Giá nhà ở xã hội cũ gây bất ngờ khi tiệm cận chung cư…cao cấp

Giá bán NOXH cũ có nơi lên tới 50 triệu đồng/m2

Hiện nay, nhu cầu mua nhà ở xã hội (NOXH) và phân khúc bình dân dẫn đầu trong cơ cấu nhu cầu nhà ở với tỷ trọng 80%. Tuy nhiên, thị trường thiếu nguồn cung sản phẩm nhà ở và “lệch pha” về phân khúc nhà ở cao cấp nên ngay cả thị trường thứ cấp cũng tăng giá mạnh. Đáng chú ý, phân khúc dành cho người ít tiền cũng đã leo lên mức giá sát với giá chung cư cao cấp. 

Khảo sát trên một số trang mua bán bất động sản có thể thấy, giá NOXH cũ đã tăng mạnh, thậm chí có dự án tăng gấp đôi, gấp ba. Đơn cử tại Hà Nội, dự án NOXH NHS Trung Văn (quận Nam Từ Liêm) đang có giá bán khoảng 35 - 40 triệu đồng/m2, so với lúc mới mở bán giá đã tăng lên 50%. Nếu như 6 tháng trước, một căn hai phòng ngủ, diện tích 70m2 có giá khoảng 1,4 - 1,5 tỷ đồng thì đến nay một căn như vậy có giá trên 2,2 tỷ đồng.

Dự án NOXH Ecohome 3 (quận Bắc Từ Liêm) được mở bá từ 2019 với giá khoảng 15,6 -16,5 triệu đồng/m2. Hiện nay nhiều căn đang được rao bán lại với mức giá dao động từ 45 - 50 triệu đồng/m2, tăng gần gấp 3 lần so với lúc mở bán.

Tại dự án Rice City Linh Đàm (quận Hoàng Mai) có giá mở bán là 15 triệu đồng/m2. Song đến nay giá chuyển nhượng hiện tại đã lên tới 33 - 40 triệu đồng/m2, gần gấp 3 lần và ngang ngửa với giá phân khúc chung cư trung cấp. 

Cũng tại quận Hoàng Mai, dự án Đồng Mô Đại Kim được mở bán từ 2016 có giá khoảng 14 triệu đồng/m2. Hiện nay, giá bán đã tăng lên 38 - 45 triệu đồng/m2. 

Hay tại dự án IEC Residences Tứ Hiệp (huyện Thanh Trì) được mở bán năm 2021 với giá khoảng 16 - 17 triệu đồng. Đến nay, giá bán đã tăng lên hơn 30 triệu đồng/m2. Hiện một căn hộ có diện tích 70m2 của dự án này được rao bán với giá 2,25 tỉ đồng, tương đương 32,14 triệu đồng/m2.

Diễn biến bình thường

Lý giải về việc giá NOXH đã qua sử dụng tăng mạnh, theo ông Giang Anh Tuấn, Giám đốc sàn bất động sản Tuấn Anh, NOXH là loại căn hộ thuộc phân khúc thấp nhất thị trường hiện nay. Tuy nhiên, khi giá đất biến động mạnh, giá căn hộ thương mại sơ cấp bị đẩy lên quá cao đã làm cho phân khúc NOXH trở thành vùng trũng và khó tránh khỏi hiện tượng thiết lập mặt bằng giá mới trên thị trường thứ cấp. 

Ông Tuấn cũng cho biết, việc các tài sản có giá mua đi bán lại tăng lên theo thời gian do trượt giá là diễn biến bình thường, căn hộ NOXH cũng không ngoại lệ. Phân tích thêm, ông Tuấn cho rằng, giá đất đã tăng 2 lần so với cách đây 5 năm, giá xây dựng cũng tăng 50% nên giá căn hộ hiện nay chắc chắn cao hơn trước. 

Ngoài ra, theo ông Tuấn, mặc dù NOXH được miễn tiền sử dụng đất, giảm 50% thuế giá trị gia tăng cho người mua; chủ đầu tư bị giới hạn biên lợi nhuận không quá 10% nhưng đầu vào để phát triển phân khúc này khó có thể giữ mãi mức giá cũ như những năm qua.

Bên cạnh đó, theo quy định mới tại Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 100 về phát triển và quản lý NOXH có hiệu lực từ 1/8, người sở hữu NOXH được bán lại theo cơ chế thị trường cho đối tượng có nhu cầu nếu đã được cấp giấy chứng nhận và không phải đóng 50% tiền sử dụng đất như trước kia.

Việc chuyển nhượng NOXH sau 5 năm chỉ phải thanh toán tiền công chứng, thu nhập cá nhân, trước bạ, phí thẩm định sổ như căn hộ thương mại bình thường. Riêng đối với NOXH liền kề, khi chuyển nhượng sau 5 năm chỉ còn phải nộp 50% tiền sử dụng đất, thay vì 100% như trước kia. 

Trong khi đó, nhiều chuyên gia dự án báo xu hướng tăng giá nhà ở tại Hà Nội sẽ tiếp tục diễn ra nếu không giải được bài toán NOXH. 
Theo TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), cơ cấu nguồn cung ngày càng nghiêng về các sản phẩm cao cấp, giá trị lớn, phục vụ mục đích đầu tư, đầu cơ, do đó sự lệch pha này khiến giá nhà ở liên tục bị đẩy lên cao. 

Ông Đính cho biết, tỷ trọng nguồn cung căn hộ thuộc phân khúc bình dân (dưới 25 triệu đồng/m2) trên tổng nguồn cung nhà ở liên tục tụt giảm, từ 30% năm 2019 xuống còn 7% vào năm 2022 và năm 2023 là 6%. Tỷ trọng căn hộ trung cấp (25-50 triệu đồng/m2) cũng sụt giảm trong giai đoạn 2019-2022 lần lượt là 54%, 46%, 34%, 27%. Cũng trong giai đoạn này, nguồn cung chủ yếu đến từ các sản phẩm có giá 40-50 triệu đồng/m2.

Trong ngắn hạn, chuyên gia này dự báo, giá căn hộ tại trung tâm các thành phố lớn sẽ tiếp tục duy trì đà tăng, nhất là phân khúc bình dân, trung cấp. Còn với các dự án cao cấp, hạng sang thì giá mua đi, bán lại có thể giảm nhẹ.