhà xinh đẹp tại trung tâm thành phố Detroit - xây dựng từ cuối thế kỷ 19, đầu thế kỷ 20, gần như không còn ai sinh sống sau nạn phân biệt chủng tộc và sự mất đi ưu thế của ngành công nghiệp ô tô Mỹ, bạo loạn xã hội gia tăng. Khi đó diễn ra làn sóng người da trắng đã di chuyển ra ngoài trung tâm thành phố này. 

Trong những năm gần đây, khu vực trung tâm thành phố Detroit mới dần phục hồi trở lại, một phần là nhờ sự nỗ lực của những doanh nhân như Dan Gilbert - Nhà sáng lập Quicken Loans. Ông đã cải tạo lại những tòa nhà thương mại cũ trở thành không gian cho hoạt động kinh doanh, khách sạn, nhà hàng. Chính nhờ sự đột phá này mà thành phố tiếp tục thu hút người lao động trẻ trở lại. 

Tuy nhiên, việc thiếu hụt cơ sở hạ tầng giao thông lại khiến việc lấy lại vị thế cho trung tâm thành phố Detroit trở nên khó khăn hơn. 

Giảm thiểu thiệt hại như thế nào?

Những gì xảy ra với Detroit chính là một bài học cho các đô thị của Mỹ khi cũng đang phải đối mặt với hiệu ứng donut ở thời điểm hiện nay. Sau đại Covid - 19, xu hướng làm việc ở nhà thay vì đến văn phòng đã bùng nổ. 

Một thành viên tại Viện Brookings chuyên về bất động sản thương mại, cơ sở hạ tầng, công bằng chủng tộc và quản trị - Tracy Hadden Loh nhấn mạnh, một thành phố hưng thịnh hay suy giảm thời kỳ hậu đại dịch sẽ liên quan mật thiết tới hạ tầng giao thông khu vực. Đây là nguyên nhân khiến cho các trung tâm thành phố lớn như London và Paris có vẻ sôi động hơn các thành phố của Mỹ. 

Không quá ngạc nhiên khi một thành phố như New York có sẵn hạ tầng giao thông công cộng vận hành tốt, có những hoạt động kinh tế tập trung tại khu trung tâm hơn so với Chicago hay Los Angeles - Những nơi mà hạ tầng giao thông không quá phát triển. 

Tại các đô thị này vừa phải chịu tác động từ cuộc khủng hoảng bất động sản thương mại, lại vừa gánh chịu đợt suy giảm về tiện ích giải trí, dịch vụ - Các yếu tố thu hút người dân vào làm việc và sinh sống ở thành phố thay vì về các khu vùng ven. Nhưng khả năng cao là các vấn đề này sẽ diễn biến tồi tệ hơn trước khi nó được cải thiện. 

Rủi ro lan ra cả nền kinh tế

Theo báo cáo Ổn định Tài chính của Cục Dự trữ Liên bang Mỹ, các tổ chức tài chính có liên quan tới bất động sản thương mại được gọi là “một trong những mối đe dọa lớn đối với nền kinh tế Mỹ” trong bối cảnh bong bóng chỉ mới bắt đầu vỡ. 

FED cũng cảnh báo số khoản vay được thế chấp bằng bất động sản bán lẻ hay bất động sản văn phòng tại các trung tâm thành phố đang chiếm tới 1/3 tổng số các khoản vay. Tuy nhiên, khi trong trung tâm trở nên ảm đạm thì giá trị bất động sản cũng sẽ thay đổi. Nếu nó sụp đổ sẽ làm kích hoạt hiệu ứng domino và hệ thống tài chính cũng không tránh khỏi ảnh hưởng. 

Nhưng câu hỏi đặt ra là làm sao để ngăn chặn tác động của hiệu ứng donut? Việc chuyển đổi các bất động sản thương mại trở thành khu dân cư hay không gian phức hợp giúp cho khu vực trung tâm Detroit trẻ hóa, thu hút người dân trở lại. Nhưng nhà sử học Tom Sugrue - Tác giả cuốn sách “Nguồn gốc của cuộc khủng hoảng đô thị: Chủng tộc và sự bất bình đẳng ở Detroit thời hậu chiến”, đã lưu ý: “Những tòa nhà văn phòng trong trung tâm thành phố được xây dựng từ những năm 1920, dễ tân trang lại hơn so với các tòa cao ốc chọc trời ngày nay”. 

Bất động sản thương mại trong trung tâm đô thị không còn hấp dẫn người lao động bằng các khu đất vùng ven. Sự chuyển dịch khỏi vùng trung tâm cũng khiến cho giá bất động sản khu vực vành đai của các thành phố lớn như New York đã tăng mạnh kể từ sau dịch Covid - 19. Nhưng không mau là, sự tăng giá này làm ảnh hưởng trực tiếp đến cuộc khủng hoảng chi phí sinh hoạt, vốn đang tăng liên tục trong nhiều tháng qua ở nền kinh tế lớn nhất thế giới này.