Góc nhìn phân tích bất động sản: Những diễn biến “lạ” của mùa gặt

Theo An ninh tiền tệ, năm 2023 chỉ còn chưa đầy 1 tháng nữa là kết thúc. Thông thường, thời điểm cuối năm vẫn luôn được xem là “mùa vụ” trông đợi nhất trong năm của bất động sản. Thế nhưng, hiện nay, hầu hết khách hàng vẫn chưa quyết định xuống tiền và đang trong trạng thái thăm dò dự án tốt.

Theo báo cáo phân tích bất động sản của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS - FERI) đưa ra mới đây, Hà Nội và các tỉnh lân cận là khu vực duy nhất chứng kiến sự sụt giảm nguồn cung mới theo tháng. Cụ thể, tổng nguồn cung mới của Thủ đô và các tỉnh Bắc Ninh, Bắc Giang, Hưng Yên, Quảng Ninh trong tháng 11 giảm 10% so với tháng 10 (đạt chừng 900 sản phẩm).

Mặt khác, nguồn cung mới tại khu vực miền Trung (Khánh Hòa, Đà Nẵng, Quảng Nam, Bình Định, Phú Yên) tăng 65% so với tháng trước, đạt 250 sản phẩm. Miền Tây (Cần Thơ, An Giang, Hậu Giang, Vĩnh Long, Bạc Liêu) tăng 100%, đạt 250 sản phẩm. TP HCM & các tỉnh lân cận (Bình Dương, Đồng Nai, Long An) tăng 50%, đạt khoảng 1.000 sản phẩm.

Dù nguồn cung mới sụt giảm theo tháng, tuy nhiên kể từ đầu năm thì Hà Nội và các tỉnh lân cận vẫn là khu vực tập trung chủ yếu sản phẩm mới trên thị trường.

DXS cho biết, khu vực này trong 11 tháng qua đã giới thiệu khoảng 7.400 sản phẩm mới. Chỉ số này cao hơn đáng kể so với miền Trung (khoảng 800 sản phẩm), miền Tây là 700 sản phẩm và chỉ đứng sau TP HCM & các tỉnh lân cận với 9.000 sản phẩm.

Theo đánh giá của Dat Xanh Services, hầu hết chủ đầu tư tháng vừa qua đã tiếp tục mở bán giỏ hàng từ những dự án cũ. Phần lớn nguồn cung mới tập trung tại miền Bắc và miền Nam.

Đối với phân khúc căn hộ, Hà Nội & vùng lân cận duy trì mức giá ổn định theo tháng, trong khoảng 20-60 triệu đồng/ m2. Giá căn hộ ở miền Trung và TP HCM cùng vùng lân cận lần lượt là 26 - 100 triệu đồng/m2, tăng 2 - 3% và 27 - 80 triệu đồng/m2. Tại khu vực miền Tây, mức giá ghi nhận là khoảng 30-65 triệu đồng/ m2, tăng 30-40%.

Nhà phố tại Hà Nội và vùng lân cận có giá chừng 38-171 triệu đồng/m2 (tăng 2-3%), còn ở miền Trung là 38 - 120 triệu đồng/m2 (tăng 3 - 5%). Mặt khác, hai khu vực còn lại giữ giá ổn định so với tháng 10, TP HCM và vùng lân cận ghi nhận 25 - 91 triệu đồng/m2, còn miền Tây là 22-47 triệu đồng/ m2.

Tại Hà Nội & vùng lân cận, giá biệt thự là 27-194 triệu đồng/ m2, ở miền Trung là 45 - 200 triệu đồng/m2 còn TP HCM và vùng lân cận 60 - 120 triệu đồng/m2. Những mức giá này đều không chênh lệch nhiều so với tháng trước.

Các phân tích bất động sản cũng chỉ ra mức giá phân khúc shophouse ở khu vực Hà Nội & vùng lân cận là 36-200 triệu đồng/m2 (tăng 2-3%), miền Trung 45 - 220 triệu đồng/m2 (tăng 3 - 5%). Trong khi, TP HCM và vùng lân cận là 30-143 triệu đồng/ m2, còn miền Tây là 25-43 triệu đồng/ m2, đều duy trì sự ổn định theo tháng.

Trong tháng 11, giá bán đất nền trên toàn quốc không có nhiều biến động so với tháng trước đó. Cụ thể, giá ở Hà Nội và vùng lân cận duy trì ở mức 17-60 triệu đồng/m2, còn miền Trung 13 - 52 triệu đồng/m2, TP HCM và vùng lân cận 15 - 55 triệu đồng/m2, miền Tây 11 - 32 triệu đồng/m2.

Dat Xanh Services cho biết khách hàng chủ yếu quan tâm đến các dự án thuộc phân khúc vừa túi tiền, đảm bảo pháp lý, tiến độ trong tháng 11. Giao dịch phát sinh cục bộ ở một số dự án.

Ở một vài dự án, giá bán sơ cấp tăng nhẹ 2-5%, còn lại hầu hết đều ổn định. Mặt khác, thị trường thứ cấp chứng kiến giao dịch cầm chừng và giá bán không có sự thay đổi.

Về bên chủ đầu tư, ngày càng có nhiều chính sách bom tấn hỗ trợ khách hàng được đưa ra như giãn tiến độ thanh toán, tăng chiết khấu lên mức 20-40%, cam kết thời gian cho thuê lại, tăng thời gian hỗ trợ lãi suất… Các dự án từ bình dân tới cao cấp đều tham gia cuộc đua đó để thúc đẩy tốc độ tiêu thụ.

Mặt khác, phân tích bất động sản cho thấy hầu hết khách hàng có ý định mua đều chưa quyết định xuống tiền và hiện đang ở trong tình thế thăm dò dự án tốt.

Bên cạnh đó, chưa có nhiều dự án được khơi thông pháp lý để chào bán ra thị trường với tiến độ triển khai tháo gỡ vướng mắc còn chậm. Hơn nữa, tiến độ gỡ vướng pháp lý cho dự án còn bị kéo dài khi việc Luật Đất đai (sửa đổi) dời thời gian thông qua.

DXS - FERI trước đó đã phân tích bất động sản và đưa ra dự báo rằng thị trường bất động sản đã đi tới giai đoạn cuối của thời kỳ suy thoái. Thị trường hiện nay gần như đã chạm đáy. Thế nhưng, DXS-FERI dự báo thận trọng, chu kỳ tăng trưởng mới của bất động sản Việt Nam sẽ không đi theo biểu đồ hình chữ V mà sẽ là phục hồi và tăng trưởng theo biểu đồ hình chữ U.

Theo TS Phạm Anh Khôi - Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – BĐS Dat Xanh Services, thịu trường bất động sản vào quý IV/2023 sẽ ấm dần lên. DXS đưa ra 3 kịch bản cho thị trường địa ốc quý IV. Cụ thể, về kịch bản lý tưởng, lãi suất dưới 10-12%, nguồn cung sẽ giảm chừng 20-30%, giá bán tăng nhẹ, tỷ lệ hấp thụ 40-50%.

Về kịch bản kỳ vọng, nguồn cung được dự báo sẽ giảm 30-50%, lãi suất 11-13%, giá bán đi ngang, còn tỷ lệ hấp thụ 20%.

Về kịch bản thách thức, nguồn cung giảm vượt 50-60%, giá bán giảm 20% còn lãi suất trên 14%, và tỉ lệ lấp đầy 10%.
Thị trường bất động sản được dự báo bắt đầu hồi phục vào quý II/2024 và đà tăng trưởng sẽ rõ rệt hơn kể từ năm 2025. Dự kiến, sự hồi phục bắt đầu từ thị trường nhà ở tại các đô thị lớn như khu vực TP HCM, Hà Nội, Cần Thơ, Bình Dương rồi dần phục hồi ở các đô thị vệ tinh lân cận.

Theo dõi thêm các bài viết trên trang Meeyland để cập nhật tin tức mới nhất về thị trường bất động sản!