Giá nhà Hà Nội vẫn tăng 15% trong năm 2022 bất chấp thị trường trầm lắng 

Thị trường căn hộ không có nhiệt độ

Theo Thị trường tài chính tiền tệ,từ thống kê của Savills, thấy rằng nguồn cung sơ cấp nhà ở trong quý IV/2022 tại thị trường Hà Nội đạt 20.333 căn hộ, giảm 3% theo quý và 6% theo năm. Trong quý không có thêm dự án mới, toàn bộ nguồn cung đều tới từ giai đoạn tiếp theo của 6 dự án đã bàn giao. 

Trong năm 2022, nguồn cung mới ở mức thấp nhất trong vòng 8 năm vừa qua khi chỉ ghi nhận 12.637 căn hộ. Trong đó, phân khúc căn hộ hạng B chiếm 83%, còn căn hộ hạng A chỉ chiếm 9%. 

Cũng trong quý cuối năm qua, số lượng giao dịch thành chỉ đạt 2.890 căn, giảm 20% theo quý và 30% theo năm. Giao dịch căn hộ hạng B đạt tới 76% thị phần. Tỷ lệ hấp thụ của những dự án mới mở bán là 28%. Giá bán căn hộ sơ cấp trung bình là 47 triệu đồng/m2, giữ mức ổn định theo quý, tăng 15% theo năm. 

Trong khi mức chênh lệch về giá bán bất động sản ngày càng tăng. Kể từ năm 2018, giá căn hộ sơ cấp trung bình tăng 11% mỗi năm, con giá thứ cấp tăng 5% mỗi năm. Như vậy, giá bán sơ cấp cao hơn 42% giá thứ cấp (tăng từ mức 14% vào năm 2018). Mức chênh lệch giữa hai thị trường sơ cấp và thứ cấp rõ ràng nhất ở các dự án hạng A (52%), hạng B (27%), hạng C (25%).

Ví dụ dự án Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City, kể từ khi được mở bán vào cuối năm 2018 - đầu năm 2019, hai dự án này đã chiếm 45% nguồn cung mới trên thị trường Hà Nội và 33% số lượng căn bán được. Điều này cho thấy nguồn cầu vẫn tăng mạnh ở khu vực ngoại thành. 

Trong năm qua, Hà Nội ghi nhận có 10.100 căn hộ được bàn giao. Các tỉnh Hưng Yên và Bắc Ninh tổng cộng có 4.500 căn hộ đã bàn giao. 

Sang năm 2023, có 19 dự án mới và giai đoạn tiếp theo của hai dự án hiện hữu sẽ mở bán tổng 15.800 căn hộ. 79% nguồn cung tương lai thuộc phân khúc căn hộ hạng B. Những quận/huyện ngoại thành Hà Nội như Hoàng Mai, Nam Từ Liêm, Gia Lâm có thể cung cấp tới 57% nguồn cung. 

Savills cho rằng, các chủ đầu tư kỳ vọng vào quỹ đất nhà ở tại các địa phương lân cận, nhằm đáp ứng nhu cầu lớn cho người dân Hà Nội. Hưng Yên và Bắc Ninh là hai khu vực sẽ cung cấp khoảng 103.900 căn hộ cho thị trường trong giai đoạn 2023 đến sau 2025. Việc hạ tầng được cải thiện, giá cả phải chăng và đa dạng tiện ích, dịch vụ là những yếu tố thành công then chốt. 

“Đa số các chủ đầu tư vẫn theo đuổi những cơ hội đầu tư mới. Các luật sửa đổi mang theo kỳ vọng về tiềm năng phát triển cho thị trường nhà ở” - Theo Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của Savills Hà Nội - Bà Đỗ Thu Hằng. 

Biệt thự, nhà ở liền kề đang yếu thế trên thị trường

Riêng quý IV/2022, nguồn cung sơ cấp biệt thự, nhà ở liền kề chứng kiến mức thấp nhất trong vòng 5 năm trở lại đây khi chỉ có 926 căn tới từ 15 dự án, giảm -22% theo quý và -18% theo năm. 

Theo Savills, việc các ngân hàng thắt chặt tín dụng cùng với loạt tin tức bất lợi trên thị trường bất động sản thời gian qua đã làm ảnh hưởng nặng nề tới niềm tin của người mua nhà. Trong quý vừa qua, chỉ có 196 giao dịch thành công, giảm 34% theo quý và 52% theo năm. Sản phẩm được ưa chuộng nhất vẫn là nhà liền kề khi chiếm 85% lượng giao dịch. Tỷ lệ hấp thụ trong quý IV là 215, giảm 4 điểm phần trăm theo quý và 15 điểm phần trăm theo năm. Nguồn cung mới trên thị trường có mức hấp thụ 51%. 

Trong năm qua, ghi nhận 1.458 giao dịch được thực hiện, đây là mức thấp nhất kể từ năm 2015, giảm 44% theo năm. Năm 2022, tỷ lệ hấp thụ đạt 67%, giảm 12% theo năm. 

Không ít chủ đầu tư đã có sự điều chỉnh giá bán, trong quý IV/2022, giá sơ cấp giảm 6% theo quý xuống 130 triệu đồng/m2 đất; Giá nhà ở liền kề xuống 172 triệu đồng/m2, giảm 1% theo quý; Giá shophouse xuống 189 triệu đồng/m2, giảm 10% theo quý. 

Thị trường thứ cấp trong năm 2022 đã chứng kiến sự tăng trưởng mạnh mẽ về giá bán theo năm, chủ yếu tập trung ở các quận nội thành Hà Nội có quỹ đất hạn chế cùng sự tự tin của người mua trong nửa đầu năm. Nhưng tới quý cuối năm, biệt thự và liền kề lại có giá thứ cấp giảm lần đầu tiên theo quý kể từ năm 2019, giá bán shophouse tiếp tục giảm từ quý III.

Savills cho rằng, sẽ có khoảng 1.600 căn từ 15 dự án dự kiến gia nhập thị trường bất động sản nhà ở năm 2023. Huyện Hoài Đức dự kiến cung cấp tới 20% nguồn cung tương lai, tiếp đó là huyện Thanh Trì với 16%, quận Long Biên cung cấp 15%. 

Những dự án cơ sở hạ tầng mới là động lực thúc đẩy thị trường nhà ở Hà Nội. Ngay khi hoàn thiện, các dự án hạ tầng như Vành đai 3,5 và Vành đai 4 hỗ trợ cho sự phát triển của hơn 80 dự án với quy mô 2.900ha tại những quận/huyện lân cận các tuyến vành đai như Hà Đông, Hoài Đức, Mê Linh, Đan Phượng, Thường Tín. 

Theo đánh giá của đơn vị này, Hà Nội sẽ cần tới các dự án có chất lượng tốt hơn với giá hợp lý, khi nguồn cung hiện hữu đang có mức giá cao và kém hấp dẫn người mua. Đặc biệt, hiện nay Hà Nội còn chịu sự cạnh tranh từ các tỉnh lân cận như Hưng Yên, Bắc Ninh có hạ tầng hoàn thiện, phát triển nhanh chóng. 

Cùng với đó, Giám đốc Savills Hà Nội Matthew Powell kỳ vọng, những chính sách từ Nhà nước giúp hỗ trợ, tháo gỡ khó khăn và phát triển cơ sở hạ tầng sẽ thúc đẩy thị địa ốc trong năm nay phục hồi sớm hơn.