Quy định dành quỹ đất 20% làm nhà ở xã hội có thể khiến các địa phương gặp khó

Luật Nhà ở 2023 quy định việc đưa 20% quỹ đất nhà ở xã hội (NOXH) sẽ thuộc trách nhiệm quy hoạch của từng địa phương, địa phương sẽ có chính sách phát triển, bố trí quỹ đất phù hợp.

Để sớm áp dụng những điều mới của luật vào thực tế, Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến đối với Dự thảo Nghị định quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý NOXH (dự thảo Nghị định).

Cụm từ tối thiểu 20% gây lúng túng

Mới đây, góp ý về dự thảo Nghị định, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA) cho biết, tại Điều 17 của dự thảo, quy định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại dành tối thiểu 20% quỹ đất làm NOXH là không sát với thực tế. Theo đó, cần làm rõ ràng quy định này, tránh làm khó doanh nghiệp và cả chính quyền địa phương.

Lý giải nguyên nhân cho rằng quy định thiếu thực tế, ông Châu phân tích, sẽ chỉ có một số ít chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đề xuất dành nhiều hơn 20% tổng diện tích đất ở trong dự án để làm NOXH.

Ngoài ra, cụm từ tối thiểu 20% cũng gây khó cho các địa phương trong việc thực thi chính sách, do không rõ trường hợp nào thì áp dụng mức tối thiểu, trường hợp nào thì áp dụng mức cao hơn. Trong trường hợp cao hơn thì bao nhiêu phần trăm, do chủ đầu tư đề xuất hay UBND tỉnh quyết định?

Chủ tịch HoREA cho biết, tại các văn bản trước đây cũng đã có quy định liên quan đến quỹ đất xây NOXH trong dự án thương mại nhưng trong quá trình thực thi các bên liên quan khá lúng túng, gặp nhiều vướng mắc.

Dẫn chứng cụ thể, tại Nghị định 90/2006/NĐ-CP quy định căn cứ điều kiện cụ thể tại từng địa phương, UBND cấp tỉnh được xem xét, quyết định việc chủ đầu tư các dự án thương mại có quy mô sử dụng đất từ 10ha trở lên có trách nhiệm dành một phần diện tích không vượt quá 20% diện tích đất của dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để phát triển NOXH.

Ông Châu cho rằng, việc sử dụng cụm từ không vượt quá 20% diện tích đất ở của dự án đã gây khó cho các địa phương khi thực thi chính sách này. Sau khi thay đổi, Nghị định 71/2010/NĐ-CP đã quy định cụ thể các chủ đầu tư dự án có quy mô 10ha trở lên có trách nhiệm dành 20% diện tích đất đã có hệ thống hạ tầng để xây dựng NOXH.

Đến nghị định 100/2015/NĐ-CP đã quy định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại không phân biệt quy mô diện tích phải dành 20% tổng diện đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết hoặc tổng mặt bằng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để làm NOXH.

Theo ông Châu, quy định này khá rõ ràng, dễ hiểu, dễ làm và thực thi thống nhất nên cần tiếp tục kế thừa tại Điều 17 dự thảo Nghị định mới.

Đề xuất giảm xuống còn 5-10%

Đồng quan điểm, tại văn bản góp ý dự thảo, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho biết, theo phản ánh của doanh nghiệp, quy định yêu cầu chủ đầu tư phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong phạm vi dự án thương mại để xây dựng NOXH đã và đang gặp nhiều vướng mắc, không hiệu quả khi triển khai thực tế.

VCCI cho rằng, Luật Nhà ở 2023 đã quy định trách nhiệm của chủ đầu tư dự án thương mại trong việc xây dựng NOXH hoặc dành một phần diện tích đất ở trong dự án hoặc bố trí quỹ đất ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án đầu tư hoặc đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng NOXH.

Tuy nhiên, theo phản ánh của các doanh nghiệp, dành 20% quỹ đất là tỷ lệ khá lớn, để phù hợp với thực tiễn, đề nghị cân nhắc giảm tỷ lệ này xuống còn 5-10%.

Ngoài ra, tại một hội nghị về việc triển khai đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ, ông Vương Quốc Toàn – Chủ tịch HĐQT Công ty CP Tập đoàn Bất động sản Lan Hưng cho biết, theo quy định, doanh nghiệp phải dành 20% quỹ đất nhà ở thương mại để làm NOXH, nhưng phải làm xong hạ tầng, địa phương mới giao đất.

Điều này dẫn đến việc có thể làm mất liên kết với thiết kế hạ tầng, cảnh quan nội khu. Do vậy, ông Toàn và một số đại diện doanh nghiệp đề xuất, các tỉnh phải bố trí quỹ đất, thu hồi đất rồi mới kêu gọi đầu tư làm NOXH.

Mới đây, chia sẻ về kết quả phát triển NOXH, Bộ Xây dựng cho biết, trên địa bàn cả nước đã quy hoạch được hơn 10.000 ha đất làm NOXH. So với báo cáo năm 2020, diện tích đất phát triển NOXH đã tăng thêm 6.641ha. Tính đến thời điểm hiện tại, diện tích bình quân nhà ở toàn quốc đạt 26,3 m2 sàn/người.

Một số địa phương đặc biệt quan tâm đến quy hoạch quỹ đất phát triển NOXH như Đồng Nai (1.064ha), TP.HCM (609 ha), Quảng Ninh (704 ha), Hải Phòng (837 ha)…Một số khác tích cực thu hút đầu tư, thúc đẩy khởi công xây dựng NOXH như Bắc Ninh (16 dự án), Hải Phòng (9 dự án), Bình Dương (7 dự án), Đồng Nai (8 dự án), Thanh Hóa (10 dự án)…