Hà Nội dự kiến đón thêm 110.000 căn hộ từ năm 2025 nhưng giá nhà vẫn khó giảm

Trong báo cáo thị trường quý III/2024, Savills cho biết, giá chung cư tại Hà Nội tiếp tục leo thang ở cả dự án mới và cũ. Theo đó, mặt bằng giá dự án mới đã tăng 6% theo quý và 28% theo năm, đạt 69 triệu đồng/m2. Dự án sơ cấp tăng cao cũng kéo giá bán chung cư cũ leo thang, với mức 41% theo năm, lên 51 triệu đồng một m2.

Giá chung cư Hà Nội cao hơn TP.HCM

Cũng theo Savills, số căn hộ tại Hà Nội bán được trong quý III/2024  đạt hơn 6.800 căn, tăng 35% theo quý và 226% theo năm. Căn hộ trung cấp đến cao cấp dẫn đầu, đóng góp 98% lượng giao dịch. Tính chung 9 tháng, 70% số căn được giao dịch có giá trên 4 tỉ đồng, tăng mạnh từ mức 2% của năm 2020; còn phân khúc từ 2 - 4 tỉ đồng chiếm 29%, chỉ 1% số căn hộ đã giao dịch có giá dưới 2 tỉ đồng.

Mức giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội đạt khoảng 69 triệu đồng/m2, tăng 6% theo quý và 28% theo năm. Trong khi đó, giá trên thị trường thứ cấp trung bình đạt khoảng 51 triệu đồng/m2, tăng 10% theo quý và 41% theo năm. Kể từ năm 2020, giá thứ cấp thị trường Hà Nội trung bình tăng 17%/năm, trong đó, căn hộ hạng C tăng mạnh nhất đạt 20%/năm, tiếp đến là hạng A tăng 16%/năm và hạng B tăng 15%/năm.

Theo ông Lê Đình Chung, chuyên gia bất động sản nhận định, giá chung cư tại Hà Nội hiện đang dao động ở mức 65 – 70 triệu đồng/m2 và đang trong giai đoạn lập đỉnh. Nguyên nhân của việc giá chung cư Hà Nội liên tục tăng cao là do nguồn cung khan hiếm, trong khi nhu cầu về nhà ở ngày càng lớn. Bên cạnh đó, các chi phí đầu vào như vật liệu xây dựng và nhân công đều tăng, đẩy giá chung cư tăng theo.

Đồng tình, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng giám đốc batdongsan.com.vn nhận định, giá chung cư Hà Nội sẽ tiếp tục tăng do nguồn cung vẫn khan hiếm. Các Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai và Luật Nhà ở mới có hiệu lực sẽ giải quyết những vướng mắc và thúc đẩy nguồn cung, nhưng cần thời gian để ảnh hưởng thực sự đến thị trường. Vì vậy, trong ngắn hạn, giá chung cư Hà Nội khó có thể giảm ngay lập tức.

Trái ngược với thị trường Hà Nội, giá sơ cấp trung bình tại TP.HCM ghi nhận 68 triệu đồng/m2, giảm 12% so với quý II/2024. Theo bà Giang Huỳnh – Giám đốc bộ phận Nghiên cứu & S22M Savills TP.HCM, nhiều chủ đầu tư điều chỉnh lại phân khúc, giảm tỷ trọng cao cấp trong tổng nguồn cung, kéo giá trung bình toàn thị trường giảm.  

Tuy nhiên, mặt bằng giá các dự án mới ra mắt gần đây vẫn ở ngưỡng cao. Lượng giao dịch trong quý tại TP.HCM cũng chung đi xuống khoảng 16% theo quý và 4% theo năm, đạt khoảng 1.900 căn. Tỷ lệ hấp thụ cũng giảm, đạt 39%. Nguồn cung mới đạt tỷ lệ hấp thụ 62%, trong khi hàng tồn kho là 35%.

Nguồn cung cải thiện từ năm 2025

Savills dự báo, thị trường Hà Nội sẽ có 9.700 căn hộ được mở bán vào cuối năm 2024, trong đó 88% đến từ các giai đoạn tiếp theo của các đại dự án. Bắt đầu từ năm 2025, khoảng 110.000 căn hộ từ 106 dự án sẽ được ra mắt, tập trung chủ yếu tại các khu vực ven đô như Đông Anh, Hoài Đức, Gia Lâm và quận Hoàng Mai.

Trong khi đó, phần lớn người đang có ý định mua nahf đều cho biết có đủ khả năng mua chung cư phân khúc dưới 2 tỉ đồng, nhưng nguồn cung căn hộ này càng hiếm hoi. Savills đánh giá, việc sở hữu nhà trở nên khó khăn hơn bao giờ hết với nhiều người dân, vướng mắc pháp lý và khó khăn của các nhà phát triển càng khiến tình trạng này trở nên trầm trọng.

Trước đó, theo kế hoạch phát triển nhà ở giai đoạn 2021-2025 (đợt 3), UBND TP Hà Nội cho biết, có 85 dự án đang trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư, với gần 50.000 sản phẩm. Sau năm 2025, thêm 26 dự án dự kiến sẽ hoàn thành, cung cấp gần 10.000 căn hộ.

Tương tự, đơn vị OneHousing cũng dự báo, nguồn cung chung cư có xu hướng tăng trong 2 năm tới. Cụ thể, 23.000 căn trong năm 2025 và 24.000 căn năm 2026, gấp gần 3 lần năm 2023. Nguồn cung này dự kiến vẫn đến từ hai đại đô thị tại phía Tây và Đông. Dù vậy, tình trạng thiếu nhà ở bình dân được dự báo khó cải thiện. Các đơn vị nghiên cứu chung nhận định, phân khúc sản phẩm trung cấp đến cao cấp có thể tiếp tục chiếm phần lớn nguồn cung.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Savills Hà Nội nhìn nhận, giá nhà ở leo thang và neo cao sẽ ảnh hưởng lớn đến quyết định đầu tư và tính thanh khoản của thị trường. Trong thời gian qua, nguồn cung căn hộ có xu hướng đi lên nhưng chỉ tăng về số lượng, còn giá mở bán mới không hề giảm. Do vậy, thị trường bất động sản muốn phát triển bền vững cần có sự đa dạng về phân khúc, tránh mất cân đối, lệch pha về sản phẩm cao cấp.