Gỡ nút thắt để phát triển nhà ở xã hội: Cần loại bỏ cơ chế xin - cho

Đó là nhấn mạnh của ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch CLB BĐS Hà Nội khi trao đổi với PV về cách gỡ nút thắt để phát triển nhà ở xã hội.

-  Thưa ông, nhu cầu nhà ở xã hội trong thời gian qua trên cả nước đang diễn biến ra sao?

Quá khứ, hiện tại hay tương lai, nhu cầu nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội luôn có nhu cầu rất lớn, luôn luôn cung không đủ cầu, kể cả những giai đoạn thị trường “đóng băng” thì nhà ở xã hội vẫn có nhu cầu rất lớn. Điều này đòi hỏi chúng ta cần có những thay đổi về cơ chế chính sách để làm sao đáp ứng được nhu cầu này.

Trong 2 năm vừa qua, các dự án nhà ở nói chung được phê duyệt rất ít. Chính vì vậy, giá cả nhà ở đang tăng lên rất cao, chủ yếu là cung không đủ cầu. Trong nội đô Hà Nội và TP. HCM không có nhà nào giá dưới 25 triệu đồng/m2, thậm chí xa trung tâm cũng có khu chung cư bán tới 40-50 triệu đồng/m2. Do đó, trong lúc này, chúng ta cần đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội hơn nữa và tạo cơ chế chính sách, tạo động lực, tạo nguôn lực cho nó phát triển. 

- Vậy điểm nghẽn ở đâu làm cho cung không đủ cầu, thưa ông?

Vấn đề phát triển nhà ở xã hội hiện nay vướng phải nhiều điểm nghẽn. 

Thứ nhất, mức lợi nhuận của các dự án nhà ở xã hội so với nhà ở thương mại hiện nay rất thấp. 

Thứ hai, vướng cả về cơ chế chính sách. Khi chủ đầu tư xây các công trình mà người mua không được vay các gói hỗ trợ, dự án không bán được cũng là một điểm nghẽn.

Điểm quan trọng nữa là giá thành hiện nay không thể giảm thấp được, nhà đầu tư chỉ được 10-15% lợi nhuận thu được từ dự án. Do đó, các doanh nghiệp cũng không hào hứng khi tham gia phát triển nhà ở xã hội.

Thêm vào đó vẫn là cơ chế xin cho nên đây được xem là điểm nghẽn cơ bản.

Một điểm nghẽn khác là vấn đề nguồn vốn chúng ta đang có cũng rất hạn chế. Vì vậy, vấn đề vay vốn để mua nhà ở xã hội cũng rất khó khăn. Cần có cơ chế chính sách mang tính đột phá để làm sao đưa nhà ở xã hội thành một phong trào để các doanh nghiệp đầu tư vào để phát triển nhà ở xã hội mạnh hơn nữa.

- Theo ông, cần có những cơ chế chính sách mang tính đột phá cho NOXH?

Điều quan trọng là chúng ta cần có cơ chế chính sách đột phá. Ví dụ như, vấn đề xây dựng nhà ở xã hội từ trước tới nay là cơ chế xin cho nên chất lượng công trình, việc chịu trách nhiệm từ đầu đến cuối cũng lại hạn chế. Khi làm xong, giao cho các đơn vị để phân phối. Đây là những hạn chế về mặt cơ chế, vì vậy cần phải có sự thay đổi về mặt cơ chế. 

Cần phải thuận theo cơ chế thị trường nhưng có sự điều tiết về chính sách vĩ mô của nhà nước. Ví dụ như, tại Hà Nội và TP. HCM, các doanh nghiệp xây dựng được các dự án có giá nhà dưới 25 triệu đồng/m2 thì được coi là nhà ở xã hội để cho thông thoáng về mặt vốn cũng như động lực phát triển, tạo động lực cho doanh nghiệp đầu tư vào lĩnh vực nhà ở xã hội. 

Đồng thời, Nhà nước cũng cần tạo cơ chế tiếp cận đất đai, nguồn lực tốt hơn. Nguồn vốn dành cho người mua nhà phải luôn song hành với vốn dành cho nhà đầu tư nhằm đảm bảo dự án xây xong phải bán được. Bán được thì phải có vốn dành cho người mua nhà tiếp cận được. 

Nếu tạo được những cơ chế, chính sách đồng bộ như vậy thì chắc chắn sẽ có nhiều doanh nghiệp đầu tư rất lớn vào lĩnh vực này. 
Có doanh nghiệp đã tuyên bố xây dựng những khu tới 50ha, tôi cho rằng đây là bước đột phá. Tôi cho rằng, phải từ 50ha trở lên thì mới đủ để có một hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật tốt được và thành một đô thị hoàn chỉnh. Đây là mô hình trong tương lai chúng ta phải hướng tới. 

Ngoài ra, hiện nay chúng ta có quỹ đất 20% dành cho các dự án nhà ở xã hội ở tất cả các dự án, đây cũng là một trong những động lực góp phần phát triển mạnh nhà ở xã hội. Các doanh nghiệp cũng sẽ đầu tư vào quỹ đất 20% này rất lớn. Giá cả phải để các chủ đầu tư tựu hạch toán, tự chọn phương án kinh doanh và phải chịu trách nhiệm từ a-z. Người mua cũng được chọn căn, chọn tầng và chọn khu vực mua. Phải tạo điều kiện để thị trường nhà ở xã hội được vận hành theo cơ chế thị trường.

- Hiện nay, nhiều doanh nghiệp không mặn mà với nhà ở xã hội. Chúng ta phải tháo gỡ từ đâu để các doanh nghiệp mặn mà hơn, thưa ông?

Tôi cho rằng cơ chế chính sách vẫn là kim chỉ nam. Như đã chia sẻ, hiện nay vẫn là cơ chế xin cho dự án nhà ở xã hội, các thủ tục rất rườm rà để doanh nghiệp tiếp cận được đất đai cũng khó, tiếp cận để triển khai dự án cũng rất khó. Cộng thêm lợi nhuận không cao. Chính vì vậy, các doanh nghiệp hiện nay không mặn mà với dự án NOXH nói chung. Chu kỳ của dự án bất động sản rất dài, có thể 3 năm, 5 năm thậm chí 7-10 năm mới xong, hơn nữa doanh nghiệp không được chủ động trong khâu bán mà phải bàn giao cho địa phương để phân cho các đối tượng được mua nhà ở xã hội theo cơ chế chính sách. Rõ ràng, đã có độ trễ rồi nay lại trễ nữa. Hiện nay rất nhiều khu xây xong rồi nhưng mắc kẹt không bán được do chủ đầu tư không được chủ động trong khâu bán hàng. Đây là vấn để vướng mắc tôi cho là chúng ta cần chuyển sang cơ chế thị trường là khoán để các chủ đầu tư có thể linh hoạt hơn trong việc bán hàng thì sẽ tháo gỡ được.

Về phía người dân, dù nhu cầu của họ là có thật nhưng họ vẫn yêu cầu công trình phải có chất lượng. Chúng ta đã có tiêu chí về chất lượng công trình nhà ở xã hội, tiêu chí về kết cấu công trình, tiêu chí về nội thất, ngoại thất như thế nào đã được Bộ Xây dựng đưa ra rồi. Nếu chúng ta vận hành theo cơ chế này thì các doanh nghiệp buộc phải chịu trách nhiệm. Nếu các doanh nghiệp được chủ động về chất lượng công trình, chủ động về mua bán thì chắc chắn họ sẽ phải chịu trách nhiệm đến cùng đối với dự án. Có như vậy thì phân khúc nhà ở xã hội mới phát triển tốt được.

- Chúng ta có quỹ đất 20% dành cho phát triển nhà ở xã hội. Vậy theo ông, chúng ta cần sử dụng quỹ đất này như thế nào cho hiệu quả?

Hiện nay, quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân vẫn còn hạn chế. Nhà nước có quy định 20% quỹ đất tại các dự án nhà ở thương mại được dành để phát triển nhà ở xã hội. Con số này khá nhỏ nên điều kiện để hoàn chỉnh về hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật không có nên vẫn phải đấu nối vào các dự án nhà ở thương mại. Nhà ở xã hội và nhà ở thương mại vẫn phải ở liền nhau để sử dụng chung hạ tầng đó. 

Với đề xuất xây dựng riêng khu nhà ở xã hội theo tôi quy mô phải lớn như vậy mới có thể tách biệt được vì với diện tích như vậy, người ta mới xây dựng đầy đủ các tiện ích như các khu thương mại bình thường, chỉ có chất lượng giảm đi so với nhà ở thương mại. Chất lượng ở đây là chất lượng về cảnh quan, chất lượng về công trình và chất lượng về công tác vận hành. Nếu chúng ta làm được những công trình như thế thì hết sức lý tưởng. Còn nếu chưa làm được những khu như vậy thì chắc chắn nhà ở xã hội vẫn phải gắn với nhà ở thương mại để hưởng chung hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật, đảm bảo cuộc sống của người dân.

- Gần đây có những ông lớn như tập đoàn Vingroup, Becamex IDC, Hòa Bình, tổng công ty Vigracera… sẽ tham gia vào phát triển nhà ở xã hội. Vậy phải chăng đây làn làn gió mới cho phân khúc này?

Vừa qua một loạt tập đoàn, công ty lớn tuyên bố sẽ tham gia vào phát triển nhà ở xã hội, tôi cho rằng đây là một tín hiệu đáng mừng. Những tập đoàn, công ty lớn có tiềm lực, họ có thể xây dựng những khu nhà ở xã hội có tính tổng thể, đủ lớn, đủ các điều kiện, đủ tiêu chí về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đặc biệt là những tiện ích có đủ. Tuy nhiên, chúng ta cần có những cơ chế chính sách mang tính đột phá để họ phát triển không phải một dự án mà nhiều dự án sau này nữa góp phần đáp ứng nhu cầu của người dân đối với nhà ở xã hội hiện nay.

- Thời gian gần đây Chính phủ đã có nhiều giải pháp hỗ trợ cả doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội và người mua nhà, theo ông các quyết sách này sẽ giúp thị trường nhà ở xã hội thay đổi như thế nào trong thời gian tới, thưa ông?

Như chúng ta đã biết, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 11 về Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế-xã hội và triển khai Nghị quyết số 43/2022/QH15 ngày 11/1/2022 của Quốc hội về chính sách tài khóa, tiền tệ hỗ trợ Chương trình. Trong đó, có giải pháp hỗ trợ tín dụng đối với NƠXH, nhà ở công nhân và cải tạo xây dựng lại chung cư theo hai gói hỗ trợ: Đối tượng khách hàng cá nhân thực hiện vay thông qua Ngân hàng Chính sách xã hội với tổng số vốn 15.000 tỷ đồng; gói hỗ trợ thực hiện thông qua các Ngân hàng Chính sách xã hội với mức hỗ trợ lãi suất 2% cho các chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và nhà ở công nhân.

Tôi cho rằng, gói hỗ trợ 15.000 tỷ vẫn còn quá nhỏ, thời gian ưu đãi ngắn, nên đây cũng là vấn đề cần phải tính toán. Hơn nữa, thời gian ưu đãi của gói này quá ngắn trong khi những dự án nhà ở xã hội triển khai thời gian qua ít nhất phải 3 năm, thậm chí phải 5 năm mới xong. Nếu thời gian ngắn như vậy, chắc chắn nhiều doanh nghiệp không tiếp cận được được gói hỗ trợ này, chưa kịp tiếp cận thì nó đã hết hạn. Đây là điều chúng ta cần phải điều chỉnh lại làm sao cho phù hợp với sự phát triển của nhà ở xã hội. Chu kỳ như vậy nên chúng ta cần phải kéo dài thời gian hưởng chính sách đó.

- Trân trọng cảm ơn ông!