Đầu tư BĐS năm 2022: Giới đầu tư cần một cái đầu lạnh bởi "bẫy giá" đã giăng sẵn

Có thể thấy, trong suốt 2 năm dịch Covid-19 xuất hiện, trong khi các hoạt động sản xuất kinh doanh và dịch vụ bị ngưng trệ thì thị trường chứng khoán và bất động sản vẫn có nhiều "cơn sốt". Giá đất nhiều nơi tăng cao, các cơn sốt đất vùng ven và khu công nghiệp liên tục diễn ra ở nhiều tỉnh thành trên cả nước.

Lý giải cho sự tăng nóng của chứng khoán và bất động sản thời gian qua, các chuyên gia cho rằng nguyên nhân chính là do lãi suất gửi ngân hàng đã ở mức rất thấp trong khi việc đầu tư mới hay mở rộng kinh doanh rất hạn chế. Chính những yếu tố đó đã khiến tiền nhàn rỗi đi vào các kênh đầu tư đang nóng như bất động sản.

Mặc dù giá đất năm 2020 - 2021 tăng mạnh khắp nơi nhưng hầu hết các chuyên gia trên thị trường đều cho rằng không thể xảy ra tình trạng bong bóng nhà đất. Nguyên nhân bởi dòng tiền trên thị trường chủ yếu là "tiền thật", nhà đầu tư ít chọn dùng đòn bẩy tài chính. Vì vậy, không có chuyện nhà đầu tư chấp nhận bán cắt lỗ khi thị trường lao dốc.

Tuy nhiên, sang năm 2022, những lo lắng về tình trạng bong bóng nhà đất đã bắt đầu xuất hiện khi lạm phát tăng cao, giá nhà đất tăng phi mã. Người người nhà nhà đổ tiền vào bất động sản một cách điên cuồng, khiến giá bất động sản nhiều khu vực vượt giá trị thực, sốt ảo, sốt đất ở miệng cò.

Ông Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao của Savills Việt Nam nhấn mạnh, khi lạm phát xuất hiện, dù giá bất động sản tăng lên nhưng thị trường không có khả năng mua cũng như tính thanh khoản không có. Bên cạnh đó, nhiều nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản, khiến tài sản có tính thanh khoản thấp lại trở thành gánh nặng lớn cho họ, đồng thời gâp áp lực lên hệ thống ngân hàng.

Tương tự, nhiều nhà đầu tư bất động sản kỳ cựu cũng nghìn nhận, đầu tư bất động sản năm 2022 nhà đầu tư cần một cái đầu lạnh và hết sức tỉnh táo, bởi những "bẫy giá" trên thị trường đã giăng sẵn. Nếu nhà đầu tư vội vàng sẽ dễ mắc cạn vì áp lực lạm phát lên nền kinh tế trong năm nay là rất lớn.

Chia sẻ về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt nam cho rằng, ngay từ đầu năm, dù dịch vẫn diễn biến phức tạp nhưng thị trường hừng hực khí thế ở mỗi vùng miền, các giao dịch vẫn khá sôi động, thậm chí cả các doanh nghiệp cũng rất hưng phấn. Tuy nhiên, xét trong dài hạn, chúng ta vẫn sẽ phải đối mặt với nhiều khủng hoảng, lạm phát đẩy giá đất tăng nên thị trường bất động sản năm 2022 sẽ khá khắc nghiệt.

Nhiều chuyên gia cũng đưa ra cảnh báo, trong quá khứ đã từng xảy ra kịch bản lạm phát cao kéo theo lãi suất tăng khiến thị trường bất động sản bị đình trệ. Khi đó, các bất động sản nói chung và tài sản giá trị cao nói riêng, có thể gặp khó khăn trong cơn bão lạm phát vì thanh khoản kém. 

Thực tế cho thấy, trên thị trường bất động sản hiện nay đang có hiện tượng nhà đầu tư "no hàng" (ôm trữ hàng nhiều) nhưng thanh khoản ế ẩm do neo giá cao. Các giao dịch từ giữa năm ngoái đến năm nay diễn ra rất chậm, dù giá được neo thêm 20-25% ở khu vực thành phố, tăng trên 30% với khu vực vùng ven, đội giá trên 50% tại địa bàn tỉnh lẻ.

Dù vậy, người mua càng nắm lâu thì càng có xu hướng đẩy giá lên cao để trừ hao trượt giá. Khi toàn thị trường đẩy giá bán lên sẽ khiến bất động sản thiết lập một mặt bằng giá mới. Các dự án hình thành trong tương lai theo đó cũng tính sẵn giá bán của 2-3 năm sau khi bàn giao sản phẩm bởi chủ đầu tư tính luôn phần lạm phát vào giá.

Các chuyên gia dự báo, trong 12 tháng tới có thể sẽ xuất hiện nghịch lý giá nhà đất liên tục leo thang nhưng thanh khoản ì ạch vì ai cũng đua nhau sở hữu tài sản dẫn đến nguồn lực xã hội chôn hết vào bất động sản.