Hà Nội "siết" phân lô tách thửa, nhà đầu tư lo ngại “ế” đất

Tình trạng phân lô bán nền tràn lan đã tạo ra những cơn sốt đất điên cuồng tại vùng ven Hà Nội trong 2 năm qua, khiến thị trường nhiễu loạn. 

Trước thực trạng này, các chuyên gia bất động sản liên tục đưa ra kiến nghị cần sớm thúc đẩy điều chỉnh Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở cho phù hợp với thực tiễn. Siết chặt cơ chế nhằm ngăn chặn tình trạng “tùy tiện” phân lô, tách thửa, chống nhiễu loạn thị trường bất động sản. 

Theo đó, Sở TN&MT Hà Nội mới đây đã có văn bản đẩy mạnh công tác quản lý Nhà nước trong việc thực hiện thủ tục tách thửa đất, hợp thửa đất. Đáng chú ý, Sở TN&MT đề nghị UBND các quận, huyện, thị xã kiểm tra, rà soát và báo cáo về việc phân lô, chia tách thửa đất, san hạ đất để xây dựng hạ tầng từ ngày 01/01/2017 đến hết ngày 31/01/2022 đối với các thửa đất có diện tích lớn hơn 500m2 (gồm: thửa đất nông nghiệp; thửa đất có đất ở và đất nông nghiệp trong cùng thửa đất), đã được UBND cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Động thái này được cho đến từ tình trạng bát nháo phân lô mà các phương tiện thông tin đại chúng đã phản ánh. Trên thực tế, tình trạng mua lô đất to rồi phân thành các ô nhỏ để bán đã diễn ra từ nhiều năm trở lại đây. Đặc biệt, cùng cơn sốt đất vùng ven và xu hướng "bỏ phố về rừng" nghỉ dưỡng, tránh dịch đã càng đẩy nhanh cuộc săn tìm của các nhà đầu tư đối với đất nông nghiệp. Các sàn bất động sản hay hội nhóm đầu tư hùn vốn, mua lô đất do hàng nghìn m2 rồi phân thành các lô nhỏ có diện tích từ 60-80m2.

Thậm chí, ngay cả đất trồng cây lâu năm, đất nông nghiệp cũng được đưa ra phân lô hoặc tiến hành chuyển đổi mục đích rồi tiến tới phân lô, bán nền. Tình trạng này diễn ra mạnh ở các khu vực vùng ven Hà Nội như Ba Vì, Sóc Sơn, Thạch Thất,...

Tuy nhiên, văn bản mới đây của Sở TN&MT Hà Nội đưa ra đã khiến các nhà đầu tư lo ngại về sự đảo chiều lượng cung, cầu trên thị trường.

Chia sẻ về vấn đề này, anh Thuận nhà đầu tư đến từ Hà Nội cho biết, với quy định tách thửa như hiện nay, các lô đất to sẽ bị nhà đầu tư ép giá thấp, nguy cơ "ế" có thể xảy ra. Nhà đầu tư này phân tích, không phải khách hàng nào cũng mạnh tay xuống tiền với những lô đất to do cần nguồn tài chính lớn, mà tính thanh khoản lại chậm. Loại hình này chỉ phù hợp với những người có dự định kinh doanh mở homestay, khu nghỉ dưỡng hoặc làm farmstay. Tuy nhiên, tệp khách hàng này lại ít. Trong khi đó, nhóm khách hàng muốn mua lô đất nhỏ, từ vài trăm triệu đến 2 tỷ lại rất nhiều. Họ muốn ôm đất, chờ thông tin tích cực, được giá rồi thoát hàng.

Anh Thuận cho biết, một lô đất diện tích khoảng 2.000 - 3.000m2 tại Sóc Sơn, Ba Vì, Thạch Thất... có mức giá từ 4-10 tỷ đồng. Nếu cắt thành những lô nhỏ khoảng 80m2, trong đó 30m2 đất thổ cư còn 50m2 đất nông nghiệp, nhà đầu tư sẽ dễ dàng tiếp cận và bán cho nhiều người vì tài chính chỉ từ 600-1 tỷ đồng hoặc 2 tỷ đồng với khu vực đông dân cư. Đó chính là lý do mà các lô đất to sẽ dễ bị ế. Và với quy định này, nhà đầu tư ôm lô đất to, chưa kịp tách sổ sẽ rất khó bán hoặc buộc phải bán với giá rẻ.

Theo anh Hiếu (Nam Từ Liêm, Hà Nội) hiện đang "ôm hàng" tại Ba Vì nhận định, nếu như nhà đầu tư ôm lô đất lớn bị rơi vào tình trạng khó thanh khoản thì các nhà đầu tư đã chia tách được xong sổ lại thắng lớn. Do nhu cầu mua lô đất nhỏ cao nên tính thanh khoản của dòng sản phẩm này rất nhanh. Dự báo giá lô đất nhỏ chắc chắn sẽ được đẩy lên cao trong thời gian tới.

Bên cạnh đó, anh Hiếu tiết lộ lý do vì sao nhiều nhà đầu tư "chuộng" việc mua quỹ đất lớn rồi phân nhỏ bán, bởi lợi nhuận của hình thức này dao động trong khoảng từ 50-100%.