Đừng để bất động sản du lịch “trùm chăn”
Du lịch trở lại nhưng… bất động sản du lịch lại khó khăn
Du lịch và thị trường bất động sản nghỉ dưỡng có mối quan hệ tương quan lẫn nhau. Ngành du lịch phát triển kéo theo thị trường bất động sản nghỉ dưỡng phát triển và ngược lại. Số liệu đã chỉ rõ, thời điểm năm 2020, khi dịch bệnh Covid-19 bùng phát, ngành du lịch đã phải chịu nhiều khó khăn, tiêu cực khi lượng khách du lịch quốc tế giảm mạnh một cách “không ngờ”, chỉ bằng 20% so với thời điểm năm 2019.
Báo cáo DKAR Vietnam cũng ghi nhận sự sụt giảm mạnh từ cung – cầu của BĐS nghỉ dưỡng. Khó khăn của thị trường cũng như những bất ổn kinh tế, chính trị khiến các chủ đầu tư liên tục đưa ra những kế hoạch dời bán hàng. Đối với phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng, nguồn cung trong tháng 11/2022 sụt giảm mạnh so với tháng trước và ghi nhận mức thấp nhất từ đầu năm đến nay, với 170 căn tại 6 dự án được mở bán, giảm tới 70% so với cùng kỳ năm 2021. Trong báo cáo của DKAR, miền Bắc và miền Nam tiếp tục là khu vực dẫn đầu về nguồn cung, tiêu thụ của cả nước (chiếm 91% tổng nguồn cung và 95% tổng lượng tiêu thụ cả nước), ở miền Bắc có 83 căn (chiếm 49%), miền Nam là 71 căn (chiếm 42%).
Hiện tại, nhu cầu của thị trường đang giảm đáng kể, số lượng giao dịch luôn ghi nhận ở mức thấp. Thanh khoản chững lại, các dự án mới đều có tình hình bán hàng chậm. Theo số liệu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng vẫn thấp hơn nhiều so với giai đoạn trước năm 2019, đặc biệt là nguồn cung lẫn giao dịch đều có xu hướng giảm khi tín dụng BĐS bị thắt chặt. Các địa phương ghi nhận có sản phẩm nghỉ dưỡng chào bán nhiều gồm Đà Nẵng, Phú Quốc, Quảng Nam, Quảng Ninh, Phú Yên, Khánh Hòa, Bình Thuận, Thanh Hóa…, nhưng vẫn thấp hơn nhiều so với “thời kỳ đỉnh cao” của bất động sản du lịch nghỉ dưỡng giai đoạn 2015-2019.
Thực tế, năm 2019 là năm hoàng kinh của du lịch Việt Nam khi thu về 18 triệu lượt khách quốc tế (khách Trung Quốc chiếm tới 32%). Chính vì thế, khi phía Trung Quốc xây dựng chính sách Zero COVID đã tác động nhiều đến lượng khách quốc tế đến Việt Nam thời gian qua (tới cuối tháng 11/2022, lượng khách du lịch Trung Quốc đến Việt Nam đạt khoảng 55.000 người, bằng 0,94% so với năm 2019). Chính sách mới nhằm nới lỏng chính sách Zero COVID mới đây của Trung Quốc cũng là một tín hiệu tốt cho ngành du lịch Việt Nam góp phần đưa thị trường bất động sản nghỉ dưỡng hồi phục sau 1 thời gian dài trùm chăn.
Tuy nhiên, thị trường thời điểm này tương đối khó đoán định, các yếu tố vĩ mô trong và ngoài nước cũng như môi trường kinh doanh bất động sản còn nhiều bất ổn. Những khó khăn mà phân khúc này còn gặp phải nguyên nhân xuất phát từ tồn đọng liên quan tới pháp lý. Không những thế, những tồn đọng liên quan tới vấn đề khai thác, vận hành và quan trọng là niềm tin của khách hàng sau những sự cố cũng đã ảnh hưởng không nhỏ tới tâm lý về đầu tư.
Giải pháp đường dài tránh “ngủ đông”
Thực tế, bất động sản nghỉ dưỡng là một “cuộc chơi” của các chủ đầu tư lớn, có tiềm lực về tài chính và có chiến lược rõ ràng, bền vững. Tính đường dài, giá trị thực của phân khúc này sẽ được đẩy lên cao. Chính vì thế, việc điều chỉnh giá bán phù hợp với khả năng khai thác vận hành hoặc tiềm năng sẵn có là một trong những giải pháp nhằm cứu cánh bất động sản nghỉ dưỡng. Không thể phủ nhận động thái Zero COVID từ Trung Quốc sẽ là thông tin tác động không nhỏ tới ngành du lịch, bất động sản du lịch cũng như cổ phiếu du lịch ngắn hạn.
Thế nhưng, không thể phủ nhận rằng, cổ phiếu nhóm ngành bất động sản nghỉ dưỡng khó có thể tăng tốc bởi còn đối mặt với nhiều thách thức trong năm 2023. Trước đó, Tổ công tác rà soát, tháo gỡ vướng mắc khó khăn cho các dự án BĐS của Chính phủ đã dành thời gian làm việc với nhiều doanh nghiệp các địa phương như TP HCM, TP Hà Nội, TP Đà Nẵng, TP Hải Phòng, TP Cần Thơ. Qua làm việc, một số vấn đề nổi lên như vướng mắc thể chế, một số quy định pháp luật trong các lĩnh vực xây dựng, quy hoạch, phát triển đô thị, nhà ở, kinh doanh BĐS, đất đai, đầu tư… còn bất cập, thiếu cụ thể, cản trở trong triển khai thực hiện dự án BĐS.
Một trong những phương án xử lý cho vấn đề vướng mắc còn tồn đọng chính là, các doanh nghiệp cần phải rà soát lại, cơ cấu sản phẩm và dự án BĐS, thậm chí chuyển nhượng bớt dự án để tập trung nguồn lực cho các dự án đang triển khai. Về lâu dài, các doanh nghiệp vay vốn phải thực hiện đúng cho dự án, tránh dùng vốn này sử dụng cho dự án khác làm mất cân bằng tài chính. Trong bối cảnh hiện tại, để có thể đẩy mạnh phục hồi kinh tế, du lịch cũng như bất động sản nghỉ dưỡng, cần phải khơi thông các điểm nghẽn về pháp lý cũng như đảm bảo các quyền lợi về việc cấp sổ đỏ, sổ hồng.
Theo Tiến sĩ Cấn Văn Lực, hiện tại khách hàng có thể mua bất động sản nghỉ dưỡng thế nhưng sau đó những vấn đề kéo theo như chuyển nhượng, thế chấp, sang tên đang còn khá nhiều vướng mắc. Chính vì thế, các cơ quan ban ngành cần có những hướng dẫn, chỉ đạo củ thể các thông tư cũng như sớm hoàn thiện khung pháp lý để giải quyết khó khăn cho phân khúc này.
Giáo sư Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT, cho rằng bất động sản nghỉ dưỡng ở nước ta được phát triển từ khoảng 2014. Sau đó, loại hình bất động sản mới này phát triển mạnh. Và năm 2018 là năm cao trào của bất động sản nghỉ dưỡng thế nhưng đây lại là thời điểm khung pháp lý không rõ ràng. Việc vỡ cam kết lợi nhuận và pháp lý thiếu ổn định đã khiến các nhà đầu tư quay lưng với phân khúc bất động sản này và trở lại với phân khúc nhà ở.