Hạ tầng chưa thành hình, giá đất đã bị thổi lên cao

Nguồn cung giảm 20%/năm

Theo Nhịp sống thị trường, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, tăng trưởng kinh tế và quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng khiến cho nhu cầu nhà ở tăng mạnh trong khi nguồn cung giảm tới 20%/năm kể từ năm 2018. 

Quan điểm của hầu hết các nhà phát triển dự án hạ tầng bán là để thu hút người mua, giảm áp lực thanh khoản. Đồng thời, cần có cơ chế đánh thuế tài sản với những đối tượng mua tích lũy, đầu cơ thay vì người mua BĐS phục vụ mục đích sinh sống hoặc kinh doanh sản xuất. Mức thuế có thể nâng cao hơn nếu chủ sở hữu không đưa BĐS tham gia hoạt động kinh doanh, hay không triển khai xây dựng sau khi nhận BĐS…

Tuy nhiên, những sản phẩm nhà ở cao cấp tồn kho chủ yếu tập trung tại khu trung tâm thành phố. Giá nhà phù hợp với thu nhập và nhu cầu của đại đa số người dân trong khu trung tâm là không thể. VARS cho rằng, việc đánh thuế BĐS cũng chưa chắc khiến giá nhà giảm.

“Vì sức hút của thành phố là rất lớn nên ai cũng muốn có nhà ở đây, việc hạ giá sẽ khiến nhu cầu tăng mạnh, kéo theo giá nhà tăng lên và dẫn tới những hệ lụy lâu dài khác đối với nền kinh tế. Nhằm cải thiện nguồn cung phù hợp với đa số người dân thì cần phát triển nhà ở xã hội. Cùng với đó đã giảm người vào thành phố, phát triển dự án nhà ở tại ngoại thành, những tỉnh ven thành phố lớn” - VARS đề xuất.

Người có thu nhập cao mới ở nhà trong trung tâm?

VARS cho rằng, thực tế, giá nhà đất tại khu vực trung tâm tăng phi mã, quỹ đất khan hiếm, doanh nghiệp rất khó chuẩn bị quỹ đất rẻ để làm nhà ở giá thấp.

Trong khi hầu hết doanh nghiệp hiện nay không còn mặn mà gì với việc làm nhà ở xã hội vì chi phí xây dựng, chi phí tạo lập quỹ đất cao, giá bán nhà thực tế vừa bị khống chế giá mua đất đầu vào theo khung giá nhà nước, lại bị khống chế lợi nhuận đầu ra. Hơn nữa, dự án bị “đắp chiếu”, đội vốn vì thời gian thực hiện thủ tục kéo dài.

Trong các khoản chi phí xây dựng chung cư, theo các doanh nghiệp phát triển dự án BĐS, thì chi phí đất chiếm tỷ trọng cao nhất, khoảng 10 - 30%.

“Cộng tất cả những chi phí thì mức giá xây dựng hoàn thiện cơ bản 1m2 căn hộ thương mại bình dân là khoảng 20 triệu đồng/m2. Số liệu trong Báo cáo Nhà ở giá hợp lý tại Việt Nam năm 2015 của Ngân hàng Thế giới cho thấy, giá nhà ở xã hội với chi phí đất bằng không và một số ưu đãi tín dụng khi đó khó dưới 10 triệu đồng/m2.

Kể cả được miễn tiền sử dụng đất, giảm hoặc giãn tiến độ thu tiền sử dụng đất hay hỗ trợ vay vốn thì doanh nghiệp không thể làm được nhà giá phù hợp tại những dự án nhà ở thương mại tại khu vực trung tâm thành phố. Chi phí tạo lập quỹ đất rất cao, chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng của dự án phân bôt cho diện tích đất nhà ở xã hội rất cao” - Đơn vị này cho biết.

Theo VARS, cần sớm gỡ vướng trong khung chính sách hiện tại. Xây dựng cơ chế ưu đãi tài chính, cũng bao hàm những quy định về chính sách, chương trình ưu đãi cho việc phát triển nhà ở xã hội, nhà giá rẻ. 

Cụ thể bằng những công cụ như vốn vay, giảm thủ tục hành chính, quy định khung giá bán, giá cho thuê mua nhà ở xã hội… Như vậy mới thu hút được các nguồn lực tham gia phát triển phân khúc này.

Dãn lực cầu ra vùng ven

Quá trình gia tăng dân số cùng tốc độ đô thị hóa nhanh sẽ khiến cho nhu cầu sở hữu nhà của người Việt Nam cao hơn. Nhu cầu này có thể dịch chuyển ra các tỉnh vùng ven bằng cách dịch chuyển đô thị đến những vùng còn nhiều quỹ đất phát triển nhà ở xa ngoại thành, các tỉnh vùng ven. Phân bổ dân số hợp lý thì giá nhà sẽ tự giảm.

Nhà nước cần phát triển các chính sách đi kèm, phù hợp và hiệu quả với chương trình phát triển nhà ở quốc gia của Việt Nam, như chương trình phát triển nhà ở xã hội. Còn những tỉnh, phải có năng lực kéo dân về. 

Cùng với đó, Nhà nước cần tăng cường việc đầu tư, mở rộng hạ tầng kết nối, khi khoảng cách không là vấn đề cần cân nhắc khi chọn nơi cư trú, xu hướng dịch chuyển từ trung tâm sang ven đô là tất yếu. Thông tin quy hoạch, hạ tầng tại những địa phương cần công khai, minh bạch.

“Khi nào các thông tin này vẫn mang nặng tính đồn đoán, tạo cơ hội để thổi giá BĐS. Tạo hệ lụy là giá nhà chưa tới tay người dân đã bị thổi lên cao vẫn tiếp tục xảy ra. Đồng thời, để kéo giảm giá nhà, nhà nước cần có cơ chế, chính sách lành mạnh hóa thị trường như đánh thuế tài sản chống đầu cơ, tránh bỏ phí tài nguyên đất đai, tăng cường giao quỹ đất sạch, lớn cho doanh nghiệp qua hình thức đấu thầu để doanh nghiệp có đất sạch và sớm triển khai dự án với giá hợp lý. Giảm thủ tục đầu tư, bỏ những cơ chế xét duyệt không cần thiết. Nhất là với dự án nhà ở xã hội” - VARS cho hay.

Tại các vùng ngoại thành, các tỉnh vùng ven, số lượng người có nhu cầu mua nhà ít hơn nhiều so với khu vực trung tâm thành phố. Nhằm tăng nguồn cầu thì các địa phương kêu gọi đầu tư để nâng diện mạo đô thị, mở rộng cơ hội làm việc, thu hút nhân lực trở về quê hương. Chủ đầu tư muốn phát triển dự án thì kết hợp với địa phương tạo công việc, cơ hội phát triển sự nghiệp để người trẻ sẵn sàng “bỏ phố về quê”.