Hà Nội: Tình trạng thiếu nhà giá rẻ khó có thể cải thiện trong 2 năm tới

Theo Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing, chỉ tính riêng trong quý II/2024, nguồn cung chung cư tại Hà Nội đạt gần 8.400 căn, tăng 97% so với quý trước và 340% theo năm, đánh dấu quý thứ 5 liên tiếp tăng và cao nhất từ năm 2020. Việc nguồn cung tăng mạnh trong thời gian qua đến từ sự thuận lợi của các yếu tố vĩ mô, nhiều dự án mới liên tiếp ra hàng.

Cả nguồn cung và lượng giao dịch đều lập kỷ lục

Lượng tiêu thụ đạt khoảng 8.300 căn, hầu hết đến từ hai đại đô thị ở phía Tây và Đông Hà Nội. Nguồn cung căn hộ mới có 97% đến từ phân khúc cao cấp, hạng sang; 3% còn lại thuộc phân khúc trung cấp, căn hộ bình dân không còn xuất hiện.

Lũy kế 6 tháng đầu năm 2024, toàn thị trường Hà Nội ghi nhận hơn 52.000 giao dịch, trong đó chung cư chiếm tới 54%. Tình trạng thiếu nhà ở bình dân khiến mặt bằng giá căn hộ mới tại Hà Nội đạt khoảng 65 triệu đồng/m2, tăng 25% theo quý và gần 30% theo năm.

OneHousing dự báo, tổng nguồn cung chung cư mới ở thủ đô cả năm nay có thể đạt 22.000 căn và sẽ tăng cao hơn trong năm 2025 với 23.000 căn, năm 2026 là 24.000 căn -  gấp gần 3 lần năm 2023. Như vậy, trong 2 năm tới, thị trường Hà Nội có thể đón thêm 47.000 căn hộ mới.

Lượng tiêu thụ trong giai đoạn 2024-2025 cũng được dự báo sẽ vượt giai đoạn 2020-2022 và cao nhất trong 4 năm trở lại đây.

Trong khi thị trường chung cư Hà Nội đã bắt đầu bước vào giai đoạn tăng trưởng mới thì TP.HCM đang được giới chuyên gia đánh giá là chậm hơn 1 nhịp. Cụ thể, giai đoạn 2024-2025, thành phố mới bước vào giai đoạn phục hồi với nguồn cung khoảng 8.000-10.000 căn/năm, thấp hơn gần 3 lần so với Hà Nội.

Tuy nhiên, về giá bán sơ cấp trung bình toàn thị trường trong quý II/2024 lại đạt mức kỷ lục 76,7 triệu đồng/m2, tăng 6% so với cùng kỳ, cao hơn thị trường Hà Nội 15,3%. Bất chấp giá bán ở mức cao, lượng tiêu thụ chung cư TP.HCM vẫn tăng 7,3% trong quý II so với cùng kỳ với 1.600 căn, vượt nguồn cung mở mới (1.200 căn), 80% giao dịch tập trung tại phân khúc cao cấp và hạng sang.

Lý giải nguyên nhân đà tăng trưởng cả về nguồn cung lẫn lượng giao dịch của thị trường căn hộ chung cư Hà Nội, ông Trần Quang Trung – Giám đốc phát triển kinh doanh OneHousing cho biết, yếu tố chính đến từ sự thay đổi trong hành vi và khẩu vị của khách hàng.

Cụ thể, trong giai đoạn 2017-2019, TP.HCM đã thiết lập mặt bằng giá căn hộ chung có sự chênh lệch rất lớn đối với Hà Nội, khoảng 30 – 50% tùy từng phân khúc. Tuy nhiên, năm 2021, nhận thấy thị trường TP.HCM đã đi ngang và không còn mang lại nhiều lợi nhuận, các nhà đầu tư bài bản từ Đài Loan (Trung Quốc), Hồng Kông (Trung Quốc) và Hàn Quốc đã “đổ xô” tìm mua chung cư tại Hà Nội.

Ông Trung cho biết thêm, lâu nay, người dân ở miền Bắc như Hà Nội vẫn có khả năng tích lũy tài sản tốt hơn khu vực phía Nam. Do đó, khi mặt bằng lãi suất thấp, lượng tiền nhàn rỗi lớn đã “chạy” khỏi kênh ngân hàng đổ vào các thị trường khác, trong đó có bất động sản Hà Nội.

Nhưng vẫn khó có thể giải quyết được nhu cầu nhà ở

Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing nhìn nhận, việc các chỉ số kinh tế vĩ mô tăng trưởng tốt cũng như 3 luật sửa đổi liên quan đến thị trường bất động sản có hiệu lực sớm là nền móng giúp thị trường căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM tiếp tục tăng trưởng trong nửa cuối năm 2024 và các năm tiếp theo.

Tuy nhiên, các chuyên gia tiếp tục nhận định, phân khúc cao cấp và hạng sang vẫn “chiếm sóng” thị trường chung cư cả Hà Nội và TP.HCM. Tình trạng thiếu nhà ở giá rẻ vẫn khó có thể cải thiện, ít nhất là đến năm 2026.

Tại tọa đàm “Tiêu điểm đầu tư bất động sản trong bối cảnh mới”, bà Nguyễn Hoài An – Giám đốc cao cấp CBRE Việt Nam cho biết, trong 2 năm qua, thị trường chung cư Hà Nội tăng giá nhanh và mạnh. Trong khi đó, có vẻ như mức tăng thu nhập của người dân chưa theo kịp mức tăng giá nhà ở tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM.

Đồng quan điểm, ông Lê Đình Chung – Tổng giám đốc SGO Homes bổ sung thêm, không chỉ chung cư, các phân khúc khác cũng tăng giá mạnh. Hiện nay, giá nhà thổ cư vùng ven Hà Nội đã đạt khoảng trên 100 triệu đồng/m2; nhà trong ngõ tại trung tâm từ 140-160 triệu đồng/m2; liền kề, bất động sản thấp tầng thấp nhất khoảng 200 triệu đồng/m2.

Ông Chung khẳng định, giá chung cư sẽ tiếp tục leo thang, mức giá trung bình hơn 60 triệu đồng/m2 như hiện này là hết sức bình thường.

Bà Nguyễn Hoài An dự báo, nguồn cung bất động sản chung cư và bất động sản gắn liền với đất tại Hà Nội vẫn sẽ gia tăng và được cải thiện từ nay đến 2026. 

Dự báo về giá cho cả thị trường sơ cấp và thứ cấp chung cư Hà Nội, bà An ước tính khoảng trên 20%/năm. Đây là con số chưa từng được ghi nhận trước nay và chỉ có thể ổn định từ năm 2026, khi thị trường đã tạo mặt bằng giá mới.