Giá nhà ở trong năm 2023 sẽ có xu hướng ra sao?

Thị trường thứ cấp sẽ giữ giá neo cao

Theo Thesaigontimes, đã có kết quả từ một cuộc khảo sát về tâm lý người dùng trong năm 2022 của Batdongsan.com với hơn 1.000 khách hàng. Khi được hỏi về dự báo giá bán bất động sản trong năm 2023, chỉ có gần 10% người được hỏi nhận định giá nhà đất sẽ giảm trong năm này.

Hơn 84% người tham gia đều cho rằng giá bất động sản vẫn tiếp tục xu hướng tăng trưởng trong năm 2023. Nhóm người dùng nhận định giá bán bất động sản sẽ tăng thêm 5 - 10%, chiếm 40%: 23% người được hỏi cho rằng mức tăng có thể trên 10%; Chỉ 17% nhận định giá nhà sẽ tăng với biên độ nhẹ dưới 5%. 

Tương tự, thêm một khảo sát được thực hiện với đối tượng là môi giới bất động sản làm việc tại TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội. Theo đó, đã có 29 môi giới tại Hà Nội cho rằng giá bất động sản sẽ tăng và 33% số này cho rằng giá nhà đi ngang. Có 33% môi giới tại TP. HCM dự đoán bất động sản sẽ tăng và 29% chọn việc bất động sản đi ngang trong năm 2023.

Về vấn đề giá nhà trong năm 2023, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam - Ông Đinh Minh Tuấn cho rằng, sẽ khó để giá nhà sơ cấp giảm xuống trước tình hình mọi chi phí để phát triển dự án đều tăng cao. Trong giai đoạn 2012 - 2013, thị trường địa ốc rơi vào khủng hoảng vì thừa sản phẩm, cung nhiều - cầu ít khiến cho giá bất động sản lao dốc 20 - 30%.

Tuy nhiên, với thị trường địa ốc ngày nay, vấn đề lớn nhất đang là nguồn cung khan hiếm, không có chuyện thừa cung, thiếu cầu. Thực tế, nhu cầu hiện nay của thị trường vẫn còn rất lớn, tuy nhiên nguồn cung lại khan hiếm. Vì vậy, tuy tính thanh khoản vẫn kém nhưng giá bán sơ cấp vẫn khó giảm.

Dựa theo số liệu báo cáo thị trường của Batdongsan.com, trong quý IV/2022, tỷ lệ tiêu thụ căn hộ khu vực TP. HCM đã ở con số thấp kỷ lục khi chưa đạt tới 25% (trên tổng 470 căn hộ được chào bán). Tuy thanh khoản giảm nghiêm trọng, nhưng giá bán vẫn giữ nguyên và đi ngang trong 3 tháng cuối năm, thậm chí còn tăng nhẹ 3 - 4% nếu so với quý I/2022.

Riêng với nhà phố tại TP. Hồ Chí Minh, trong quý IV/2022 ghi nhận giá nhà tăng gần 16%, giá nhà riêng tại nhiều khu vực nội thành đã tăng lên 25 - 29% so với đợt đầu năm.

"Cùng với đó, những yếu tố để quyết định giá bán như tiền sử dụng đất, thuế phí, chi phí nhân công, nguyên vật liệu… đều tăng mạnh. Tới đây, luật đất đai cũng đưa ra giá bán sát nhất với thị trường, giá nhà vì thế mà phải điều chỉnh theo nên rất khó để các sản phẩm được giảm giá. 
Thực tế, giá bất động sản còn phụ thuộc vào cung cầu của thị trường. Nguồn cầu hiện nay là khá nhiều nhưng cung lại thiếu, giá bất động sản sẽ càng khó giảm" - Vị chuyên gia cho hay. 

Thông báo mới từ đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy, bất chấp những khó khăn đang hiện hữu trên thị trường, phân khúc căn hộ có đà tăng giá và kéo dài xu thế trong năm 2023. Đơn vị này dự báo, vào cuối năm nay, giá bán căn hộ sơ cấp tại Hà Nội trung bình tăng 8 - 9%/năm. Trong khi giá bán căn hộ sơ cấp tại TP. Hồ Chí Minh lại có dấu hiệu tăng chậm hơn với mức 4 - 5%/năm.

Giám đốc Kinh doanh của Onehousing Trần Quang Trung cho biết, một số yếu tố quan trọng khiến cho giá bán của chung cư phân khúc trung và cao cấp tăng trong tương lai là do các căn hộ mới được phê duyệt gần như là không có.

Suốt hai năm vừa rồi, thị trường gần như không ghi nhận dự án mới, trừ các dự án đã cấp phép, có quy hoạch 1/500 và đã hoàn thành nghĩa vụ quyền sử dụng đất cho Nhà nước.

"Kể cả khi không xét tới bối cảnh các loại hình tài sản khác gặp nhiều khó khăn như hiện tại, việc tạo thêm căn hộ cao cấp thường đòi hỏi những điều kiện đặc biệt. Yếu tố về vị trí đẹp không phải bao giờ cũng có. Vì thế mà trong giai đoạn tới, nhu cầu sử dụng thật là yếu tố hàng đầu, ảnh hưởng tới thị trường căn hộ" - Theo nhận định của ông Trung.

Tuy nhiên, với những giao dịch chuyển nhượng trên thị trường thứ cấp sẽ làm xuất hiện nhiều hơn tình trạng giảm giá. Giá sản phẩm nhà ở sẽ giảm khi áp lực vốn vay của nhà đầu tư gia tăng. 

Không ít nhà đầu tư đã phải gồng mình ôm hàng trong giai đoạn này sẽ khó mà chịu đựng thêm gánh nặng tài chính trong thời gian tới. Do đó buộc họ phải bán ra sản phẩm theo kiểu cắt lỗ, giảm sâu. 

Giá nhà thứ cấp có xu hướng giảm xuống, nhưng biên độ giảm không nhiều vì nguồn cung nhà ở còn hạn chế.

Theo Chủ tịch Hội Môi giới Việt Nam Nguyễn Văn Đính, việc giảm giá sẽ chỉ xuất hiện trên một số phân khúc từng tăng giá quá ảo và tại loại hình không phục vụ nhu cầu thực. 

Còn với bất động sản phân khúc căn hộ bình dân, trung cấp và sản phẩm có giá trị khai thác thương mại tốt vẫn có giao dịch ổn định. Theo đó khả năng giảm giá của những sản phẩm này là rất ít, nhất là với bối cảnh nguồn cung khan hiếm.

"Phần lớn các sản phẩm tồn kho trên thị trường bất động sản hiện tại đều thuộc phân khúc cao cấp, vì tính thanh khoản kém, không phù hợp tài chính của người mua nhà.

Vào thời điểm thị trường bị chững, bất động sản phục vụ nhu cầu thực và sinh lời từ thương mại không bị ảnh hưởng gì nhiều. Ngoài ra, các tín hiệu tích cực từ thị trường trong năm nay cũng sẽ trấn an phần nào tâm lý người mua nhà, kéo thanh khoản trở lại" - Vị chuyên gia nhận định.

Thị trường đang thay đổi danh mục sản phẩm

Nhận định chung về tình hình thị trường bất động sản năm 2023, giới chuyên gia cho rằng, cơ cấu phát triển sản phẩm sẽ có sự thay đổi. Thay vì chỉ tập trung vào căn hộ cao cấp có giá từ 6 - 7 tỷ đồng, thì doanh nghiệp sẽ thay đổi rỏ hàng để phát triển sản phẩm phân khúc 2 - 3 tỷ đồng. Như vậy, việc tiếp cận nhu cầu thị trường sẽ dễ dàng hơn và đảm bảo thanh khoản ổn định.

Tổng Giám đốc Công ty Việt An Hòa - Ông Trần Khánh Quang cho rằng, trong bối cảnh hiện tại, cần có thêm giải pháp giúp thị trường bất động sản có bước chuyển mình mạnh sang phân khúc bình dân.

"Nguồn cung trên thị trường chủ yếu là các sản phẩm không hướng đến việc đáp ứng nhu cầu thật và có tính dư thừa, gây lãng phí. Điều này cho thấy, nguồn cung hiện hữu không tới được với người có nhu cầu thực.

Vì vậy, các nhà phát triển bất động sản hiện phải cân đối lại, tính toán kỹ nhu cầu để đưa bất động sản có giá trị thực ra thị trường nhiều hơn thay vì bất động sản có giá trị cao và chỉ mang tính thụ hưởng" - Ông Quanh nhìn nhận.

Theo Tiến sĩ Cấn Văn Lực, thị trường bất động sản vẫn gặp khó khăn, nhưng nhờ tốc độ đô thị hóa rất nhanh sẽ khiến nhu cầu nhà ở tăng cao, từ đó tình hình thị trường sẽ sớm được cải thiện. 

Niềm tin của người mua nhà giảm mạnh, cộng với các vướng mắc về khung pháp lý và nguồn vốn bị siết chặt vì tín dụng, kéo theo là thanh khoản sụt giảm. Đồng thời, chi phí nhân công, vật liệu, xây dựng tăng lên.

Tuy nhiên, các khó khăn này chỉ diễn ra trong ngắn hạn khi nhu cầu nhà ở trong khoảng 10 năm tới vẫn rất nhiều.

Về chính sách, Chính phủ vẫn nỗ lực hỗ trợ rất nhiều cho các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và phân khúc bình dân. Ngoài ra, Chính phủ tiếp tục triển khai nhiều gói hỗ trợ vốn, đầu tư công, phỉ rộng ra cả đối tượng là doanh nghiệp và người lao động. 

Do đó, doanh nghiệp vẫn tin tưởng vào khả năng hồi phục của thị trường bất động sản trong giai đoạn tới để liên tục tái cấu trúc.

Dưới góc nhìn của một doanh nghiệp phát triển bất động sản lâu năm, Giám đốc Công ty TNHH Xây dựng – Thương mại Lê Thành - Ông Lê Hữu Nghĩa, chia sẻ: "Tại thời điểm thị trường địa ốc suy giảm như hiện nay thì cần xem lại các dự án nào đầu tư dài hạn, những dự án nào không phù hợp thì phải nhanh chóng điều chỉnh danh mục đầu tư để giúp sản phẩm phù hợp với người tiêu dùng hơn, để bán được sản phẩm, giảm hàng tồn kho và thu về dòng tiền".