Chuyên gia nhận định: Giá thuê bất động sản khu công nghiệp tại Việt Nam đang tăng vọt

Chi phí đầu vào gia tăng liên tục

Theo ĐTCK, trong vòng hai năm nay, những ảnh hưởng của Covid - 19 và cuộc xung đột quân sự quốc tế đã khiến các doanh nghiệp toàn cầu phải đối diện với những thách thức, khó khăn khi duy trì nguồn cung ứng. Bà Phạm Thị Hồng Cẩm - Giám đốc Kinh doanh và Marketing Khu công nghiệp Minh Hưng Sikico chia sẻ, các chủ đầu tư vào các khu công nghiệp đang rất khó khăn khi phải bố trí ngân sách để tái đầu tư dự án do chi phí đầu vào cấu thành giá sản phẩm liên tục tăng trong thời gian qua. 

Vị lãnh đạo này cho hay, có 3 yếu tố chính cấu thành giá bán sản phẩm và hiện cả 3 đều tăng mạnh, bao gồm: Tiền đất, thuế đất, chi phí hạ tầng. Cụ thể, giá đất tại nhiều khu vực trước đây dao động từ 1 tỷ đồng/ha, nay tăng lên 1,5 - 2 tỷ đồng/ha. Thuế đất hiện cũng khá cao so với trước đây, còn chi phí hạ tầng bao gồm cả chi phí nguyên vật liệu, chi phí nhân công đều tăng chóng mặt.

“Việc chi phí đầu vào tăng quá nhanh khiến nhiều chủ đầu tư phải cân nhắc và không loại trừ việc tạm dừng các hoạt động tái đầu tư như mở rộng khu công nghiệp, phát triển dự án mới…” - Bà Cẩm chia sẻ.

Tương tự quan điểm này, bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc CBRE Hà Nội cho rằng, ngoài các yếu tố kể trên thì giá thuê đất tại các khu công nghiệp có xu hướng tăng cao, chủ đầu tư đang chú tâm hơn vào việc phát triển hạ tầng, tiện ích và đầu tư mạnh hơn vào các hạng mục liên quan đến môi trường,... Được biết, những hạng mục này cần số vốn rất lớn và phải hạch toán vào chi phí đầu tư và cũng góp phần tạo ra một mặt bằng giá thuê mới.

Theo ý kiến từ một chủ đầu tư khu công nghiệp phía Nam, ngoài việc giá cả đầu vào tăng, các doanh nghiệp cũng đang chịu sức ép từ chi phí “ngoài sổ sách” cũng đang tăng cao gây ra nhiều khó khăn khi phát triển dự án. “Bên cạnh đó, quy trình hoàn thiện thủ tục pháp lý đang bị kiểm soát chặt chẽ đã làm kéo dài thời gian thực hiện dự án và đồng thời khiến chi phí phát sinh bị đội lên. Những yếu tố này đến cùng lúc khiến không ít chủ đầu tư đau đầu vì hiệu quả kinh tế bị giảm sút” - Vị này chia sẻ.

JLL Việt Nam cho biết, giá cho thuê tại các khu công nghiệp phía Nam trong năm 2021 ở mức 114 USD/m2/chu kỳ, so với năm 2020 đã tăng 7,1%; Tại phía Bắc đạt mức 108 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 6,1% so năm trước đó. Đặc biệt là, giá thuê đất tại nhiều khu công nghiệp thời gian qua đã tăng mạnh hơn mức trung bình. Nổi bật như Khu công nghiệp Phú Mỹ (Bà Rịa - Vũng Tàu) tăng 26%, Khu công nghiệp NTC và Bàu Bàng mở rộng (Bình Dương) tăng 23%,... Nguyên nhân vì khách thuê hiện hữu có nhu cầu mở rộng hoạt động và nguồn cung mới đang bị hạn chế.

Kéo dài xu hướng tăng giá thuê

Khảo sát với những doanh nghiệp khác, điểm chung có thể nhận thấy là việc tăng giá đất, thuế đất và các chi phí khác đã tạo ra sức ép tới việc mở rộng và phát triển các khu công nghiệp mới. Bà Phạm Thị Hồng Cẩm cho rằng, nguồn cung bất động sản công nghiệp trong thời gian tới sẽ khó tăng lên vì để triển khai dự án, các chủ đầu tư phải cân nhắc đến những yếu tố về kinh tế và lợi nhuận. Vì vậy, khi các yếu tố cấu thành giá thuê vẫn tiếp tục tăng thì dự án mới khó có thể triển khai.

“Thông tin về nguồn cung trên các báo cáo hiện nay là theo quy hoạch, chứ không phải con số thực” - Bà Cẩm nhấn mạnh và nhận xét, các chủ đầu tư đang nắm sẵn quỹ đất sạch sẽ có lợi thế để phát triển dự án. Tuy nhiên, tại Việt Nam hầu như các chủ đầu tư có thói quen vừa làm vừa tạo lập quỹ đất, thực tế không nhiều doanh nghiệp có sẵn quỹ đất đủ lớn để thực hiện. 

Cùng quan điểm này, ông Phan Văn Chính - Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần IDICO đưa ra ý kiến bày tỏ sự e ngại về việc thừa cung trong giai đoạn tới. Nhưng việc này sẽ khó xảy ra vì nguồn cung dự án vẫn đang chịu tác động từ quy hoạch phát triển khu công nghiệp của Chính phủ, quy hoạch sử dụng đất hàng năm của các địa phương, cùng với việc các chủ đầu tư đang rất thận trọng trong bối cảnh các loại chi phí leo thang.

Ông Chính cho biết thêm, giá đất tại các khu công nghiệp hiện vẫn rẻ hơn nhiều so với giá đất, nhà ở tại đô thị. Bên cạnh tăng giá thuê vì giá đầu vào tăng, thì còn tăng theo các yếu tố vĩ mô như chỉ số cung - cầu, giá tiêu dùng,... Như vậy, giá thuê tăng lên là xu hướng tất yếu và chủ đạo trong thời gian tới.

Theo đánh giá của ông Lê Huy Đông - Quản lý Văn phòng Hà Nội, Bộ phận Bất động sản công nghiệp, Savills Việt Nam, tại các thị trường vốn phát triển công nghiệp như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Vĩnh Phúc, Bắc Ninh, Hải Phòng, Bình Dương, Đồng Nai,... đều không còn nhiều nguồn cung mới, nên việc dư cung là khó xảy ra. Do đó, thách thức hiện nay đặt ra là việc phát triển các khu công nghiệp mới ở cả những thị trường truyền thống và thị trường tiềm năng. Với các địa phương mới, để phát triển dự án còn cần quan tâm đến yếu tố vùng nguyên liệu và vấn đề quy hoạch ngành hàng theo khu vực để thu hút đầu tư,...

Công ty cổ phần Chứng khoán SSI nhận xét, giá thuê đất khu công nghiệp tại Việt Nam đang thấp hơn khoảng 20 - 33% so với một số nước cùng khu vực như Thái Lan, Indonesia… cộng với sức hút dịch chuyển sản xuất đang mạnh lên mỗi ngày, dư địa tăng giá thuê còn rất lớn trong những giai đoạn tới. Về dự báo năm 2022, lợi nhuận ròng của các khu công nghiệp có thể tăng từ 18 - 26%/ năm.