Giải quyết điểm nghẽn định giá đất

Nguy cơ tắc pháp lý 

Theo VTVNews, lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản tại TP Hồ Chí Minh, thời gian để hoàn thành xong thủ tục pháp lý của một dự án thường khoảng từ 2 - 3 năm, thậm chí có những dự án kéo dài tới 5, 10 năm mới xong. Trong đó, khâu định giá đất để tính tiền sử dụng đất mất nhiều thời gian nhất, chiếm tới khoảng một nửa. Do đó, chỉ cần một thay đổi nhỏ trong phương thức định giá đất sẽ ảnh hưởng rất mạnh tới nguồn cung và thanh khoản trên thị trường. 

"Một dự án bất động sản muốn triển khai phải được định giá đất để nộp tiền sử dụng, sau đó mới được cấp phép xây dựng, thi công và mới đủ điều kiện bán hàng. Vì vậy, định giá đất là khâu then chốt để tạo nguồn cung cho thị trường. Chưa nói đến việc các phương án mà Bộ Tài nguyên và Môi trường giữ lại còn nhiều vấn đề thì với khoảng 90% dự án đang sử dụng phương pháp thặng dư, nếu giờ chuyển sang phương pháp khác đồng nghĩa với kéo dài thời gian chờ đợi. Thị trường bất động sản tiếp tục rơi vào tình trạng tắc pháp lý đồng loạt", vị này nhấn mạnh.

Ở chiều ngược lại, nếu giải quyết được các vướng mắc trong định giá đất sẽ giúp dự án rút ngắn thời gian làm pháp lý, giảm giá thành khi bán. Đây là lý do trong thời gian qua Chính phủ liên tục chỉ đạo phải nhanh chóng giải quyết vướng mắc về định giá đất. 

"Nếu Bộ Tài nguyên và Môi trường bỏ phương pháp thặng dư thì chúng ta sẽ là nước đầu tiên trên thế giới loại bỏ phương pháp ưu việt này trong việc tính tiền sử dụng đất. Từ đó các dự án BĐS sẽ không thể triển khai được vì không có phương pháp nào phù hợp để tính tiền sử dụng đất", lãnh đạo doanh nghiệp trên nói.

Đúc kết từ kinh nghiệm hoạt động trong ngành lâu năm, ông Lê Hữu Nghĩa, Chủ tịch Hiệp hội doanh nhân TP Hồ Chí Minh đánh giá Công điện số 634 của Thủ tướng Chính phủ ngày 10/7 vừa qua về tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong công tác định giá đất đã nhắm trúng vào điểm nghẽn hiện nay của thị trường. Vướng mắc lớn nhất của các doanh nghiệp hiện nay là phương pháp định giá đất để tính tiền sử dụng đất. Hiện nay, đa số các dự án đang sử dụng phương pháp thặng dư. Nếu bỏ qua phương pháp này, thì tình trạng ách tắc sẽ càng trầm trọng hơn. 

"Dự án nhà ở xã hội của công ty tôi đã đưa vào vận hành được mấy năm nhưng vẫn chưa tính được tiền sử dụng đất dù theo luật, dự án nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất. Do vậy, nếu gỡ được vướng mắc này sẽ gỡ khó được cho doanh nghiệp rất lớn, khơi thông nguồn cung cho thị trường, giúp giảm giá bất động sản, nhà nước cũng tăng thu ngân sách", ông Nghĩa nói.

Ông Nguyễn Chí Thanh, Phó chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết hiện dư luận đang rất quan tâm đến Công điện số 634 của Chính phủ. Bởi đây được coi là một trong những giải pháp gỡ vướng trong việc định giá đất hiện nay. Ví dụ một khu đất có trị giá từ trên 30 tỷ đồng tại huyện Nhà Bè (TP Hồ Chí Minh) theo quy trình cũ thì phải trình dự án lên cấp TP, thời gian chờ phê duyệt, phải mất gần 2 tháng để. Tuy nhiên nếu ủy quyền cho cấp huyện thì thời gian làm hồ sơ đất được rút ngắn còn chưa tới 1 tháng bỏ qua. 

Nếu bỏ qua phương pháp thặng dư, việc định giá đất đối với các dự án bất động sản càng khó khăn hơn nhiều lần. Ngoài ra, hiện nay cũng đang có nhiều phương pháp định giá đất, mỗi nơi lại định giá một kiểu, kết quả là giá chênh lệch khá nhiều, có dự án thuê 3 đơn vị thẩm định thì nhận được 3 kết quả khác nhau. 

Việc Chính phủ phân cấp cho UBND tỉnh, TP trực thuộc Trung ương được ủy quyền cho UBND cấp huyện quyết định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường sẽ giúp kéo giảm thời gian thực hiện một dự án. 

"Cộng đồng doanh nghiệp đánh giá rất cao chỉ đạo quyết liệt của Thủ tướng trong bối cảnh thị trường đang nhiều khó khăn như hiện nay. Đặc biệt, để giữ cho thị trường phục hồi ổn định, chỉ thị như vậy là rất quan trọng. Chúng tôi mong rằng các bộ, ngành, địa phương sẽ thực hiện nghiêm chỉ đạo của Thủ tướng để các tỉnh, thành sớm xác định được giá đất rõ ràng nhằm giúp các nhà đầu tư xác định được giá đất", Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho hay.

Mong muốn giữ phương pháp thặng dư 

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) đánh giá Công điện số 634 của Thủ tướng Chính phủ ngoài việc chỉ đạo bộ Tài nguyên và Môi trường trước ngày 31/7 phải trình Chính phủ xem xét, ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 44 quy định về giá đất, đồng thời còn yêu cầu phải thường xuyên theo dõi, kịp thời hướng dẫn các địa phương tháo gỡ khó khăn trong quá trình triển khai đẩy mạnh công tác định giá đất, quyết định giá đất.

Thành lập tổ công tác của Bộ Tài nguyên và Môi trường thực hiện nhiệm vụ thường xuyên theo dõi, kiểm tra, đôn đốc và xử lý những vướng mắc về định giá đất của địa phương, cơ quan, đơn vị. Công điện còn yêu cầu chủ tịch UBND các địa phương phải tập trung chỉ đạo công tác định giá đất, quyết định giá đất theo thẩm quyền, không lòng vòng, không gây phiền hà, chậm trễ, ảnh hưởng đến tiến độ triển khai thực hiện dự án đầu tư. 

Trước đó, hồi tháng 5, Thủ tướng Chính phủ cũng ban hành Công điện số 469 với nội dung đơn giản hóa thủ tục, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, tăng cường trách nhiệm cá nhân của người đứng đầu. Tăng cường công tác kiểm tra, giám sát, dứt khoát không gây phiền hà cho người dân, doanh nghiệp.

Mặc dù đã có nhiều chỉ đạo nhưng tại dự thảo Nghị định 44 và dự thảo luật Đất đai (sửa đổi) trình Quốc hội tại kỳ họp tháng 5 - 6/2023 của Bộ Tài nguyên và Môi trường đều loại bỏ phương pháp thặng dư để giữ lại 3 phương pháp gồm so sánh, thu thập, hệ số điều chỉnh giá đất (áp dụng đối với các thửa đất, khu đất có giá trị dưới 200 tỷ đồng theo bảng giá đất). Trong khi đó, 3 phương pháp này được nhiều nhà chuyên môn chỉ ra là có nhiều điểm bất ổn. 

Ông Châu lấy ví dụ việc áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà thửa đất, khu đất có giá trị dưới 200 tỷ đồng theo bảng giá đất là không phù hợp với các đô thị lớn, đặc biệt là các đô thị như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, nơi có nhiều dự án bất động sản quy mô lớn, tiền sử dụng đất có thể lên đến hàng nghìn tỷ đồng. Chính vì vậy ông Châu đề nghị giữ lại phương pháp thặng dư trong dự thảo Nghị định và dự thảo luật Đất đai (sửa đổi). Bởi đây là phương pháp định giá khoa học được áp dụng để định giá đất đối với các khu đất có tiềm năng phát triển. 

Bên cạnh đó, HoREA cũng đề nghị giao thẩm quyền cho UBND cấp tỉnh quyết định lựa chọn phương pháp định giá đất để áp dụng cho từng loại dự án hoặc từng dự án theo từng khu vực của địa phương (như TP Hồ Chí Minh phân chia 5 khu vực) để tránh rủi ro pháp lý cho công chức, viên chức nhà nước trong thi hành công vụ.

Ngoài ra, ông cũng kiến Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường chấp thuận đề xuất của UBND TP Hồ Chí Minh áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tất cả thửa đất, khu đất. "Công thức hóa" việc tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nhằm bảo đảm tính minh bạch, dễ hiểu, dễ làm, tiên lượng được nghĩa vụ tài chính với nhà nước trong việc nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Nhà nước có quyền quyết định và điều chỉnh kịp thời bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất để không làm thất thu ngân sách, thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai.