Hạ lãi suất điều hành: Luồng gió mới cho thị trường bất động sản

Đó là chia sẻ của PGS. TS Đinh Trọng Thịnh – Giảng viên cao cấp Học viện Tài chính về vấn đề Ngân hàng Nhà nước giảm lãi suất điều hành và những tác động tới thị trường bất động sản.

-    Mới đây Ngân hàng Nhà nước đã có điều chỉnh về lãi suất điều hành, lần đầu tiên Ngân hàng Nhà nước giảm lãi suất điều hành trong năm nay. Vì sao hạ đột xuất như vậy, thưa ông?

Bắt đầu từ hôm nay, lãi suất điều hành sẽ được giảm 1% theo thông báo của Ngân hàng nhà nước. Các loại lãi suất điều hành giảm gồm tái chiết khấu và cho vay qua đêm (trong thanh toán điện tử liên ngân hàng và cho vay bù đắp thiếu hụt vốn trong thanh toán bù trừ của Ngân hàng Nhà nước với tổ chức tín dụng).

Ngoài ra, lãi suất cho vay ngắn hạn tối đa bằng tiền đồng với lĩnh vực ưu tiên cũng giảm từ 5,5% xuống 5% một năm. Lãi suất cho vay ngắn hạn tối đa bằng tiền đồng của Quỹ tín dụng nhân dân và tổ chức tài chính vi mô đối với các nhu cầu vốn này giảm từ 6,5% xuống 6% một năm.

Việc điều chỉnh giảm các mức lãi suất điều hành, là giải pháp linh hoạt, phù hợp với điều kiện thị trường hiện nay để thực hiện mục tiêu phục hồi tăng trưởng kinh tế của Quốc hội và Chính phủ, qua đó định hướng giảm mặt bằng lãi suất thị trường, góp phần tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp và nền kinh tế.Đồng thời, việc điều chỉnh giảm trần lãi suất cho vay ngắn hạn tối đa bằng VND đối với các lĩnh vực ưu tiên xuống 5,0%/năm tạo điều kiện để doanh nghiệp và người dân tiếp cận vốn vay với chi phí thấp hơn trong các lĩnh vực ưu tiên theo chủ trương của Chính phủ.

Việc giảm lãi suất điều hành là bước đi quan trọng, định hướng cho xu hướng giảm lãi suất của thị trường trong thời gian tới, qua đó định hướng tổ chức tín dụng giảm lãi suất cho vay, đồng hành cùng doanh nghiệp và người dân góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế.

Ngay từ các cuộc họp từ cuối năm 2022, chúng tôi đã có đề xuất về việc Ngân hàng Nhà nước nên hạ lãi suất điều hành. Đến nay là thời điểm, điều kiện thuận lợi bởi các nguyên nhân.

Thứ nhất, đồng Việt Nam tương đối ổn định, cân bằng với đồng đô la Mỹ và có thời điểm đã tăng giá hơn đồng đô la Mỹ.
Thứ hai, lạm phát ở Việt Nam tương đối ổn định. Các khả năng xảy ra trường hợp đột xuất không nhiều. Trong khi đó, lạm phát của thế giới đang cớ xu hướng giảm nhanh. Lạm phát giảm thì giá cả hàng hóa cũng giảm đi, đầu vào sản xuất kinh doanh sẽ ổn định hơn, ít khả năng tăng giá cao, sản xuất kinh doanh trong nước cũng ổn định, xuất nhập khẩu tháng 1-2 tốt, đơn hàng quay trở lại, sản xuất nông nghiệp, công nghiệp đều khả quan.

Thứ ba, thanh khoản hệ thống ngân hàng tốt. Thời gian vừa qua, khi đồng Việt Nam tăng giá so với đồng đô la Mỹ thì Ngân hàng Nhà nước cũng đã mua vào để tăng dự trữ ngoại hối.

Như vậy, đã đến lúc chúng ta cần giảm lãi suất điều hành để từ đó kéo giảm lãi suất huy động của các ngân hàng và góp phần kéo giảm lãi suất cho vay. Đây cũng là xu hướng ổn định của nền kinh tế Việt Nam trong năm 2023 này.

-    Theo ông, việc hạ lãi suất điều hành sẽ tác động thế nào đến lãi suất huy động và cho vay?

Có thể nói, việc giảm lãi suất điều hành sẽ giúp hạ lãi suất huy động cũng như lãi suất cho vay, tháo gỡ khớ khăn cho hàng ngàn doanh nghiệp và cả khách hàng.

Với lĩnh vực bất động sản, tín dụng cho vay bất động sản đang là vấn đề nóng, nhận được sự quan tâm rất lớn từ các nhà đầu tư cũng như người dân. Do đó, động thái giảm lãi suất đợt này đặc biệt hơn rất nhiều, vì lãi suất cho vay giảm nhanh, giảm nhiều và giảm trước so với lãi suất huy động. Tức là ngân hàng đã chấp nhận hy sinh quyền lợi của mình trước, để giúp khơi thông nguồn vốn bất động sản, đặc biệt hỗ trợ người dân có cơ hội mua được cho mình căn nhà để sinh sống.

-    Vậy theo ông việc điều chỉnh này có tác động tới thị trường bất động sản ra sao?

Thị trường bất động sản sẽ hưởng lợi với cả doanh nghiệp đầu tư và người mua nhà. Bởi bản thân các doanh nghiệp đầu tư có nhu cầu và khả năng vay vốn của ngân hàng sẽ được giảm lãi suất, chịu chi phí vốn thấp hơn, khả năng sản xuất kinh doanh tốt hơn, có thanh khoản cao hơn.

Việc vay vốn trên thị trường lãi suất cũng sẽ hạ hơn bởi lãi suất thị trường sẽ đi cùng với lãi suất ngân hàng. Các huy động vốn của họ từ trái phiếu hay nguồn lực khác cũng sẽ bớt áp lực lãi suất hơn. Sẽ có lợi cho hoạt động đầu tư của họ.

Với người mua nhà, lãi suất vay sẽ giảm thấp sẽ tạo điều kiện cho họ vay vốn với mức lãi suất chấp nhận được. Từ đó họ tăng cường mua nhà, mua bất động sản và trên cơ sở đó thúc đẩy dòng vốn trên thị trường bất động sản trôi chảy hơn, mạnh hơn. Và góp phần làm cho doanh nghiệp bất động sản có chuyển động mạnh hơn trong tương lai.

-    Nhiều ý kiến cho rằng, lãi suất cho vay bất động sản trong mọi trường hợp rất khó thấp hơn so với lãi suất chung của thị trường. Vậy với điều chỉnh này của Ngân hàng nhà nước, chúng ta có nên kỳ vọng vào việc giảm lãi suất với bất động sản?

Động thái hạ lãi suất điều hành là động thái giúp nguồn vốn chảy vào thị trường bất động sản ấm hơn trong thời gian tới. Nhưng ấm lên đến đâu lại phụ thuộc vào doanh nghiệp bất động sản. Bởi ngân hàng hạ lãi suất mà doanh nghiệp không đủ điều kiện vay thì cũng không giải quyết được bài toán. Doanh nghiệp cũng phải tự hoàn thiện mình, đáp ứng các điều kiện như không có nợ xấu, có khả năng trả nợ đúng hạn thì mới tiếp cận được nguồn vốn. Như vậy điều quan trọng nhất vẫn nằm trong tay doanh nghiệp.

-    Thời gian gần đây, nhiều quyết sách được đưa ra để hỗ trợ thị trường như Nghị quyết 33 ngày 11/3, Nghị định 08,.. và giờ là việc NHNN hạ lãi suất điều hành. Theo ông thị trường bất động sản có cơ hội ấm lên và bùng nổ trở lại trong năm nay không?

Hàng loạt văn bản được ban hành nhằm điều tiết thị trường, tháo gỡ khó khăn và tiếp sức cho thị trường ấm lên. Gần đây nhất, ngày 11/3 Nghị quyết 33 được ban hành sẽ giải quyết 2 nút thắt chính của thị trường là vướng pháp lý và nghẽn dòng tiền. Cụ thể, Chính phủ sẽ hỗ trợ doanh nghiệp, người mua nhà, nhà đầu tư nhanh chóng tiếp cận vốn tín dụng. Cùng với đó là giãn nợ gốc, lãi vay, cơ cấu lại nhóm nợ… cho doanh nghiệp bất động sản. 

Trước đó, Nghị định 08 cho phép doanh nghiệp và trái chủ thỏa thuận thực hiện phương thức đổi trái phiếu lấy tài sản và kéo dài thời hạn của trái phiếu thêm tối đa 2 năm làm giảm áp lực đáo hạn trái phiếu. 

Chính phủ đã quan tâm rất nhiều. Vấn đề còn lại đó là doanh nghiệp có sẵn sàng tham gia vào quá trình tái cấu trúc hay không. Vì ko tái cấu trúc thì không có dòng tiền trôi chảy, dự án không hoàn thành thì không có sản phẩm để bán. Do đó, doanh nghiệp cần tái cấu trúc mạnh mẽ, tập trung vào 1 số công trình để hoàn thiện nó, để bán được, từ đó mới có dòng vốn tốt.

Chúng tôi đánh giá, các nút thắt đang được dần tháo gỡ. Thị trường bất động sẩn cuối quý 3 đầu quý 4/ 2023 sẽ ấm trở lại. Tuy nhiên ấm nhanh hay không, như tôi đã chia sẻ, phụ thuộc rất nhiều vào sức khỏe của doanh nghiệp.

-    Xin trân trọng cảm ơn ông!