Giá đất cùng giá thuê bất động sản công nghiệp tăng cao

Giá thuê tăng nhanh

Theo báo Công luận, trong vòng 2 năm qua, doanh nghiệp trên toàn cầu phải đối mặt với nhiều thách thức và ảnh hưởng trong việc duy trì chuỗi cung ứng ổn định trước các tác động từ Covid - 19 và các cuộc xung đột chính trị quốc tế.

Ông Kevin Mofid - Giám đốc, Trưởng bộ phận Nghiên Cứu EMEA BĐS khu công nghiệp & Logistics nhận xét, việc đảm bảo chuỗi cung ứng cần các doanh nghiệp dịch chuyển từ “chiến lược phòng bị” (JIC) sang chiến lược “sản xuất tức thời” (JIT). Điều này có nghĩa là số lượng hàng tồn kho tăng lên và còn là “nearshoring” – việc chuyển dây chuyền sản xuất về gần.

Theo một cuộc khảo sát năm 2021 của McKinsey chỉ ra, 61% doanh nghiệp đã tăng số lượng lưu trữ các hàng hóa cần thiết. Đây chính là động lực quan trọng cho công suất lấp đầy của nhiều nhà kho trên toàn cầu trong suốt 2 năm qua và tiếp tục trong thời gian tới.

Tuy nhiên, Savills cho biết tỷ lệ trống vào năm 2021 thấp kỷ lục. Đồng thời, tình trạng khan hiếm nguồn cung và không có quy hoạch nguồn cung mới sẽ gây ra những thách thức lớn cho thị trường. Ông Gregg Healy - Giám đốc Dịch vụ BĐS khu công nghiệp Savills tại Bắc Mỹ cho hay, tại thị trường Mỹ, nhu cầu nguồn cung mới rất lớn đến mức một số tòa nhà văn phòng hạng A bị phá bỏ để thay thế bằng các khu công nghiệp. Đây được coi là cách thức sử dụng quỹ đất hợp lý, tối ưu.

Thị trường khu công nghiệp toàn thế giới hiện đang có dấu hiệu tăng trưởng chậm lại vì nguồn cung trong tương lai ở các quốc gia hạn chế dần. Theo dự báo của Savills, vì nguồn cung giảm đi nên giá thuê sẽ tiếp tục tăng cao. “Trước tình trạng lệch pha cung cầu và giá thuê tăng mạnh trên toàn cầu, người thuê sẽ phải chịu một chi phí rất cao. Đây là mối quan tâm đối với người thuê kho hàng, song khoản tiền này chỉ chiếm tỉ lệ nhỏ trên tổng chi phí của họ, khoảng 5% tổng chi phí cho vận tải và người lao động” - Vị chuyên gia cho hay.

Đánh giá về áp lực tới từ nguồn cung sẽ buộc các tập đoàn, công ty phải đổi mới cách thức hoạt động. Trong thời gian tới, thị trường châu  u sẽ xuất hiện nhà kho nhiều tầng hơn, nhất là tại những vị trí đắc địa ở thành phố lớn.

Điều cần thiết ở giai đoạn này là tích hợp công nghệ cao cho ngành công nghiệp để ngăn chặn những thách thức đối với chuỗi cung ứng trong tương lai. Thực tế là, ngành sản xuất phải đối mặt với nhiều khó khăn không thể tránh trong năm 2022 này như lạm phát tăng cao, xung đột chính trị leo thang tại Ukraine, sự siết chặt của Trung Quốc với chính sách “Zero Covid”... Đây đều là những vấn đề lớn gây ra nhiều xáo trộn trong chuỗi cung ứng.

Tuy nhiên, ngành logistics toàn cầu vẫn nhận được một số tín hiệu khởi sắc. Về dài hạn, những tín hiệu này sẽ bị ảnh hưởng nặng hơn bởi chuỗi cung ứng toàn cầu. Nhưng nhìn chung, việc chuyển sang sản xuất gần (nearshoring production) sẽ mang đến nhiều lợi ích cho bất động sản công nghiệp của các quốc gia phát triển.

Bất động sản công nghiệp Việt Nam đang chững lại

Thống kê của Bộ Kế hoạch - Đầu tư, Việt Nam hiện nay có 260 khu công nghiệp đang hoạt động và 75 khu công nghiệp đang triển khai quy hoạch. Một trong những ưu điểm của bất động sản công nghiệp Việt Nam nổi trội hơn so với các nước trong khu vực là giá đất vẫn còn thấp, nguồn nhân lực trẻ và giá thuê công nhân rẻ. Tuy nhiên, thực tế thì nay giá đất tại Việt Nam đã tăng lên rất cao, trong khi đó, cơ sở hạ tầng, logistic và chất lượng lao động lại chưa đồng đều. Đây sẽ là điểm nghẽn lớn nhất cần tháo gỡ.

Bà Trang Bùi - Tổng Giám đốc Công ty Cushman & Wakefield nhận định, giá đất công nghiệp hiện tại đang ở mức cao, vượt quá kỳ vọng về chi phí rẻ của các nhà sản xuất. Vì vậy, để tháo gỡ điểm nghẽn này thì thị trường cần phải nhận được sự hỗ trợ từ Chính phủ cho các địa phương còn thiếu dư địa phát triển, nằm tại vị trí xa các khu kinh tế trọng điểm. 

Bà Trang cũng cho biết thêm một thách thức khác ngay trước mắt là cơ sở hạ tầng chưa phát triển. Do đó, để dịch chuyển lên một nấc thang mới trong chu kỳ phát triển công nghiệp, logistics và tạo thêm sức hút, sự cạnh tranh,... thì Việt Nam phải nhanh chóng đầu tư vào hạ tầng gồm hệ thống đường cao tốc, nâng cao hệ thống điện nước, hệ thống tái tạo năng lượng, cảng biển nước sâu. 

Trong khi đó, báo cáo quý I/2022 của Savills cho rằng, bất chấp đại dịch, bất động sản công nghiệp toàn thị trường ghi nhận sản lượng tăng trưởng dương. Theo đánh giá ông John Campbell - Phó Giám đốc, Bộ phận Dịch vụ Công nghiệp Savills Việt Nam, các chính sách hỗ trợ và kích cầu nền kinh tế, kết hợp với chiến dịch tiêm chủng thành công của Việt Nam suốt thời gian qua đã tạo nên cơ sở vững chắc cho các doanh nghiệp quốc tế tin tưởng hơn vào sự phục hồi của thị trường Việt Nam.“Không thể phủ nhận rằng năm 2021 là một năm rất khó khăn, đặc biệt là với những làn sóng bùng phát mạnh mẽ của đại dịch Covid-19” - Ông John Campbell nhấn mạnh.

Tuy nhiên, kể từ cuối năm 2021 đến nay, Việt Nam đã có những bước phát triển tích cực, gần đây là việc mở lại biên giới và miễn visa cho công dân tới từ 13 nước. Đây là việc có ý nghĩa lớn với các chủ đầu tư và khách thuê là các công ty đa quốc gia chưa thể trực tiếp tới Việt Nam. “Các công ty này có thể đến xem dự án trực tiếp, ký hợp đồng thuê, thiết lập các cơ sở tại Việt Nam cũng như hoàn thiện giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (IRC) và giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp (ERC)” - Chuyên gia Savills Việt Nam cho hay.

Cũng đánh giá về tiềm năng phát triển trong thời gian qua của thị trường, ông John Campbell nhận định, Chính phủ Việt Nam đã và đang làm tốt trong việc khuyến khích các doanh nghiệp nước ngoài tới Việt Nam, nhất là với nhóm ngành có giá trị gia tăng cao. “Việt Nam cũng đưa ra ưu đãi về thuế cho các công ty công nghệ hoặc R&D, năng lượng tái tạo và nông nghiệp thông minh” - ông John Campbell nói.